笔者就曾遇到过这样的纠纷，某房地产商在一批商品房开发初虽然万事俱备，但在资金没有到位的情况下为抢进度抓效益，便盲目上马，结果由于种种原因资金不能到位，只能中途停工，导致不能如期交付房屋给买主而酿成纠纷。还有的承销商为了获利和拉拢客户，不做调查研究，擅自让买受人少交或缓交房款，工程竣工买受方进住后又以各种理由拒付房款或不兑现房款，由此产生矛盾。

造成以上情况有主客观方面的原因：主观原因是房地产开发商没有做好可行性研究及利险测算，有的开发商利用自身优势和人们购房迫切的心理，在签订商品房预售合同时，在价格上埋伏笔、设圈套，避开风险责任，大多数房价为暂定，待房屋交付时再按当时价格计算，这样差异甚大，特别是建筑材料不断上升，开发商要加价售房，结果造成预售纠纷增多，这是开发商主观方面的原因。而转售方及买受方方面，原因则多种多样：①转售方式无统一的交易规则可寻，以致会出现一房卖二主的现象；②转售商不注重调查研究，造成转售的商品房或是土地使用权手续不全或是建房资金难以到位延期交付等原因与买受方产生矛盾；③因转售方承办人不负责任，草率行事，与买受方产生这样或那样的纠纷；④买受方不顾现实条件，只顾交定金，到时交不齐房款而出现僵局；⑤买受方为赚钱再行倒卖，或嫌不合味口转手他人造成纠纷。而客观原因则是我国房地产业尚处于起步阶段，进入市场调节为时甚短，对房地产开发缺乏全面、及时、有效的法律调整。虽然我国从“宪法修正案”开始制定了一系列法律、法规，这些法律法规对房地产业的发展无疑起到了一定的作用，但面对各地风起云涌的房地产业开发中出现的大量法律问题特别是预售及转预售问题，上述法律法规难以全部调整。至今为止，我国尚无一部完整的商品房预售和转预售的法律法规，就是《城市房地产管理法》也倍感简单，又无实施细则，且难以操作，这不能不说是立法上的问题，也是商品房预售、转预售纠纷多发的客观原因。

笔者提出的建议及对策是：

1）房地产开发商在开发销售过程中要在工商行政管理部门核定的经营范围内从事房地产开发经营业务，对开发项目做可行性研究，正确预测市场供求变化势态，反复论证，选定理想的建设地点，确定建设内容、项目、规模、速度。把决策建立在科学的基础之上，认真搞好开发项目的施工监理和工程质量检查，建立健全开发核算体制，搞好全面经济核算，合理确定房价，把开发管理纳入法制化的轨道，这是减少商品房预售和转预售纠纷的前提和基础。(www.daowen.com)

2）转预售商必须取得转预售商品房经营资格，方可转售商品房；还应对预售方有关房屋建设工程合同、建设工程规划许可证、土地使用证等手续及市场行情、买受人意思是否表示真实进行核实，防止受委托后转售商品房时出现纰漏。因为转预售行为受预售行为延续关系的影响，转预售合同的最终履行与预售合同的效力也直接相关，转预售商还应对预售合同和转预售合同严格把关，这些都是减少商品房预售与转预售纠纷的关键所在。

总之，房地产开发商与转预售商在房地产开发经营过程中务必始终坚持依法开发和依法经营，否则除依法对主要责任人和单位施以经济处罚外，还应对触犯《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》）的直接责任者给予刑事处罚。就目前形势来看，房地产业经过一番拼搏，虽然已积累了一些成功的经验，但仍未走出低谷，一方面人民居住条件距小康水平甚远；另一方面高楼广宇滞销，因此亟待加强法律化规范化管理。在此笔者建议立法机关就商品房预售、转预售部门的性质、权利义务、交易方式、收费标准、法律责任以及交易活动中的登记、评估、立契过户、市场价格、抵押、仲裁及诉讼等方面做出相应的规定来规范和制约，特别是对现行已颁布的有关法律法规予以完善，并制定出相应的实施细则，以此来促进房地产业健康发展。

（原载1996年1月23日《湖北法制报》）