通过调研发现，“五大道”的租界在开发和利用中也暴露出一些问题，具体而言：

一是租界的保护与开发忽略了一些细节。某些小洋楼虽已列入保护范围，但文化身份未明，不能进一步开发利用其所蕴含的文化价值与意义；某些已开发为旅游景点的小洋楼，入口处虽设计可供扫描的二维码，但识别进入后并未有详细的介绍；某些建筑本身虽标示“一般保护”级别，但这种保护似形同虚设，荒草漫径，人去楼空，已呈颓废破败之势；某些小洋楼未列入保护范畴，允许居民居住，存在私搭乱建的情况，等等。再者，文化旅游是建立在历史文化资源上的消费，从目前的情况看，“五大道”相关的文化产品不够丰富。现有的名人故事的书籍、音像制品等大部分价位偏高，且只是在五大道游客中心才有销售。这样垄断经营的方式，不利于游客深入了解“五大道”。

二是部分市民缺乏认同感与自豪感。天津市民由原住民（老市民）与移民（新市民）组成，部分人对小洋楼的认同感并不强烈：部分原住民谈及小洋楼时反应淡漠，认为不过是些老建筑，一些名人故居而已；部分外来移民由于城市文化的隔膜，对小洋楼的认知则流于表面。这种认同感不强的背后，折射出市民阶层对天津历史文化了解得不够深入以及对外来文化影响的偏见，继而缺乏一种身为天津人的自豪感。究其根源，是小洋楼所承载的历史文化挖掘不够，选择的视角不够宏大。作为一个城市重要的文化名片，“五大道”在文化品牌的宣传上做得不够深入。偶尔在天津本地的电视和报纸上会看到相关消息，有专门的网站和微信公众号，但是内容单薄，比较程式化，而缺乏众多类似《五大道》这样有文化深度与广度的宣传作品。

三是小洋楼文化开发缺少国际视野。小洋楼是属于天津的，是天津的名片，但其又是属于世界的，因为蕴含有各国文化的精粹，是中西方文明碰撞的明证。目前在开发利用小洋楼文化的过程中，立足于建筑本身的故事，立足于天津一城一地的文化背景，是主要特点，也是不足之处。因为对小洋楼文化的开发与利用，还缺乏全球视域下国际视角的审视，从而使得城市文化开发的战略格局稍嫌局促。(www.daowen.com)

四是作为一种文化资源，当下的开发模式对“五大道”的文化底蕴挖掘得不够深。尽管修葺了主要街道建筑，设置了一些相关的文化符号，如雕塑，但是，对最主要的环境主题——民国建筑，则多是简单的文字介绍，忽略了建筑背后的人文故事。“五大道”的沿街布置了花卉绿植，卫生治理上也已很见成效，然而，狭窄的街道上停满了现代交通工具，车来车往，极大地破坏了“五大道”整体的历史氛围。五大道博物馆中，基本上仍是某些民国旧物或历史照片的陈列，展示的方式比较陈旧，单一化。并且，从休闲娱乐功能来讲，民园广场以及周边的核心区域，满足了一部分市民的休闲需求。然而，除了节假日和有庆祝活动时热闹些，平常的日子里，“五大道”休闲娱乐空间少，餐饮业种类单一，价位也不够亲民，所以人流并不多。

此外，关于天津常德道、重庆道、大理道三条历史街道，自外观观之，街道上的风貌建筑都得到了比较好的修缮，但有很多尚未开放，游人驻足只能看到标识牌“某名人故居”而已。与历史街道交叉的某些胡同里面也有历史风貌建筑，尚有市民居住，但是，其中存在私搭乱建情况，保护、开发程度不高。