《物权法》）第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。由于至今还没有相应的配套规定来加以明确的情况下，如何理解“应当首先满足业主的需要”，是处理车位、车库的争议的一个现实问题。如阐先生在2006年初购买了A小区112平方米的商品房一套，2009年夏天购车后发现A小区的车位与车库已售完，其中的几个车位、车库被A小区的开发商出售给了相邻B小区的业主。为此，阐先生以A小区开发商违反《物权法》“应当首先满足业主的需要”的规定为由向当地人民法院提起诉讼，要求确认A小区开发商出售给B小区业主车位、车库的行为因违反《物权法》的规定无效。

从《物权法》第74条规定的文义来看，小区的车位、车库是可以作为独立的财产权利看待并成为交易的客体的，此种交易不仅可以发生在开发商与业主之间，还可以发生在开发商与业主以外的其他人之间，只不过当开发商与业主以外的其他人之间进行交易时应当受限于“首先满足业主的需要”这一法律规定，当开发商的行为违反该法律强制性规定时，应当认定无效。对此，实践中的认识应当是可以统一的，不便于统一认识的在于“首先”的内涵。那么，何谓“应当首先满足业主的需要”呢？笔者认为，是指应在一定的时间期限内（指业主需要车位、车库与开发商商定的期限）首先满足业主停车自用的需要，而不应包括业主除停车自用之外的需要（如经营需要）或无商定期限的需要。

“首先”一词，理应含有优先的意思，即应当优先考虑满足业主的需要，但“首先”不等同于优先。法律上所强调的优先通常是指同等条件下的优先，如果认为“首先满足业主的需要”就是“优先满足业主的需要”，则意味着只要业主以外的其他人能够支付比业主更高的价款便可以获得小区的车位、车库权利，同时也意味着业主因此而失去获得车位、车库的权利。虽然《物权法》赋予了车位、车库独立的财产权利的特性，但小区车位、车库的设置无一不是用于配套小区建筑物的，政府部门在对小区建设项目审批时，通常也是将小区停车位与小区规模与规划统一来进行考虑的，小区车位、车库必须服务、服从于小区业主的需要，这是小区车位、车库存在的价值的所在。在汽车拥有量迅速增加、停车位相对日益紧缺的今天，业主选择购买小区住宅，车位、车库是一项重要因素，车位、车库也是影响开发商商品房的销售情况、销售价格的重要因素。如果仅仅因为其他人能支付比业主更高的价款即能获取车位、车库的所有权，而导致业主无法获得期待中的利益，显然是不符合小区建设车位、车库的目的的，也不符合立法中对业主权益的保护。因此，该款中的“首先”，不仅应当具有同等条件下优先的含义，而且还应当具有不同条件下也要优先的含义。

“首先”一词，还表现出一种顺序关系。这种顺序关系应当如何保护？是无条件地保护业主单方利益还是限条件地保护业主与开发商双方的利益？实践中，一种观点认为，只要业主有需要，就应当获得满足，而不应当加上任何限定，即认为应无条件地保护业主单方利益；另一种观点认为，开发商的利益也应当受到保护，业主的“首先”权应当受到适度的限制（主要指时间），即限条件地保护业主和开发商的双方利益。如果无限期的“首先”，开发商的利益也会受到损害。两种观点比较而言，笔者赞同第二种观点。理由在于：(www.daowen.com)

1）车位、车库虽为小区的配套设施，主要目的是为小区业主的需要服务，但是如果过度放大业主的“首先”权，则意味着开发商对于车位、车库所享有的权利无法行使。比如前面提到的阐先生的案件，他是在购房三年后才购车并提出购买停车位的要求，如果第一种观点成立，则意味着开发商在三年之内均不得对空闲的车位做出处理，若业主在购房五年或八年后购车，岂不是开发商在五年或八年后也不得对空闲的车位做出处理吗？如此一来，开发商依法对车位、车库所享有的权利不就是纸上的权利、是永无兑现之期的权利么！这显然不是《物权法》第74条所要体现的立法精神。尽管开发商在建造房屋时应当建车位、车库，但修建车位、车库的开发成本是由开发商投入的，开发商的利益如无法得到保障，最终影响到的不仅是开发商利益的实现，城市建设的无序，更是公平信念的灭失。因此，对业主的“首先”权应当加以适度的限制。

2）如何限条件的保护业主和开发商双方利益的实现？笔者认为，开发商首先应当明确以书面通知全体业主对是否需要车位、车库做出表态，让业主在一个合理的期限内做出明确的意思表示，期限届满对购买不做肯定表示的，其权利归于消灭，业主不得再以《物权法》第74条的规定来行使首先权为由否定开发商与其他买受人之间建立的车位、车库买卖关系。这个合理期限可以根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中关于合理期限的理解来确定，即在合同履行过程中，当事人以一种平常的心来对待或处理事情所需要的时间，法律允许当事人自行把握，也允许法官自由裁量。这个合理的期限究竟设定多久为宜呢！笔者认为可依据《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。中承租人对承租房屋享有优先购买权中的合理期限来界定比较合适，对业主的通知设定回复期限是为了保证业主有足够的时间思考其是否行使“首先权”或“优先权”，若开发商未履行通知义务，或虽通知但不是书面，或虽书面通知但未给业主适宜的或商定的思考时间，而使业主丧失了购买车位、车库的机会，使其无法行使“首先权”或“优先权”，则业主可以其权益受侵害为由诉请保护。

我国司法界依据最高人民法院的司法解释和国务院的相关法规，对《合同法》第230条中的优先购买权的合理期限一律理解为固定的三个月。另外，开发商应在何时履行通知义务较为合适？有以下两种观点：①开发商应在与业主订立购房合同时就应明确通知，其理由是业主购房后若异地工作或者出国，无法联系而使其丧失了权利的行使机会，势必会产生纠纷。为避免类似纠纷的发生，应在订立购房合同时通知较为妥当。②开发商应在小区商品房全部售完后的一定期限（7天或10天）内履行通知义务，因为既然是“首先满足业主的需要”，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕之前，开发商不能随意将车位、车库处置给小区业主以外的他人，同时也便于业主有较充裕时间考虑是否需要。笔者认为前一种意见更为妥当，既然法律赋予了业主获得小区停车位、车库的权利，开发商就应当在第一时间内书面告知业主有权获得小区停车位、车库的权利，业主也应当及时行使。按后一种观点由开发商在小区商品房全部售完后的一定期限内履行通知义务而论，若有的业主购房是为了投资（如购房后进行出租），在购房并将其所购房屋出租，开发商对此类情形的业主要行使通知义务的权利显然相当困难。另外，对于要求车位、车库但又不愿支付合理对价的业主，在开发商给出的合理期限内双方仍不能达成一致意见的，业主再行主张“首先”权，则不应予以支持。