《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定明确告诉我们，车位、车库的归属是可以通过约定取得的。第3款同时规定：“占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这也明确了基于占有共有部分而形成的车位，属于业主共有。对于业主共有的，能不能成为约定归属的对象并没有明确做出规定。这里有一个值得关注的问题，就是只规定了车位而没有提到车库，而前两款中均是将车位与车库并列提及。这似乎告诉人们车位与车库存在区别，但同时也含有对“其他场所”外延加以确定的含义，主要表现在：①“其他场所”不应属于规划用于停放汽车的场所；②“其他场所”应当是同时具有停车以外其他功能的场所；③“其他场所”应为不宜建筑车库的场所。由于《物权法》第76条规定了“有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定”。第78条规定了“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。因此，对于占用共有部分用于停放汽车的车位，经业主依法定程序共同决定的情况下，可以将其使用权约定为某一特定的业主享有，但是这里的约定并非是对所有权的约定，而应该是对车位使用权的约定，原因在于道路和其他场所通常是有其他的公用功能为主要功能的。由此可见，能适用约定所有权归属的车位、车库应是指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”。

事实上，由于《物权法》的疏漏，笔者认为实践中容易产生争议的问题还有：

1）车位、车库的开发成本如果已摊入到房屋销售价款之中，是否仍然可以作为开发商与业主约定归属的对象？对于车位、车库的开发成本是否已经摊入到房屋销售价格之中，法律并没有做出区分，这就意味着即使开发成本已摊入房屋销售价款中的车位、车库仍然可以作为约定归属的对象。《物权法》在草案阶段，不少人认为应当加以区分，认为对于开发成本摊入到房屋销售价格之中的车位、车库，应当认定为业主共有，这体现了一个“谁投资、谁受益”的原则，开发商不应在车位、车库上重复受益，否则加重了业主的负担，鼓励了不公平的交易行为。《物权法》最终没有采纳这一观点，而是规定不论是否已将开发成本摊入房屋销售价格，均可作为约定归属的对象。这实际上是一种充分尊重市场规律、相信当事人意思自治的做法。

2）对于归属没有约定或者约定不明时如何确定其归属？当对车位、车库的归属没有约定或者约定不明时，如何处理，《物权法》并没有做出规定，这是《物权法》立法的一个缺憾。法律的功能在于定纷止争，留下这一块空白，必定会成为以后发生争议的诱因。关于这一问题《物权法》草案第76条曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权，属于业主共有。”但最终通过的《物权法》并没有上述类似的规定，以至于人民法院在处理此类纠纷时应如何做出裁判观点各一，主要有以下两种观点：①没有约定或者约定不明，应当推定为业主共有，开发商都是精明的商人且处于优势地位，总是要追求利益的最大化，销售房屋的行为均是通过格式条款来进行，基于此，没有约定或者约定不明，就应当推定开发商放弃了此项权利，同时根据格式条款解释规则，在没有约定或者约定不明的情况下，应当做出对提供格式条款一方不利的解释；②没有约定或者约定不明，不能得出开发商放弃权利的结论，法律的最大价值在于体现公平，判断当事人民事权利的是否丧失，依据只有两条：A.法律的直接规定，如法律关于除斥期间的规定；B.权利人明确的意思表示，因此在开发商主张享有车位、车库的所有权且能提供证据对此加以证明的情况下，应当确认开发商权利的存在。笔者认为第二种观点更接近社会实际，除非开发商不能证明对车库、车位享有所有权或者明确表示放弃，不能以约定不明或者没有约定为由推定车位、车库为业主共同共有。

3）如何确定车位、车库的出售或者出租价格？尽管小区的建设规划中基本上都考虑了车位与车库的需求，但小区规划车位、车库的建设数量与实际的需求还存在一定的差距，因为市民汽车的拥有量正与日俱增。因此，现实生活中曾呈现出车位紧张、车位与车库一位难求的局面。开发商则利用法律对此的空白，不断抬高车位、车库的价格，以致好多业主买得起车，却买不起停车位，从而损害了业主本该享受的权益。在当前法律没有做出配套规定的情况下，人民法院处理此类争议应本着公平原则，对开发商的价格行为予以适度干预，依法确认车位、车库出售的单位面积价格不能高于本小区房屋的单位面积价格，出租的价格不能高于本小区同面积房租的价格。当然，人民法院也可商请政府主管部门通过政策杠杆对此进行调控，会更有利于构建和谐小区，妥善化解此类纠纷。(www.daowen.com)

4）约定归属应当以何种方式进行？由于法律对以何种方式进行约定并没有做出规定。故归属的约定应当由谁提出？约定应采用何种方式？这些都是值得关注的问题。由于法律和客观现实均给予了开发商优势的地位，故开发商在交易关系中比业主更熟悉交易的各个环节。根据权利派生义务法则，归属的约定应当由开发商以明示（书面）的方式提出，否则，不能认为业主放弃了就归属进行约定的权利，更不能因此而认定业主丧失了“首先”权；至于约定应采用的方式，笔者认为应分别单个进行，因为业主均为独立的个体，每一业主均拥有自己独立的利益所在，有自己独立的交易观念，业主与业主之间意思表示不能相互替代，在单个业主未做出明确放弃表示或者可以推定放弃的情况下，不能认为业主丧失了约定归属的权利。

从以上分析可以看出，车位、车库的归属与利用直接关系到业主的利益，关系到和谐小区的建设。作为建筑物区分所有权制度中的一项重要内容，在已有法律规定的基础上，立法部门应当尽快出台实施细则之类的规定予以配套完善。面对一方面争议大量出现，另一方面法律规定又失之具体的情况下，如何正确处理此类纠纷，是值得广大司法实务者在实践中运用法律原则与司法智慧来加以研究和探讨的。

（原载2010年第2期《广东律师》）