【基本案情】

2013年8月17日孙某向A房地产代理公司出具了一份委托书，主要内容是：现委托A房地产代理公司出售自有住房一套，委托期限为2013年8月17日至2013年10月17日，房价为176000元（本人实收价，不需付任何委托费），在此两个月内孙某不准在此房入住，委托期满后委托书作废，孙某不得私自与A房地产代理公司介绍的买家交易。A房地产代理公司接受委托后找到了一个买家赵某，并于2013年10月25日与该买家赵某签订了一份《按揭购房代理合同》，主要内容是：赵某委托A房地产代理公司代理购买孙某的房屋，总价为179732元，赵某应付A房地产代理公司代理费5640元，签订合同时先付认购金1万元，并于2013年10月30日前来办理按揭申请手续和交清首期房款74732元，所交认购金扣除代理费及相关税费后退还赵某。后来A房地产代理公司称其多次通知孙某前来办理收款和转让手续，最后一次又通过特快专递的方式寄了一份书面通知，孙某置之不理，致使其被迫退还了收取赵某的所有款项，造成应得报酬损失5640元。A房地产代理公司提起诉讼后，孙某则辩称其从未接到任何口头和书面通知。

【纠纷焦点】

该案是委托合同纠纷还是居间合同纠纷。

【审理分析】

本案中，A房地产代理公司接受孙某的委托，为其出售房屋，寻找买家，目的是促成买卖双方交易，A房地产代理公司的行为就是为孙某提供订立房屋买卖合同的媒介服务，因此双方的关系应是居间合同关系。A房地产代理公司没有促成房屋买卖合同成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，A房地产代理公司不能要求孙某赔偿有关损失，最多可以要求支付相关费用。

【案例解析】

本案在处理过程中，同时也形成另一种意见。

这种意见认为：房地产中介公司与委托人的关系究竟是委托合同关系还是居间合同关系主要看双方的约定，就本案而言，孙某出具委托书，内容明确具体，对双方的权利义务进行了详尽的约定。A房地产代理公司接受了孙某的委托，不仅仅是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，也就是说A房地产代理公司不仅仅起到居间介绍的作用，而是参与其中，直接处理委托事务，所以孙某与A房地产代理公司之间的关系应是委托合同关系。A房地产代理公司完成委托事务后多次将此事项通知孙某，但孙某迟迟不予办理有关手续，造成某房地产代理公司已到手的报酬损失，根据《中华人民共和国合同法》第四百零七条的规定：“受托人在处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到的损失的，可以向委托人要求赔偿”，孙某应赔偿某房地产代理公司的有关损失。

如何界定房地产中介代理公司与买方或卖方的法律关系，是处理好本案纠纷的关键所在，结合《合同法》等相关的法律法规和司法解释，对上述案件中孙某与A房地产代理公司之间的关系定性为居间合同纠纷为宜，理由如下：(www.daowen.com)

（1）从案件的实际情况、双方合同的内容和实现合同的目的上看，孙某与A房地产代理公司之间的关系应为居间合同关系。结合本案，A城市房地产代理公司作为注册登记成立的中介服务机构，无论是接受卖房人还是接受买房人的委托，最终目的是促成买卖双方的交易成立，其只不过是居中起了一个提供订约媒介的作用。在促成双方交易的过程中，A城市房地产代理公司可能要通过发布广告、联络双方等活动，需要支出一定的费用，但这些活动和费用事先都是以A城市房地产代理公司的名义作出的，至于买卖双方之间如何订约、最终合同能否成立，A城市房地产代理公司都不会参与其中。一旦促成交易成立，A城市房地产代理公司可以向买卖双方或任何一方请求支付报酬，这主要看双方是如何约定的。孙某出具委托书的目的，是委托A城市房地产代理公司卖房，A城市房地产代理公司接受委托的目的，并不是仅仅寻找买主、完成委托事务，而是要极力促成买卖合同成立、获得报酬。A城市房地产代理公司以自己的名义和费用进行中介活动，但房屋买卖合同的最终成立与否，还是由买卖双方来决定，而不是A城市房地产代理公司所左右。在这里，不存在A城市房地产代理公司代理孙某与买主赵某签订房屋买卖合同一事，双方不构成委托合同关系。至于A城市房地产代理公司与买主赵某签订的《按揭购房代理合同》，也应该视为一种居间代理的关系。

（2）从城市房地产中介服务机构的业务性质上看，孙某与某房地产代理公司之间的关系应为居间合同关系。

（3）从委托合同和居间合同的概念、特征和区别上看，孙某与A房地产代理公司之间的关系应为居间合同关系。根据《合同法》中有关委托合同和居间合同的条款规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

从上述概念和特征可以看出两者的区别：

（1）委托合同中受托人以委托人的名义和费用活动，代委托人与第三人订立合同，参与并可以决定委托人与第三人之间的关系内容；而居间合同中居间人仅为委托人报告订约机会或提供订约媒介，以自己的名义和费用活动，不参与委托人与第三人的关系；委托合同中受托人处理的事务一般为有法律意义的事务；而居间合同中居间人所办理的报告订约机会或提供订约媒介的事务本身并不具有法律意义。

（2）委托合同中有委托人取得事务处理结果和就事务处理报告的问题；而居间合同中居间人没有将处理事务的后果移交委托人和报告的义务；委托合同中对受托人的主体没有特殊要求，而居间合同中居间人则必须具备相关资格。

（3）委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同，如果是有偿的委托合同，受托人享有完成处理委托事务的报酬请求权，而不管处理委托事务的结果如何；居间合同为有偿合同，居间人只有在促成委托人与第三人合同成立的情况下，才享有报酬请求权，并可从委托人一方或委托人和相对人双方取得报酬。

可见，委托主要是为一方代理，居间则主要是为双方服务。