以“魅力人文”为效果预期的租界开发，需要贯以健全的行为理性。所谓健全的行为理性，是弘扬价值理性，以价值理性为工具理性的范导和规约，价值理性与工具理性协作发展。

基于价值理性与“人文”之间的因果相应关系，租界人文底蕴、人文内涵的挖掘、传承与现代建构依赖价值理性。在当下有关天津租界的官方宣传与民间认知中，租界的人文内涵单一，人文底蕴薄弱。以已然是天津市重要旅游景点“五大道”为例。广为流传的“到北京看四合院，到天津看小洋楼”，其中天津的小洋楼主要指“五大道”的小洋楼。天津市文化和旅游局官网介绍“五大道”：

五大道风情区是指成都道以南，马场道以北，西康路以东，马场道与南京路交口以西的一片长方形区域。拥有20世纪二三十年代建成的花园式洋房2000多幢，其中风貌建筑和名人故居300多处，被誉为“万国建筑博览馆”。民国总统曹锟、徐世昌以及北洋内阁多位总理，美国前总统胡佛和前国务卿等中外名人曾在此居住。

百度百科介绍“五大道”：

“五大道”在天津中心城区的南部，东、西并列着以中国西南名城重庆、大理以及常德、睦南及马场为名的五条街道，是迄今中国保留最为完整的洋楼建筑群。天津人把它称作“五大道”。五大道地区拥有20世纪二三十年代建成的具有不同国家建筑风格的花园式房屋2000多所，建筑面积达到100多万平方米。其中最具典型的300余幢风貌建筑中，英式建筑89所，意式建筑41所，法式建筑6所，德式建筑4所，西班牙建筑3所，还有众多的文艺复兴式建筑、古典主义建筑、折中主义建筑、巴洛克式建筑、庭院式建筑以及中西合璧式建筑等，被称为万国建筑博览苑。2011年，五大道地区被天津市规划局确定为五大道历史文化街区。

天津市文化和旅游局官网的“五大道”介绍带有官方性质。在其介绍中，“五大道”被称为“风情区”。“风情”似乎主要缘于建筑特色，“花园式洋房”“风貌建筑”“万国建筑博物馆”之誉称，着眼点都是建筑方面的特点。文化和旅游局官网还指出一些中外名人曾在“五大道”居住，这一点带入了些许人文色彩。百度百科可谓民间的代表，它不厌其详地介绍了“五大道”小洋楼建筑方面的特点。除此之外，给出2011年天津市政府对“五大道”的定位——历史文化街区。小洋楼的建筑特色与“历史文化街区”定位在百度百科的介绍中没有形成充分的互显互证关系。由天津市文化和旅游局官网和百度百科的介绍能看出，无论是官方，还是民间，当下有关“五大道”人文价值的宣传和认知主要集中在它的建筑学价值和美感。无可否认，“五大道”拥有重要的建筑学价值和具有观赏性的建筑学美感，然而，它并非只有这一方面的价值和美感。突出强调这一方面的价值和美感会造成对其深厚人文底蕴和丰富人文内涵的遮蔽。(www.daowen.com)

价值理性源于人文，关注人文。租界开发中引入价值理性，能够催生出对租界丰富人文价值的挖掘、传承乃至现代再建构。如租界在当时的历史现实中向天津输入了一种先进的城市人文。杨大辛编著的《天津的九国租界》一书中说道：“在认定租界的侵略本质前提下，也必须肯定作为一种契机，租界的存在促进了天津向城市近代化的过渡。租界作为展示‘西方文明’的窗口，全方位地涌入西方的文化观念与世界思潮，特别是在城市基础建设、先进技术引进与市政管理体系等方面，为天津的城市发展提供了新的模式与示范作用。”^[6]天津的租界不是改造原有的城市，而是通过圈地凭空建起。租界的从无到有类同于一个城市的从无到有。租界被称为“国中之国”，之所以有如此称呼，是因为它有独立完备的管理体制，这又类似于一个城市的管理。从文化的异质性角度看，租界可谓“国中之国”；从文化与空间的区隔看，租界可谓“城中之城”。价值理性关注租界含带的城市管理文化以及有关舒适城市生存的设计与现实实现，而这些无疑都具有重要的人文价值。

价值理性以“人”为目的，其终极关怀是对“人”的关怀。租界开发中引入价值理性将由建筑而人，关注人的情感和精神。租界虽然由异族设立、独立于天津城，但是租界中居住的并不都是异族。租界中的大商场都是国人投资，很多中国政界、文化界的名人居住在租界。异族与国人、名流与普通仆役，租界承载着许多动人的故事和复杂情感。为着人的舒适生存，为着人的尊严与自由，人的被奴役、被侮辱与不平等、跨文化生存，等等，在价值理性范导下，租界承载的人文故事、人文情感、人文理想，租界存在与演变中的民族故事、民族情感、民族精神将被挖掘、被再现和传承，这些使租界具有深厚的人文底蕴。

规约租界现代开发的健全行为理性中，没有否弃长久以来被攻击的工具理性，它拥有与价值理性同等重要的地位。在工具层面，租界人文底蕴、人文内涵的挖掘、展示与传承无不需要相应的技术。价值理性确立的人文目标往往完美、高远，与现实存在距离甚至矛盾，工具理性会立足于现实使这些目标得到最大限度的实现。

价值理性与工具理性作为租界现代开发中健全行为理性的基本构成，在行为实践中协作发展。协作发展没有主次先后之分，只有功能的区别。人类历史的发展进程表明，边缘化乃至失落价值理性导致人的情感与精神逐渐干枯、荒芜，当人沦为工具，根本无从谈人的尊严、自由和理想生存。不但“人”会异化，失去自身，整个社会、自然也将无法和谐发展。在工具理性泛滥的现代语境中，国内城市租界的开发中出现了工具理性越位的现象。过度商业化是这种现象直接而显在的后果。租界的现代开发不可能零商业化。然而，务须认清的是，商业化是租界开发的一种手段，它不是也不应是租界开发的目的。“手段”的性质决定了商业化有其限度。过度的商业化无从谈租界保护，更无从谈租界的魅力人文。

在现代语境中，工具理性似乎很容易或者往往越位。租界的现代开发中引入价值理性能够有效遏制工具理性的越位。价值理性基于终极人文关怀指示出“应如何”，工具理性基于“求真”原则指示出“是如何”“能如何”。随着现代科学技术的突飞猛进，“能如何”很容易与“应如何”产生距离，由此导致“应如何”与“是如何”的矛盾。在这种情形中，价值理性具有“警示”工具理性是否越位的作用。如有的研究者指出的，价值理性面对现实世界“所扮演的不是辩护者、守护神的角色，而是批判者、超越者的角色”，它“关注人的现实处境和前途命运，它既为人的生存发展状况的每一点改善而欢呼，同时又针砭时弊，正视现实中的缺失，为人生存发展过程中的每一种不幸缺憾而‘扼腕’，并致力于解构、治疗现存世界”。^[7]价值理性对现实的反思和批判并非盲目无向，它渴望通过反思、评判呼唤出超越现实的力量，从而建构出符合人文理想的应然的世界。在租界的现代开发中，工具理性以价值理性为范导和规约，一旦工具理性引发的开发行为陷入技术崇拜，如过度的商业化、偏离以至彻底失落人文目标，价值理性将催生出反思、批判的力量，给人以观念上的引领和鼓舞。