【本章学习目标】

通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认条件，掌握投资性房地产的初始计量、后续计量及处置的核算，了解投资性房地产转换及期末有关披露事项。

│引导案例│

北辰实业（A股601588、H股00588）在1997年发起设立，同年在香港联合交易所挂牌上市，并于2006年在上海证券交易所发行A股并上市。公司注册总股本336702万股，其中A股为266000万股，占总股本的79.002%，H股70702万股，占总股本的20.998%，公司业务集中于发展物业、投资物业和商业物业，主要分布在北京和长沙。

目前北辰实业在A股年报中对投资性房地产采用成本模式计量，而在H股年报中采用公允价值模式计量，这种计量模式的差异也成为目前其A-H股报表净利润差异的主要部分（表7-1）。

表7-1　2007-2010年北辰实业投资性房地产的不同计量模式对企业的财务影响

单位：千万元

2007-2010年间，北辰实业对投资性房地产的投入不断增加，从2007年的6.54亿元增长到2010年的55.185亿元，投资性房地产（历史成本）在资产中所占的比重从2007年的3%增长到2010年的21.44%，其公允价值与历史成本的差异额不断增大，2007-2010年间差异额从14.91亿元（2.28倍）增长至48.57亿元（0.88倍）。在H股年报中按照公允价值计量投资性房地产，投资性房地产占资产的比重从2007年的10%增长到2010年的33.94%。与成本模式相比，在2007-2010年间，北辰实业公司投资性房地产公允价值计量使得其账面价值分别提高了14.91亿元（2.28倍）、24.27亿元（1.24倍）、48.57亿元（1.10倍）、48.57亿元（0.88倍）。(www.daowen.com)

北辰实业投资性房地产对利润的影响也逐年增加。A股年报采用成本模式，在2007-2010年分别计提折旧3.46、5.71、6.78、12.75千万元，占当年净利润的比重分别为7.49%、12.71%、11.75%、62.81%；而在H股年报中采用公允价值模式，投资性房地产的公允价值变动损益在2007-2010年分别是1.14、65.61、86.08、76.65千万元，占当年净利润的1.74%、49.77%、52.3%与69.69%。

可见，投资性房地产的不同计量模式对企业的财务影响非常巨大。

通过上述案例思考如下问题：

（1）北辰实业在A股年报和H股年报中采用不同计量模式的原因？

（2）不同投资性房地产计量模式对财务的影响？

（3）投资性房地产采用公允价值计量模式对会计信息质量和企业信息披露成本的影响？