1.销售大楼细筹划，买卖双方均受益

基本情况

长风实业公司拟出售上年在市区开发的一幢大楼。这幢大楼开发成本及费用总计为1500万元（含加计的扣除额），经评估，市场价格为2700万元。2011年6月，大地商贸公司有意购置这幢大楼开办酒店。那么，长风实业公司以何种形式出售此幢大楼可以得到最大的收益？大地商贸公司用哪种方式购买这幢大楼将得到最优惠的价格？

筹划分析

方案一：长风实业公司以市场价格2700万元销售这幢大楼，大地商贸公司以2700万元买入。

长风实业公司的收益为：销售收入总额2700万元；房地产开发成本及费用1500万元。

销售不动产应纳的营业税=2700×5%

=135（万元）

应纳城市维护建设税及教育费附加=135×（7%+3%）

=13.5（万元）

出售不动产，其合同应按“产权转移书据”税目依0.05%的税率缴纳印花税，则：

应纳印花税=2700×0.05%

=1.35（万元）

转让不动产应缴纳土地增值税：

土地增值额=2700-1500-135-13.5

=1051.5（万元）

土地增值额占扣除项目比率=1051.5÷（1500+135+13.5）

=63.38%

应缴土地增值税=1051.5×40%-（1500+135+13.5）×5%

=338.17（万元）

长风实业公司的实际收益为：

2700-1500-135-13.5-338.17=713.33（万元），其中税收费用为486.67万元。

大地商贸公司的实际支出为2700万元。

方案二：长风实业公司以这幢大楼作价2700万元投资参与大地商贸酒店经营，半年后，把酒店股权以2475万元的价格转让给大地商贸公司。

采取这种交易方式，长风实业公司的应纳税款为多少呢？

财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。

因此，长风实业公司不用缴纳销售不动产的营业税及城建税和教育费附加。

转让股权应按“产权转移书据”税目依0.05%的税率缴纳印花税，应纳税额为：

2475×0.05%=1.2375（万元）

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。

因此，长风实业公司的实际收益为973.7625万元（2475-1500-1.2375），比方案一多260.4325万元（973.7625-713.33）。

而大地商贸公司买入此幢大楼的实际支出为2475万元，比方案一少支出225万元（2700-2475）。

筹划结果

对比以上两种交易形式，显而易见，第二种交易形式对买卖双方都有利，长风实业公司比方案一多收入260.4325万元，大地商贸公司比方案一少支出225万元。

2.购房送装修，税收要考虑

基本情况

房地产新政实施后，许多房屋开发公司为了回笼资金，纷纷采用各种促销手段。“购房送装修”就是一种普遍采用的促销方式。某房屋开发公司销售商品住宅，假如其销售的房屋总面积为7800平方米，该房屋的土地增值税的其他扣除项目金额为1500万元，其他成本费用支出1700万元，该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。其销售方案共有4种。

方案一：该企业为了促销，承诺按3000元/平方米销售毛坯房，同时送精装修，装修费约合400元/平方米，装修费共为312万元。

方案二：公司按2600元/平方米出售，装修费用由其关联的物业公司单独收取，然后以同等价格对外承包。

方案三：公司直接建成精装修房，然后按3000元/平方米对外销售。

方案四：公司按第二种方案销售，同时在开发成本中增加70万元投资多建一点基础设施或配套设施。

问，该公司选择哪个方案更有利？

筹划分析

方案一中，该公司的纳税情况如下：

应纳营业税=7800×0.3×5%

=117（万元）

同时，城建税和教育费附加按营业税的10%计算，应缴11.7万元。

增值额=2340-1500-117-11.7-312

=399.3（万元）

应缴土地增值税=399.3×30%

=119.79（万元）

实现利润=2340-1700-117-11.7-119.79-312

=79.51（万元）

应纳企业所得税=79.51×33%

=26.24（万元）

合计缴税274.73万元（117+11.7+119.79+26.24）。

方案二中，该公司纳税情况如下：

应纳营业税=7800×0.26×5%

=101.4（万元）

同时，城建税和教育费附加10.14万元。

增值额=2028-1500-101.4-10.14

=416.46（万元）

应纳土地增值税=416.46×30%

=124.94（万元）

利润=2028-1700-101.4-10.14-124.94

=91.52（万元）

应纳企业所得税=91.52×33%

=30.2（万元）

合计缴纳税金266.68万元（101.4+10.14+124.94+30.2）。

而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定（纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额）实现零营业额，不缴营业税。

方案三中，可以把312万元装修费计入房地产开发成本。对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扣除。这时：

土地增值税的增值额为=2340-1500-117-11.7-312-312×20%

=336.9（万元）(www.daowen.com)

增值额比第一种方案减少62.4万元。

应纳土地增值税=336.9×30%

=101.07（万元）

利润=2340-1700-117-11.7-101.07-312

=98.23（万元）

应纳企业所得税=98.23×33%

=32.42（万元）

合计缴纳税金262.19万元（117+11.7+101.07+32.42）。

方案四中，通过投资就可以在计算土地增值税时享受加计20%的扣除优惠，这时：

扣除项目金额=1500+101.4+10.14+70+70×20%

=1695.54（万元）

增值额=2028-1695.54

=332.46（万元）

增值额未超过扣除项目金额的20%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。此时：

利润=2028-70-1700-101.4-10.14

=146.46（万元）

这将比第二种方案增加利润54.94万元，缴纳所得税48.33万元，合计缴纳税金159.87万元。

筹划结果

综合以上四种方案，第四种方案应该是最佳方案，增加投资、提高住宅质量，让利于消费者，刺激消费、吸引客户，达到增加销售、回笼资金的目的，同时又能最大限度地利用税收优惠，使企业利润最大化。

3.营业额项目的节税筹划

基本情况

施工企业A为建设单位B建造一栋房屋，总承包价为300万元。工程所需的材料由建设单位B来购买，价款为200万元。

筹划分析

情况一：价款结清后，施工企业A应纳营业税为：（300+200）×3%=15（万元）。

情况二：不让B购买建筑材料，而由A购买。这样，A就可利用自己在建材市场上的优势（熟悉建材市场，能以低价买到质优的材料），以150万元的价款买到了所需建材。这样，总承包价就成了450万元，此时，A应纳营业税为：450×3%=13.5（万元）。

筹划结果

通过比较分析，A企业可少缴1.5万元税款。现行营业税有这样的规定：从事建筑、修缮、装饰工程作业的纳税人，无论与对方如何结算，其应纳税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。依据这项规定，可作出相应的筹划安排。用改变原材料购买方的办法，可以出现不同的营业额，达到节税的目的。

4.收入合理推迟以便递延纳税

基本情况

甲房地产公司与乙企业签订了一份分期收款销售合同，合同中商品房总价款200万元，分四次付清，首期付款40%，首期付款后，即把商品房交与乙企业。

筹划分析

如果把商品房交与乙企业时确认收入，应交营业税：200×5%=10（万元）。

如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税：200×40%×5%=4（万元），以后三次分别应交营业税：200×20×5%=2（万元）。

筹划结果

甲房地产公司用两种方法确认收入都是交营业税10万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税期限，使企业最大限度地利用资金。

案例分析

房地产企业销售房地产商品取得的收入以及采取预收房款或定金的形式筹资，要缴纳营业税和土地增值税，之后还要缴纳城建税和教育费附加以及企业所得税。

但是，若房地产企业收到的款项不是预收款，而是向其他往来单位的借款或者其他往来单位归还的借款，则没有发生纳税义务。因此，可以通过协议将购房单位提前支付的款项处理为债权债务往来资金，甚至可以通过多角化筹资模式或三角债环状结构筹借资金，避免纳税义务的发生。此外，在收入较高年份或会计期间，也可以推迟合同付款期，采用分期付款销售方式或跨年度延期开票；同时，还可以考虑运用完工百分比法合理确定完工进度及合同收入，合理递延税收。

5.设立销售公司分摊费用

基本情况

某房地产公司2013年度实现产品销售收入8000万元，“管理费用”中列支业务招待费40万元，“销售费用”中列支广告费180万元，业务宣传费50万元，税前会计利润总额为100万元。按以上扣除比例规定，其可扣除的业务招待费为27万元，业务招待费超支额为13万元；广告费超支额为20万元，业务宣传费超支额为10万元。该企业总计应纳税所得额为143万元，应纳所得税47.19万元。

筹划分析

若该房地产公司设立营销公司，将产品以7500万元的价格销售给营销公司，营销公司再以8000万元的价格对外销售，房地产公司与营销公司发生的业务招待费分别为25万元、15万元；广告费分别为100万元、80万元；业务宣传费分别为30万元、20万元。

筹划结果

假设房地产公司的税前利润为40万元，营销公司的税前利润为60万元，则两企业分别缴纳企业所得税，各项费用均不超过税法规定的标准，整个利益集团应纳所得税额为33万元，节省所得税14.19万元。设立营销公司除了可以节税外，还可以扩大市场影响和市场份额。

案例分析

业务招待费、广告费和业务宣传费均是以营业收入为依据计算扣除标准的，如果房地产企业将其销售部门设立成一个独立核算的销售公司，将房地产商品销售给销售公司，再由销售公司对外销售，这样就增加了一道营业收入，而整个利益集团的利润总额并未改变，费用扣除的“限制”可同时获得“解放”。这种方法一般适用于费用超限额的情况。

6.分解租金收入的节税筹划

基本情况

某房地产开发公司将开发的写字楼项目中2万平方米用于对外出租，公司计划按照每月每平方米100元的价格出租，该价格包含水电费、物业管理费。那么该公司应当如何进行纳税筹划？

纳税筹划前，企业需要缴纳的税金如下：

（1）流转税：由于每月每平方米租金为100元，2万平方米合计租金200万元。该企业应缴纳营业税及附加为200万元乘以5.5%的营业税及附加税率，即应缴纳流转税11万元。

（2）房产税：企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此缴纳房产税为200万元乘以12%，即24万元。

（3）企业所得税：该例中，由于没有考虑其他费用情况，可暂不计算企业所得税。

问，该房地产企业如何进行纳税筹划？

筹划分析

该企业可以从合理地分解租金收入的角度进行纳税筹划，将水电费、公司物业管理费从房租中分离出来，与客户分别签订房租合同和物业管理合同，单独收取房租费或者物业管理费和水电费。

筹划结果

假设该企业某月收取客户的水电费、物业管理费合计为50万元，那么，由于租金收入直接减少50万元，该企业写字楼的出租将直接减少房产税为6万元（50×12%），从而节省了税收。

7.房屋出租方式转变的筹划

基本情况

甲房地产公司拥有一幢房屋，账面余值为200万元。若出租，每月可收租金50万元，每年租金总额为600万元，应纳房产税为：

房产税=600×12%=72（万元）

筹划分析

若将房屋出租变为承包，由承包人每月向甲公司缴纳50万元的承包费。进行纳税筹划后，甲公司每年应缴房产税变为按房屋余值的1.2%缴纳，房产税计算如下：

房产税=200×（1-30%）×1.2%=1.68（万元）

案例分析

（1）变房屋出租为承包。

房地产开发企业对于房屋建造时间长、地段好、租金高的房产，可以转变出租方式为承包业务，降低营业税与房产税。

（2）变房屋出租为对外投资。

由于房屋建造的历史期限较长，原值较低，出租这样的房产因租金较高而要缴纳较多的营业税。可以转化为不动产对外投资，享受免征营业税的优惠；同时由于房产没有参与经营，不需缴纳房产税。