一、投资性房地产的定义和特征

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房地产中的房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。

投资性房地产主要特征有：

（1）房地产投资是一种经营性活动。投资性房地产的形式包括出租建筑物、出租土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是取得让渡资产使用权的使用费收入或赚取增值后转让的增值收益，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入，应计入其他业务收入或主营业务收入。

（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。投资性房地产需要单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

（3）投资性房地产有成本模式和公允价值模式两种后续计量模式，但不可同时采用，同一企业只能选定其中一种后续计量模式。投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素。也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。

上述所说“同类或类似”的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

企业通常应该以成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在存在确凿证据表明其所有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造、开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

二、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

1.已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。在我国实务中，这种情况较少。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

投资性房地产应注意的问题见表7-2。

表7-2　投资性房地产应注意的问题(www.daowen.com)

不属于投资性房地产的项目如下：

1.自用房地产

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，计入“固定资产”或“无形资产”科目。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋，企业拥有并自行经营的旅馆、饭店，企业生产经营用的土地使用权、办公楼、厂房等。

2.作为存货的房地产

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，计入“开发产品”科目。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。

【例7-1】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

【答案】B

【例7-2】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。

A.出租给本企业职工居住的宿舍

B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位

C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店

D.已出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的房地产

E.企业管理部门正在使用，但董事会已做出决议将于半年后出租的房产

【答案】ABCE