住宅的商品属性和住宅商品化，既是密切联系的，又是两个问题。住宅的商品属性，是指住宅本身的属性，这是客观的，不以人的意志为转移的；住宅的商品化，是指我们采取的政策。这种政策，是根据住宅的商品属性，把住宅当作商品出租或出售，运用租金、价格等经济手段调节住宅的生产和消费。政策是由人们制定的，一个国家可以实行商品化的政策，也可以不实行商品化的政策。我国过去实行的就不是商品化的政策，现在有些社会主义国家也没有实行商品化的政策。但是，这并不能改变住宅本身的属性。实行商品化的政策，住宅原则上是按照价值出售或出租，它是商品。不实行商品化的政策，住宅以远低于其价值的价格出租，最终还是要由国家财政来补贴（北京市90%靠补贴），它依然是商品，如果不是商品，就根本用不着补贴了。补贴的部分，就是住宅作为商品的价格和价值的差额。

住宅是个人消费品，在社会主义条件下，按需分配是通过商品交换来实现的。劳动者根据自己劳动的量和质取得一定数量的货币，然后用货币在市场上选购自己需要的消费品，以满足衣、食、住、行的需要。所以，在性质上，住宅和其他消费品并没有什么不同，它们都是商品。不同处是，住宅是“耐用消费品”，而且比其他耐用消费品耐用得多，可以用几十年、上百年。因此，出售的方式和其他消费品有所不同，可以全部转让其使用价值，在价值上一次实现；也可以一部分一部分地转让其使用价值，在价值上逐步实现。前者是出售，后者是出租。二者都是商品交换，并没有本质的不同。

有些人认为，住宅具有福利性质或者部分具有福利性质，这是把住宅属性和政策当作一回事了。福利是按劳分配之前的扣除，是根据需要供应给全体社会成员的，就是说人人有份。住宅实际上做不到这一点。因此，我们过去把住宅当作福利事业来办，国家全部包下来，房租越低越好。实践证明，这种办法对解决住宅问题很不利。由于房租过低：①不能收回折旧，使住宅无法进行再生产和扩大再生产；②不能以租养房，房屋损坏破坏快；③私人建房不合算，束缚了自建和购买住宅的积极性；④助长了住宅占用不合理，住房越多越占国家便宜。这些问题，现在大家都感觉到了。

怎样能使住宅问题解决得快一些呢？出路就是变包下来的政策为商品化的政策。实现这一政策上的转变，在理论上必须解决两个问题：①承认住宅是商品，承认价值规律对住宅的生产、分配、交换、消费具有调节作用；②承认住宅是个人消费品，可以归私人占有。这两个问题不解决，就谈不上住宅商品化。十一届三中全会以后，经过研究和探讨，在这两个理论问题上，大家已经取得了比较一致的认识，这就使住宅商品化有了理论依据。

住宅商品化包括哪些内容呢？(www.daowen.com)

1）住宅作为商品生产，并且作为商品出租或出售；

2）住宅的租金要遵循价值规律；

3）住宅和其他消费品一样，个人可以选购并归个人所有。

有些人认为，住宅只有出售才叫商品化。笔者认为这样看是不全面的，住宅按价格分期出租，也是商品化。至于城市住宅是以出租为主，还是自己以出售为主，不同的社会主义国家也有不同的情况。比如德意志民主共和国是以出租为主（出租占89%），匈牙利则是以出售为主（出售占64%）。一般来说，前者是实行低房租制，后者已经对租金制度进行过一些改革。在我国，城市住宅究竟是以出租为主，还是以出售为主，最好不要一刀切，要根据不同城市的具体情况来确定。在中小城市，特别是沿海一些侨眷较多的中小城市，住宅私房比重大，居民有盖房、买房的习惯，这些城市的住宅造价也比较低，将来可能以出售为主。在大城市也要出售住宅，但不一定以出售为主，至少在租金理顺以前，还不可能以出售为主。有的人主张，在大中城市以商品化出租为主，辅之以少量的私人自建房和商品房出售。在当前，这可能是一个比较稳妥的办法。