在委托购房的背后，实际出资人会与受托购房人签订相应的委托代理合同，以保证自己日后能够取得所购房屋的权利，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得该房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订的委托代理合同的有效性与否需要做具体分析。

（1）委托购买一般商品房

该委托购房代理合同一般应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果委托购房不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的委托购房代理合同依法有效，应具有法律效力，实际出资人可以依双方签订的委托购房代理合同，要求受托购房人将所购房屋过户到自己名下。如若委托他人购房是为了规避法律或国家限购令政策而炒房，则此类委托购房代理合同因违法而无效。

（2）委托购买经济适用房等特殊房屋的合同效力(www.daowen.com)

对于该类合同的效力，我国司法理论界与实务界均有不同的认识，表现为：①该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订的委托购房代理合同的标的是购买某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定无效。②《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税款或相关费用，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致基层法院在裁判此类案件时陷入两难困境。

“委托购房”者，一定要认清所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后房财两空。