问：我公司为一家兼营房地产开发、酒店餐饮服务的综合性企业。为促进房屋销售，在总价不变的情况下，对每套价值约1000万元的房屋赠送1个本公司发行的市场价值100万元的商务会籍，会员可以凭会籍免费或优惠价享受本公司提供的餐饮住宿服务。

由于经营中需要将会籍与房屋捆绑在一起，不允许会员单独转让会籍，操作中，拟采取将会籍费用包含在房屋总价之中，对外只开具房屋销售发票。

按照上述销售方式，企业所得税、土地增值税、营业税应如何处理？

答：1.企业所得税

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三项规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

根据上述规定，对于买一赠一方式销售本单位商品的，应按销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

2.营业税(www.daowen.com)

《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

根据上述规定，纳税人销售商品房，应以收取的全部价款和价外费用作为营业额缴纳营业税。

3.土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十八条规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

根据上述规定，在进行土地增值税清算，确定转让收入时应以纳税人签订销售合同并开具销售发票的数额作为依据，但销售价格明显偏低的，税务机关有权进行调整。