【基本案情】

原告：W物业管理公司

被告：A小区业主

W物业管理公司与A住宅小区的业主委员会商定，由W物业管理公司对A小区进行物业管理，双方口头说明了管理事项但未签订物业服务合同。几个月后，因为狂风暴雨的袭击，A小区的外部设施和花草树木受损严重。事后，W物业管理公司进行了全面清理和维护，为此垫付了一大笔钱，后来W物业管理公司贴出公告增收物业服务费，业主们认为没有委托物业管理企业管理这么多事项，且约定中说定了每月的服务费，业主们拒绝缴纳增收的服务费。双方争执不下，物业管理企业遂向法院起诉。

【纠纷焦点】

没有签订物业服务合同，业主是否有权拒绝缴纳物业服务费？

【审理分析】(www.daowen.com)

法院认为，原告W物业管理公司为小区管理支付的费用有据可查，且每笔开支合理、正当。原告所管理事项与口头约定的日常管理事项并无大的矛盾。最后法院以公平、公正原则而不是以合同为依据，判决被告A小区业主支付给W物业管理公司在该管理事项中支出的费用。

【案例解析】

本案纠纷产生的根源是双方没有签订书面的物业服务合同。对于未以书面形式签订物业服务合同的法律后果，《物业管理条例》没有作出明确的规定。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效。但《合同法》第三十六条又规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。也就是说，合同形式违法并不必然导致合同无效。

依据《合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉众多，明文要求物业服务合同必须采用书面形式。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务费用，双方的权利义务、专项维修资金使用与管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

本案的合同实际已经履行，法院确认了原告某物业管理企业为小区支付的费用，确认了每笔开支的合理性和正当性，宣判小区业主支付给某物业管理企业超支的费用是正确的。