【基本案情】

原告：余女士

被告：鲁先生

2013年8月2日，鲁先生与案外人B市C置业有限公司（以下简称C公司）签订《B市商品房预售合同》，鲁先生购买位于B市×路×号×室商品房一套，合同约定C公司于2014年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。2014年5月26日，鲁先生与B市H房地产经纪有限公司（以下简称H公司）签订《房地产居间合同（出售）》，约定被告委托H公司居间出售×室房屋。同年5月27日，余女士、鲁先生通过H公司居间中保，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：鲁先生将×室商品房作价人民币1140000元转让给余女士。余女士于签订协议当日将房款的10%预付金即人民币114000元暂存于中介方H公司，由中介方在签订本协议后3个工作日内将该笔房款交于鲁先生。鲁先生于开发商通知交房之日付清所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。余女士、鲁先生任何一方未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114000元。此外，余女士、鲁先生双方还对其他权利义务作了约定。签约当日，余女士从中国建设银行B市分行分别取出预付金114000元及中介费5700元，H公司出具收条。同年10月31日，鲁先生向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给余女士。另该房屋于2014年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日，C公司办理初始登记取得大产证。因余女士无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将争议房屋再次转让，并于2007年5月1日办理了产权过户手续。

【纠纷焦点】

1.《转让协议》的效力是否合法有效。

2.过错责任应该由谁来承担。(www.daowen.com)

3.赔偿金额过分高于《转让协议》约定违约金的金额如何处理。

【审理分析】

一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币114000元、中介公司就此出具收条以及被告出具的确认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人的证言、被告出具的确认书均证实中介公司已尽通知转付义务，但是被告拒绝领取该款并将房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。

【案例解析】

1.本案中双方签订的《转让协议》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中双方签订的《转让协议》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效合同。因此，本案中双方签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合约约定履行。

2.类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方在诉讼的同时，必须及时申请到系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。对于新建商品房买卖，最高人民法院已经出台了司法解释：对于开发商一房两卖的情况，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。但对于二手房买卖并不适用以上惩罚性赔偿的规定，故购房者如想取得系争房屋，则必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。