租金理论是古典经济学的重要组成部分，该理论主要涉及租金的定义及来源、租金的形式及数量两个问题。关于租金的定义和来源，亚当·斯密指出，租金或者说地租，是为了使用土地而支付的价格，是土地所有权确立的结果。正是因为土地所有者拥有土地所有权并能排除他人对权利的侵害，所以他人使用土地才必须支付租金。^[41]在亚当·斯密的租金理论中，土地只是一种代称，泛指所有的资源，如土地资源、矿产资源、水资源等。

在现代经济学中，租金理论的地位明显衰落，原因有三：第一，随着边际理论的发展，租金理论所解决问题逐渐为边际效用分析框架所替代；第二，随着市场制度的扩展，资源也可以作为商品在市场上进行交易，因此资源要素的价格与资本、劳动要素一样，应该按照未来的预期效用来评估；第三，主流经济学家主要关注实证问题，而不是租金一类的社会伦理问题。^[42](www.daowen.com)

尽管租金理论的地位大不如前，但仍然在两个领域内拥有重要影响力：一是根据租金的分配而产生的寻租理论。该理论用于分析一切耗费资源、影响公共政策以获得对自己有利的社会财富转移支付的行为。^[43]寻租理论所涉及的都是非市场过程中的纯粹转移支付，其“租金”概念与传统租金理论的“租金”概念并不完全相同。二是自然资源的租金。除了规定资源所有权人有权向资源开采者收取租金外，各国通常对市场主体可以获得的资源数量加以限制，原因有三：首先，自然资源本身具有稀缺性，无限制的开发利用自然资源易造成其枯竭；其次，考虑资源的开采成本。在既定的技术水平与自然环境条件下，开采资源的边际成本会随着开采数量而上升；最后，考虑资源所有者在开采量上的动态最优配置。^[44]