物业管理公司一方面对业主提供有偿服务，另一方面也是对购房后的一种售后服务。因此，物业服务合同理所当然应当遵循《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）总则相关规定。由于《物业管理条例》对物业管理方面的规定较抽象，在实践中不便于操作，有必要颁布相对应的实施办法或细则，将条例中未做具体规定的内容和难于操作的条款予以细化和明确，以利于物业管理实践。或者对现行的《合同法》做进一步完善，在《合同法》分则中将物业管理服务合同设专章进行规范，也有利于《物业管理条例》的实施和物业管理服务合同的实际操作与运用。事实上，规范物业管理服务合同，加强《物业管理条例》的可操作性是物业管理行为的当务之急。为此，笔者认为对物业管理服务合同可从合同的主体、客体、内容、合同义务的履行、违约责任的承担等方面做出明确规定，这样才有利于物业管理服务合同的实际操作。

（1）合同的主体方面

根据《物业管理条例》第四章的规定，物业管理服务合同一方是具有物业管理资格的、依法成立的物业管理公司，另一方是房屋产权人和长期居住在小区房屋的承租人，由于物业管理服务合同既是有偿合同又是双务合同，严格地框定物业管理服务合同的主体更有利于物业服务行业的规范化运作。其优势有：①可避免开发商随意成立物业管理公司；②可使物业管理公司受到工商行政管理部门的有效监督，不随意挪用公共维修基金；③可有效地防止物业管理公司随意侵害业主的权利，当业主的权利被物业管理公司侵害的情形发生时，业主可以依据工商登记查询其相关情况及时采取有效措施，杜绝物业管理公司与业主发生矛盾后一走了之的情形发生；④可让小区承租户充分参与，真正行使准业主的权利和承担准业主的义务，如前所述，物业管理服务合同是一种有偿服务合同，故只有在小区内居住并与物业管理公司发生物业有偿服务的相对人才有权对合同的权利义务的承认或者提出异议；⑤还可避免开发商直接作为业主左右业主委员会的产生或影响业主委员会自身权力的行使。

（2）合同的客观方面

根据《合同法》原理，应当将物业管理服务合同双方约定的服务内容所指向的物和行为，作为物业管理服务合同的客体。具体包括：保卫安全、保洁、房屋维修、小区内公共物业的维护等事项以及物业管理服务合同的其他服务行为与业主按约定的时间和数额缴纳物业管理服务费的行为等。这类行为可依双方当事人的意思自治原则在遵守诚实信用原则的基础上视其为有效，使合同出现矛盾时能有针对性的化解。

（3）合同内容方面

主要包括：①业主入住房屋的面积、楼层与结构；②交房入住期限和手续的办理及双方权利义务；③物业管理服务的内容、质量和服务费用；④代收代缴收费的服务项目、维修维护基金的管理使用问题；⑤违约责任的承担与争议的解决方式等。根据具体情况，双方还可以约定“业主入住指南”、“业主公约”、“内部治安管理规定”、“装修申请表”及“装饰装修细则”等内容。(www.daowen.com)

（4）合同义务的履行方面

《合同法》对合同义务的履行有明确的规定，针对物业管理服务合同而言，业主应对格式合同尽最大注意，以防止格式合同的误导。如果合同是违背业主方的真实意思签订的，协议修改不能达成一致意见时，也不能简单地以签订合同后不履行、不缴费为由作为抗辩，以致丧失法律上的胜诉权。除此之外，双方都应严格按合同约定履行。

（5）合同违约责任的承担方面

在违约责任一项中，物业管理公司一般对己方违约责任的承担设定较宽，多数都按实际损失进行赔偿或支付违约金，且违约金承担的标准明显与业主承担违约金的标准不对等，若业主一旦违约承担违约金的标准往往高出物业公司的多少倍，明显有违法律规定。虽然《合同法》对此已有较全面的规定，一旦业主不注意其与物业公司签订了合同，物业公司就会以业主自愿来抗辩。因此，业主在签订物业管理服务合同时应仔细审核，及时提出异议。

总之，合同的内容可以由双方协商约定，但有些事项应在法律中明确规定为宜，如物业管理费用应包含和对应哪些管理项目及服务质量要求；如对于明显不利于制定合同相对方的条款，应规定合同制定方负有告知义务，否则该条款无效；如代扣代缴费用问题，应明确规定项目和收取费用额的标准，物业公司要增加必须要有文件依据或由双方协议补充；还如物业公司的保安措施、安全措施和维护公共物业的标准也应有具体规定。除此之外，业主是否购买人身、财产意外损害保险问题；物业管理公司无过错、小区发生刑事犯罪案件时，物业管理公司对受损业主是否应承担赔偿责任或补偿责任问题；物业管理公司未尽保安、保洁等义务的，是否该承担责任及如何承担责任的问题等双方均可在合同中具体约定。

（原载2007年第2期《深圳法学》）