问：现一家房地产公司，房屋分三期开发，其中规划中有幼儿园，该幼儿园明确用途，只能做小区幼儿园使用，但该幼儿园不用移交政府，房地产企业也办了该幼儿园的分户产权，该幼儿园到底是可售还是不可售？可售不可售的判断标准是什么？

答：参考《福建省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅等部门关于加强城镇公共配套服务设施建设规划意见的通知》（闽政办〔2013〕32号）规定：

二、合理确定公共配套服务设施建设内容和标准

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（二）明确公共配套服务设施建设内容。各地在开展公共配套服务设施建设时，应根据配置要求，合理确定建设内容。教育设施包括学前教育、初等教育、中等教育、特殊教育等四大类；卫生设施包括综合性医院、专科医院、专业卫生服务机构、其他医疗卫生机构、社区卫生服务机构等五大类设施；文化设施包括图书展览、文化活动、广播影视、出版物发行网点等四大类设施；体育设施包括体育场馆、健身场所等两大类设施。

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三、科学规划公共配套服务设施建设

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（三）认真落实公共配套服务设施专项规划。城乡规划主管部门要根据专项规划，在城市（镇）控制性详细规划中落实公共配套服务设施建设用地和控制要求，并纳入建设用地规划审批管理信息系统，加强建设用地规划控制和审批管理。发展改革、国土等部门要把专项规划内容纳入当地经济社会发展规划和土地利用总体规划，并按基本建设程序对项目实施管理。近期公共配套服务设施建设项目，应纳入城市近期建设规划予以落实。市县人民政府要加强对公共配套服务设施专项规划实施的监督，确保专项规划落实到位。

四、加强公共配套服务设施项目审批及验收使用管理

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（三）加强公共配套服务设施使用监管。社区级公共配套服务设施项目的审批及验收使用，要严格执行《福建省人民政府办公厅关于加快发展社区服务业的意见》（闽政办〔2012〕150号）有关要求，在社区建设过程中必须同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付相关部门使用。对于新开发住宅小区建设规模达不到设置中小学或幼儿园办学规模的，开发商缴纳的教育设施配套费应用于改善住宅小区周边的中小学及幼儿园的办学条件和扩容建设投入。公共配套服务设施项目建成后，任何单位和个人不得侵占或擅自改变其使用性质。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(www.daowen.com)

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

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（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条土地增值税的扣除项目第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述规定，幼儿园作为小区配套设施，一般应为公共配套设施，在社区建设过程中必须同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付相关部门使用。如果属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理，不可以销售。如果属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本，可以对外销售。