【基本案情】

2013年，H物业管理有限公司与D小区业主卢某就物业管理服务费、水电费、有线电视收视维护费、袋装垃圾收运服务费以及停车费的收费问题发生纠纷，业主卢某认为，D小区业委会系在未经备案且未取得业主大会授权的情况下与H物业管理公司签订的物业管理服务合同，该合同无效。同时，H物业管理公司向其收取的水电费、有线电视收视维护费加重了其缴款义务，向其收取每月300元的停车费也违反了该市物价局相关文件的规定，此外，H物业管理公司在收取了物业管理费后又专门收取垃圾收运费属于重复收费，因此拒绝缴纳上述费用。H物业管理公司向D小区所在区法院起诉。

【纠纷焦点】

物业管理公司的收费是否合理？

【审理分析】

经法院审理后判决卢某败诉，向H物业管理公司支付其应当缴纳的服务费用及滞纳金1万余元。卢某不服一审判决，向该市中院提起上诉。2013年5月6日，该市中院驳回卢某上诉，维持原判。

【案例解析】(www.daowen.com)

随着物业管理行业的兴起，物业管理收费纠纷也越来越多。对本案中的异议，分析如下：

（1）针对本案卢某提出的因为“D小区业委会系在未经备案且未取得业主大会授权的情况下与H物业管理公司签订的物业管理服务合同，该合同无效”的问题，根据《物业管理条例》第16条的规定：“业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”但是，该备案程序不是业委会主体资格合法有效产生的必经程序，而是基于政府房地产行政主管部门管理需要而设置的一般登记备案程序。业主委员会备案不是合同成立并有效的法定前置条件。

根据《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与物业公司签订的，对全体业主均具有约束力。同时，《物业管理条例》并没有就物业管理合同是否必须同时附有业主大会的授权文件做出强制性规定，H物业管理公司没有义务必须知晓业委会与业主大会之间的授权行为。因此，D小区业委会与H物业管理公司签订的物业管理合同是合法有效的，卢某作为D小区的业主，应当按照D小区业委会与H物业管理公司签订的《D小区物业服务管理委托合同》中关于收费标准的约定向H物业管理公司交纳物业管理服务费用。

（2）关于垃圾清运费，依照该市物价局、财政局“关于该市区环境卫生服务收费规定的通知”，每日产生生活垃圾一袋，每月交收运费50元，凡接受收集并转运服务的，每月每户交6元。并且根据该市物价局、房产管理局《关于贯彻实施〈X省物业服务收费管理细则〉意见的通知》，物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）。H物业管理公司替业主卢某缴纳了垃圾收运费，并提交了缴费凭据，卢某应当向H物业管理公司返还上述费用。

（3）由于供电局、煤气公司等不是向D小区的每个业主对应收取费用，而是由H物业管理公司作为一个户头对外缴纳有关费用，的确存在一个线损和网损的问题。但卢某作为D小区的业主，应当分担上述费用。按照《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。然而在现实生活中，往往是物业管理公司或者开发商作为结算表（总表）的用户向这些单位缴纳费用。从总表到业主分表之间的损耗成本如果由物业管理公司来承担，无疑会增加其经营负担，而且显然不合理；如果由各户业主分担，又会引起业主的不满，本案就是典型的例子。为此，为了从根本上解决这一问题，杜绝类似的纠纷再次发生，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当落实《物业管理条例》的规定，对现有的设施设备进行一户一表的改造，实现收费到户；委托物业管理公司代收上述费用的，应当向其支付手续费。

（4）停车费的收取也是物业管理区域内业主与物业管理公司容易发生矛盾的一个焦点。停车费的收费标准是允许在政府指导价的合理范围内向上浮动的。按照卢某与H物业管理公司签订的《车位使用协议》，双方在合同中约定车位使用费为每月300元，虽然这一标准略高于该市物价局制定的指导价，但这是双方在平等自愿的基础上协商一致后达成的协议，卢某在合同上签字即是对这一收费标准表示认可，因此H物业管理公司要求卢某按照合同约定支付停车费，并没有违反法律的规定。