天津的租界开发，在很长的一段时间走在了全国城市的前列，甚至成为其他拥有租界城市效仿与借鉴的榜样。在租界现代开发与利用方面，天津形成了几大特点。

其一，在政府主导之下确立租界较为全面的保护体系。

多年来，天津市委、市政府高度重视对历史文化遗产的保护。2005年，天津市颁布实施了《天津市历史风貌建筑保护条例》（以下简称《条例》），并依据《条例》有关规定先后确认了6批、877幢、126万平方米的历史风貌建筑，分布在15个区县。在市委、市政府的统一部署下，天津的保护工作实现了“由表及里”和“由点到面”，在保护理念、保护技术、操作体系上创建了独特的保护利用模式。

天津五大道风貌建筑旅游区示意图

确立正确的保护理念。文化是历史的记忆，建筑是这些记忆的重要载体。历史风貌建筑作为兼具使用功能和利用价值的活化遗产，保护是第一位的。只保护不利用，保护将失去活力。离开保护，利用则成了无源之水，难以为继；因此，天津市提出16个字的保护理念——“保护优先、合理利用、修旧如故、安全适用”，为天津历史风貌建筑保护事业的科学、可持续发展明确了方向。

构筑历史风貌建筑保护体系。其中包括：（1）行政保护体系，即在《条例》颁布实施后，制定出台了《天津市历史风貌建筑使用管理办法》《天津市历史风貌建筑保护腾迁管理办法》等一系列规范性文件。同时，建立了市、区两级管理队伍，多角度地为877幢建筑拍摄了16000多张照片，建立了巡查执法数据库。按照保护等级实施监管，做到了一般保护建筑每月巡查一次，重点和特殊保护建筑每月巡查两次，实现巡查率100%，案件查处率100%。几年来，共查处违法案件255件。（2）监管保护体系，即2005年，天津市政府成立了天津市历史风貌建筑保护委员会，市长任主任，主管城建工作的副市长任副主任，各有关部门和区县政府领导任委员，是历史风貌建筑保护的领导决策机构；委员会的办公室设在市国土房管局，主要负责历史风貌建筑的保护利用、腾迁整理、综合整修、装饰装修和改变用途的行政管理；同时，依据《条例》，建立了咨询机构——市历史风貌建筑保护专家咨询委员会，其成员由全国范围（包括香港特别行政区）内的规划、建筑、文史、社会、经济、法律等方面专家学者组成，为保护工作的各种决策提供了强大的专业技术支持。此外，还成立了专门的整理机构——市历史风貌建筑整理有限责任公司，负责历史风貌建筑腾迁、整理、利用和发展，起到了良好的保护效果。（3）科研技术保护体系，即为每一幢历史风貌建筑建立了地理信息系统、保护修缮技术规程和量身定做的保护图则、安全档案和修缮使用要求，使全市历史风貌建筑保护管理具有高效便捷的工作平台。同时，构建了建筑查勘、价值评估、加固修复等技术储备库和特色建筑材料库、旧材料银行等，为历史风貌建筑“修旧如故”提供了科学、适用的技术和材料。

其二，利用合力，建立健全社会开放的保护机制。

按照《条例》规定，重要项目整修前，均召开专家评审会，并邀请公众代表参加，充分听取各方面的意见，确保设计、实施方案的科学合理。项目完成后，由管理部门、有关专家、公众代表三方共同进行验收。2012年6月，市国土房管局聘任了首批历史风貌建筑社会监督员，建立起历史风貌建筑社会监督员机制。历史风貌建筑社会监督员包括专家学者、人大代表、高校师生、社区志愿者、媒体人士等，从各个角度和层面监督、参与历史风貌建筑的保护利用实践，因此形成了“政府引导、专家咨询、公众参与”的保护机制。

此外，多年来，各相关职能部门精诚协作，合力共管，逐步摸索出一套高效便捷的保护新机制，形成了科学合理的工作布局——规划部门负责历史文化名城、名镇、名村的保护，国土房管部门主管历史风貌建筑的保护，文物部门负责文物保护单位的保护。这个工作格局中，部门之间既有明确分工，又有协调合作，形成了覆盖全市的强大保护合力，也就形成了多管理部门协作的保护机制。(www.daowen.com)

目前，“五大道”的租界区域在文化与商业方面，均得到了较为充分的开发与利用。以“五大道”的民园西里、和平宾馆、先农大院等为例，阐述如下：

民园西里，是一个文化艺术街区，于2009年由天津市历史风貌建筑整理有限责任公司对其实施整理，既保留了建筑原貌，又赋予其现代艺术生活的气质。现今街区内有床吧、创意婚礼定制、闲白儿电台工作室、燕坊、Geba Ga日本料理店、艾玛酒窖、沉香博物馆等富有创意的咖啡馆、茶餐厅、料理店、酒窖，形成一种既富有生活气息，又富有文化艺术气质的特色街区。

和平宾馆，隶属于天津机关事务管理局，由润园别墅发展而来，现在的宾馆包括润园别墅、睦南楼、ABC三幢楼组成。润园原为孙氏旧居，属于特殊保护级别。新建的ABC三幢楼外观延续了小洋楼风格，整体上风格较为一致。该宾馆曾下榻过诸多国家领导人，宾馆门口镌刻着领导人的名字，游人走到此处都会驻足一观，这也是在保护利用中，建筑物又被赋予了新的文化内涵。

先农大院，占地4188平方米，建筑面积5355平方米，为里弄式，外为连排式，著名银行家谈荔孙、著名医学家吴清源都曾居住在这里。现在先农大院内的商户，融餐饮、时尚、艺术、休闲于一体，包括诸如星巴克华北旗舰店、香港传奇港式中餐旗舰店、正宗地中海风味的CHOLITO西班牙餐厅、IGOSSO意大利餐厅、天津首家丽江主题餐厅一坐一忘、沪上珍品传菜上海老丰阁品珍轩等高端餐饮品牌，家居用品整合商跨界汇、知名文博企业和厚斋等等。先农大院街区的文化气息，尽显中西文化的水乳交融，是天津除民园西里之外，又一体现文化底蕴与现代时尚交融的历史街区。

通过对先农大院、民园西里、和平宾馆的调研，可知现在天津租界保护利用已经走在了厦门、青岛的前面，已经形成诸多街区式保护、利用与开发模式，如意式风情街、庆王府、民园西里、先农大院等等。而对于未能形成街区的历史风貌建筑，经过及时修缮，通过各种形式的利用，诸如租赁给商户做经营、开辟为公益类博物馆、租赁给社会组织做办公等等形式，使这些民国年间流传下来的建筑物赋予新的文化内涵与生命活力。这些历史风貌建筑已经发挥了以下城市文化功能：

其一，发挥旅游文化功能。2005年，我市颁布实施《天津市历史风貌建筑保护条例》，成立天津市历史风貌建筑保护委员会，建立历史风貌建筑保护专家咨询委员会，成立历史风貌建筑整理有限责任公司，在“保护优先、合理利用、修旧如故、安全适用”理念的指导下，极大程度地保护、开发了小洋楼文化。静园、庆王府、先农大院、民园西里、曹禺旧居等一批历史风貌建筑得到了科学合理的保护和利用，成为“近代中国看天津”的旅游亮点和人文地标，发挥出巨大的历史、文化、社会、经济价值。2015年“五大道”游客达到300万，较2014年增幅30%。

其二，体现建筑文化价值。“五大道”和一宫花园历史风貌建筑保护项目先后于2004年和2011年获得了住房和城乡建设部“中国人居环境范例奖”。天津历史街区保护与利用项目荣获“2014中国土木詹天佑奖优秀住宅小区金奖”第一名。2016年3月天津历史风貌建筑与街区保护与利用项目荣获“詹天佑奖”，成为该奖设立以来，全国首例历史风貌建筑及历史街区保护类获奖项目。街区式保护与开发利用，已经走在中国城市的前面。

其三，发挥文化教育功能。有关小洋楼的系列纪录片《五大道》于2014年播出，引起强烈反响。在爱国主义教育基调中，它使民众深入了解小洋楼的前世今生，了解天津是一个承载着一代代中国人强国梦的城市。《小洋楼》丛书的出版发行，在文化界引起强烈反响，是民众对小洋楼记忆的具象化。《五大道》纪录片的受众远远大于《小洋楼》丛书，而且文化的深度与广度也远甚之。