房地产企业在房产销售阶段主要需缴纳出售、出租土地使用权和不动产的营业税；附属物业管理机构对外提供物业管理服务的营业税及城建税、教育费附加；转让房地产土地增值税；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；销售的企业所得税以及依中国税法应当征收的其他税。
1.营业税
房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。
（1）征税范围。
①转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
②销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：
●设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
③其他属于房地产业营业税的征税范围。
●有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。
●单位将不动产无偿赠予他人的行为。
●以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所有权的行为。
●以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。
●投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。
●在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。
●接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。
●房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。
●土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
●不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。
●土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
●城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为。
●虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。
●以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
（2）计税依据。
房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
另外还应注意以下特殊规定：
①单位和个人转让其受让土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权受让原价后的余额为营业额。
②单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。
③单位和个人销售其购置的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额。
④单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
⑤纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。
⑥纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。
⑦纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠予他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格（即组成计税价格）作为其营业额。
注：*销售不动产的成本利润率为10%。
⑧出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。
⑨出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。
⑩纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。
⑪纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。
⑫纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。
⑬代收代付费用。
房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套费等，税法规定：对于上述代收资金及费用，无论房地产开发企业在财务上如何进行核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
⑭以不动产抵顶贷款的营业额。
在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。
⑮还本销售情况下营业额的确定。
对于房地产开发企业以还本方式销售房地产的行为，应按向购买方收取的全部价款和价外费用计算征收营业税，不得扣除所谓的还本支出。
（3）税率。
房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征收营业税，税率为5%。
（4）应纳税额的计算。
营业税的计税依据是纳税人的营业额。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里所说的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。应纳税额计算公式为：
应纳税额=营业额×税率
应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币计算应纳税额。
按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的以及纳税人（单位）将不动产无偿赠予他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人提供的同类应税劳务或销售的不动产平均价格核定。
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
③按下列公式核定计税价格。
对于合作建房，需要按上述的组成计税价格核定房地产开发企业出售不动产的营业额。
按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。
（5）会计核算。
房地产开发企业在计算销售房屋经营收入应纳的营业税时应当作如下会计分录：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
以下是几种特殊情况的处理：
①合作建房。
合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。
●以物易物，一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。
◆以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
◆土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业——租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；若房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税；若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。
●土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。
◆若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。
◆房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。
◆若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。
②资金使用费。
房地产开发企业向其他企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业”税目征收营业税。但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。
③以不动产作抵押向金融机构贷款。
房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业——租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。
④以不动产投资入股的界定。
企业以房地产投资入股，不征收营业税。所谓的投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名义上以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于投资入股行为，而要按“销售不动产”或者“服务业——租赁业”税目征收营业税。
（6）税款的缴纳。
①纳税义务发生时间。
●房地产业的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业税收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
●转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款（取得预售许可证并收取预售楼款，包括定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
●纳税人将不动产无偿赠予他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
●一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。
②纳税地点。
房地产开发企业销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。房地产开发企业转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。房地产开发企业转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
2.城市维护建设税
按照现行税法的规定，城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税，下同）的单位和个人。任何单位或个人，只要缴纳“三税”中的一种，就必须同时缴纳城市维护建设税。房地产开发企业从事房地产开发经营业务，是营业税的纳税人，自然也是城市维护建设税的纳税人。但对外商投资企业和外国企业缴纳的“三税”不征收城市维护建设税。
（1）计税依据。
按照现行税法规定，城市维护建设税应以纳税人实际缴纳的“三税”为计税依据，与“三税”同时缴纳。
按照规定，城市维护建设税以“三税”为计税依据，指的是“三税”的实缴税额，并不包括企业因为没有按期纳税所应缴纳的滞纳金或因违反税法规定而应缴纳的罚款。但纳税人在查补“三税”和被处于罚款时，应同时对其偷漏的城市维护建设税进行补税和罚款。
（2）税率。
城市维护建设税实行的是地区差别税率，按纳税人所在地不同，分别规定如下：
①纳税人所在地在城市市区的税率为7%。
②纳税人所在地在县城、镇的税率为5%。
③纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为1%。
所有纳税单位和个人除另有规定外，其缴纳城市维护建设税的税率，一律执行纳税人所在地的税率。
（3）应纳税额的计算。
城市维护建设税应纳税额的计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
=企业实际缴纳的增值税、消费税、营业税之和×税率
（4）会计处理。
企业应当在“应交税费”账户下设置“应交城市维护建设税”明细账户，专门用来核算企业应交城市维护建设税的发生和缴纳情况。该账户的贷方反映企业按税法规定计算出的应当缴纳的城市维护建设税，借方反映企业实际向税务机关缴纳的城市维护建设税，余额在贷方反映企业应交而未交的城市维护建设税。
（5）纳税申报与缴纳。
①城市维护建设税的纳税期限和纳税地点。
按照规定，城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳，自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同。
②纳税申报。
企业应当于月度终了后在进行“三税”申报的同时，进行城市维护建设税的纳税申报。
③税款缴纳。
对于以一个月为一期缴纳“三税”的房地产开发企业，应当在缴纳当月全部“三税”税额时，同时按照纳税申报表确定的应纳税额全额缴纳城市维护建设税。
房地产企业一般不获减免城市维护建设税和教育费附加，但对于由于减免增值税、消费税、营业税而发生退税，同时退还已缴纳的城市维护建设税。
此外，与城市维护建设税一同缴纳的还有教育费附加。教育费附加的征收标准为纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税总和的3%。
3.土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。因此，房地产企业是土地增值税的纳税主体。
（1）征税范围。
土地增值税的征税范围是指有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。这里所说的“国家土地”是指国家法律规定属于国家所有的土地；“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各种附属设施；“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。确定土地增值税征税范围的两个条件：
其一，只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税。这里包含四层含义：
①转让的土地，其使用权归国家所有的征税。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他国家有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
②对出让国有土地使用权取得的收入不征税。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场买卖行为。土地使用权出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换与赠予。它属于土地的二级市场买卖行为。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。
③土地使用权、地上建筑物及附着物的产权发生转让征税；土地使用权、房产产权未转让（如房地产出租）不征税。
④不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税。
其二，只对有偿转让的房地产行为征税。即对转让房地产并取得收入征税，而不包括房地产产权虽转让，但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠予等。
上述两个条件必须同时具备、缺一不可，否则不属于土地增值税的征税范围。这里需要对有些具体情况加以判定：
①以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。
这里又分为三种情况：
●出售国有土地使用权的。
这种情况指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。
●取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。
这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称为卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房时土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。
●存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。
②房地产的继承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为，不属于土地增值税的征税范围。
其中：
●房地产的继承是指房产的原产权所有人（依照法律规定取得土地使用权的土地使用人）死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承行为不属于土地增值税的征税范围。
●房地产的出租指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。
●房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。但是，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
●房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况下，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入。所以不属于土地增值税的征税范围。
●房地产的代建房行为。
这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
③房地产的赠予。
房地产开发企业通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
④以房地产进行投资、联营。
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
⑤合作建房。
对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
⑥企业兼并转让房地产。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
⑦房地产的交换。
这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入。按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换原有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（2）税率。
土地增值税实行四级超率累进税率：
①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；速算扣除系数为5%。
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；速算扣除系数为15%。
④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。超率累进税率见表3-2。
表3-2 土地增值税四级超率累进税率表
⑤房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
（3）土地增值税的计算公式。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
其中：
土地增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地增值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下（公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数）：
①增值额未超过扣除项目金额50%：
土地增值税税额=增值额×30%
②增值税额超过扣除项目金额50%，未超过100%：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
④增值额超过扣除项目金额200%：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
（4）应税收入的确定。
①根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
●货币收入。
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇款等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。
●实物收入。
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。
●其他收入。
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。
②转让房地产的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（5）扣除项目的确定。
计算土地增值税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项。
①取得土地使用权所支付的金额。
包括以下两方面的内容：
●纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
●纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
②房地产开发成本。
房地产开发成本是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
●土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
●前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
●建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
●基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
●公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
●开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
③房地产开发费用。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）的标准进行扣除。
《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二）款规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金融之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义是：
●纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
●纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
④与转让房地产有关的税金。
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是：房地产开发企业，按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）允许在此扣除。
⑤其他扣除项目。
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。
（6）旧房及建筑物的评估价格。
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房屋地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
重置成本价的含义是：对旧房屋及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
【例3-14】一栋房屋已使用近10年，建造时造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房屋有六成新，则该房的评估价格为：
4000×60%=2400（万元）
此外，转让旧房的，应按房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
【例3-15】某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1000万元（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收费为3%）。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建设该写字楼花费的房地产开发成本为200万元（注：该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出）。假定该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。请计算该公司转让写字楼应纳的土地增值税额。
解：①确定转让房地产收入为1000万元。
②确定转让房地产的扣除项目金额：
●取得土地使用权所支付的金额为100万元。
●房地产开发成本为200万元。
●与转让房地产有关的费用为：
（100+200）×10%=30（万元）
●与转让房地产有关的税金为：
1000×5%×（1+7%+3%）=55（万元）
●从事房地产开发的加计扣除为：
（100+200）×20%=60（万元）
●扣除项目金额为：
100+200+30+55+60=445（万元）
③转让房地产的增值额为：
1000-445=555（万元）
④增值额与扣除项目金额的比率为：
555÷445=125%
⑤应纳土地增值税额为：
555×50%-445×15%=210.75（万元）
【例3-16】某房地产企业以一栋房屋（该房屋已使用5年，八成新）作为抵押向银行借入款项1000万元，但由于企业经营不善，资不抵债，经双方协商，将该房屋转让给银行抵偿贷款本息1200万元。该房屋经政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价为1200万元，问该企业应交土地增值税为多少？（假设营业税税率5%，城建税税率7%）
解：①确定转让房地产收入为1200万元。
②确定转让房地产的扣除项目金额为：
●旧房的评估价格为：
1200×80%=960（万元）
●与转让房地产有关的税金为：
1200×5%×（1+7%+3%）=66（万元）
③扣除项目金额为：
960+66=1026（万元）
④增值额占扣除项目金额比例：
（1200-1026）÷1026≈16.96%
⑤应纳土地增值税税额为：
（1200-1026）×30%=52.2（万元）
【例3-17】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入800万元（假设城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为200万元，建造此楼投入了350万元的房地产开发成本；由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，问该房地产开发公司转让此普通标准住宅是否应缴纳土地增值税？
解：①转让房地产的收入为800万元。
②转让房地产的扣除项目金额为759万元，其中：
●取得土地使用权所支付的金额为200万元；
●房地产开发成本为350万元；
●房地产开发费用为：
（200+350）×10%=55（万元）
●与转让房地产有关的税金为：
800×5%×（1+7%+3%）=44（万元）
●从事房地产开发的加计扣除金额为：
（200+350）×20%=110（万元）
③转让房地产的增值额为：
800-759=41（万元）
④增值额与扣除项目金额的比率为：
41÷759=5.4%
由于该房地产开发公司转让此标准住宅取得的增值额未超过扣除项目金额的20%，因此，按规定免征土地增值税。
（7）土地增值税的减免。
①对建造普通标准住宅的减免税优惠税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税。
在实际执行这条减免税规定时，应注意以下四点：
●要注意开发的房地产项目是否属于普通标准住宅。所谓“普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
●注意确认增值额是否未超过扣除项目金额的20%。
对那些虽从事普通标准住宅开发建设的，但取得的增值额超过扣除项目金额20%的，也不能予以免税。
●对增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额按规定计征土地增值税，不能仅按其超过扣除项目金额20%的部分计算征税。
●对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
②对国家征用收回的房地产的减免税优惠。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
③以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。
④一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地增值税。
⑤房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。因为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意发生代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。
⑥在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制定这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。
（8）纳税申报与缴纳。
①纳税申报。
从事房地产开发的纳税人应在取得开发项目后30日内向房地产所在地主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》，并同时提交有关资料。纳税人向房地产所在地主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表（一）》，并同时提供有关资料的期限是：
●纳税人一次性转让每一计税项目房地产的，应在转让房地产合同签订之日起7日内办理。
●纳税人对每月每一计税项目的房地产分多次转让而难以在每次转让后的7日内申报的，经房地产所在地主管税务机关核准，可于月后10日内办理。
●纳税人在项目全部竣工结算前每月预售房地产的，应于月后10日内办理。
上述纳税人在办理纳税申报时，应同时向税务机关提供下列证件和资料：
●土地权属证明。
●土地转让、房产买卖合同。
●与转让房地产有关的资料。主要指与房地产开发有关的财务会计报表及有关凭证，包括：取得土地使用权所支付的金额（如果土地是通过有偿出让方式取得的，应提供土地使用权出＜受＞让合同；如果是通过转让方式取得的，应提供土地使用权转让合同）；房地产开发成本方面的有关财务会计资料；房地产开发费用的资料；按国家规定交纳的有关税、费，应提供缴款凭证；其他与房地产有关的资料，如计委批准立项时审批的项目设计任务书（项目可行性报告），房地产开发项目的预、概算，房地产开发项目的承包、发包合同等。
●根据税务机关的要求提供房地产评估报告。
②计算与核定应纳税款。
●转让已竣工的房地产。
◆纳税人转让每一计税项目的房地产是一次性交割，付清价款的，应按有关规定计算缴纳土地增值税。纳税人转让每一计税项目的房地产采取分期分批收款方式的，可先计算出应纳税总额与转让房地产总收入的比例，在每次收款时，按每笔收入乘以该比例计算每次应纳税款。
◆纳税人转让每一计税项目的房地产是分多次转让的，可比照下述的土地增值税预征的具体办法规定执行。
●转让未竣工的房地产。
对转让未竣工结算的房地产采取预征办法（适用于建造非普通标准住宅的房地产项目）。预征办法具体规定是：(www.daowen.com)
◆单项预征率。即按每一计税项目预售合同中确定的转让收入作为计税收入，按房地产开发的预算成本作为扣除项目金额，计算预计的应纳税额；以预计的应纳税额除以预计的转让收入求出一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。
◆平均预征率。为了便于征管，各地根据实际情况确定当地适用的平均预征率，据以计算预征。
◆纳税清算。土地增值税实行预征后进行纳税清算，即待每一计税项目房地产竣工结算并全部转让完后进行纳税清算，多退少补。
③纳税地点与期限。
房地产企业应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地，不论纳税人的机构、经营所在地、居住所在地在何处，转让房地产均应在房地产所在地申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。从事房地产开发的纳税人，实行预征税款的，缴款期限为月份终了后15日内；其他纳税人的缴款期限为办理纳税申报后的5日内。
④纳税申报表。
土地增值税申报表分为两种，分别适用于房地产开发企业和适用非从事房地产开发的纳税人。从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申报表见表3-3。
表3-3 土地增值税申报表（一）
续表
（9）会计处理。
①会计科目设置。
企业应在“应交税费”科目增设“应交土地增值税”明细科目，以具体核算土地增值税的计算和缴纳情况。
②会计处理方法。
a.对于房地产开发企业，按规定计算出应由当期营业收入负担的土地增值税时，做会计分录：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税
b.实际交纳时，做会计分录：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
如果企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按规定预交的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按上述规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回的多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。
【例3-18】某房地产开发企业2013年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发成本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为：
扣除项目金额=600+1400+120+210.9+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%
=600+1400+120+210.9+100+400
=2830.9（万元）
增值额=3800-2830.9
=969.1（万元）
增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23%
应纳税额=969.1×30%
=290.73（万元）
①企业应作如下会计分录：
借：营业税金及附加 2907300
贷：应交税费——应交土地增值税 2907300
②实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：
借：应交税费——应交土地增值税 2907300
贷：银行存款 2907300
4.企业所得税
按照规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，缴纳企业所得税。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。
（1）征税范围。
房地产开发企业从事房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其他原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
（2）税率。
企业所得税的税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为20%。
（3）计税依据。
按照规定，企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减去准予扣除项目金额后的余额。
其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。企业清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。
纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所得额的项目。
（4）收入总额的确定。
按照税法规定，企业的收入总额包括以下各项：
①生产、经营收入。
房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入。
②财产转让收入。
这是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
③利息收入。
这是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
④租赁收入。
这是指纳税人出租固定资产、包装物以及其他财产而取得的租金收入。
⑤特许权使用费收入。
这是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
⑥股息收入。
这是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
⑦其他收入。
这是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
⑧减免或返还流转税的税务处理。
对减免或返还的流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。
⑨销售货物给购货方的折扣销售。
如果销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。
⑩纳税人在基本建设、专项工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处理。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处理。
⑪纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。
（5）准予列支的扣除项目。
企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。企业销售房地产所发生相关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
其中，可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，“七通一平”、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。按照规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加以及在“管理费用”中扣除的房产税、车船税、印花税等都可以扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。
企业发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损、报废净损失（包括不得从销项税金中抵扣的存货的进项税金），以及遭受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的非常损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，由纳税人提供有关清查资料，经主管税务机关审核后可以扣除。由于企业出售职工住房的收入计入住房公积金，因而出售职工住房发生的损失不得扣除。纳税人发生财产损失，应及时向所在地主管税务机关报送税前扣除书面申请。纳税人在报送财产损失税前扣除申请的同时，必须附有关部门、机构鉴定确认的财产损失证明资料以及税务机关需要的其他资料。纳税人不能提供相关详细资料的，主管税务机关可不予受理。
除金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除；其他企业委托金融保险等国家规定允许从事信贷业务的企业借出的款项，由于上述原因无法收回或逾期无法收回的，准予作为财产损失在税前进行扣除。
（6）按税法规定予以调整的扣除项目。
①借款费用。
借款费用是指企业为经营活动需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：长期、短期借款的利息；与债券相关的折价与溢价的摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销（包括债券发行手续费、印刷费等）；与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额（指汇率差，在会计上表现为汇兑损益）。
按照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款（流动资金贷款）费用，凡是符合规定条件的，可以直接扣除。具体来讲，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本，开发后作为当期费用扣除。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。
其他涉及借款费用的，参见《企业会计准则——借款费用》执行，需要说明的是，即使是应计入资本化的借款费用，如果高于金融机构同期同类借款利息的部分，也不能予以资本化。
②公益性、救济性捐赠。
纳税人（金融保险除外）用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。这里所说的公益性、救济性捐赠，是指通过中国境内的非营利性社会团体（包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、中国青年志愿者协会、全国老年基金会、老区促进会、中国之友研究基金会、中国绿化基金会、光华科技基金会、中国文学艺术基金会、中国人口福利基金会，以及其他经民政部门批准成立的非营利性公益组织）或国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠。
另外，企业、事业单位、社会团体等社会力量，通过非营利性的社会团体和国家机关（包括中国红十字会）向红十字事业的捐赠，向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，向农村义务教育的捐赠，对公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，对非关联的研究开发经费的资助，经主管税务机关审核确定，准予在缴纳企业所得税前的应纳税所得额中全额扣除，但当年应纳税所得额不足抵扣的不得结转。
同时税法规定：纳税人直接向受益人的各项捐赠，不允许在企业所得税前扣除。
公益性、救济性捐赠的具体扣除限额计算程序为：调整所得额，即将企业已在营业外支出列支的捐赠额剔除，计入企业的所得额；将调整后的所得额乘以3%，计算出法定公益性、救济性捐赠扣除标准。若企业当期发生的公益性、救济性捐赠超过扣除标准的，扣除额为扣除标准额；若企业当期发生的公益性、救济性捐赠小于扣除标准的，扣除额为实际捐赠额。
③业务招待费。
业务招待费扣除问题，按照销售收入净额作为扣除基数，超过1500万元的部分，按照0.3%扣除，未超过的，按照0.5%扣除。这里注意销售收入的范围，它不包括固定资产租赁收入，除了三个特殊租赁收入（包装物出租收入、施工企业设备租赁收入、房地产开发企业出租房产收入），其余租赁收入均不作为计提业务招待费的基数。
④保险和其他基本保障缴款。
企业为职工按规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定机构缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险，可以扣除。而企业为其投资者或者雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得扣除。
企业参加财产保险和运输保险，按规定缴纳的保险费用，经主管税务机关审查核实，可以扣除。但保险公司给予的无赔偿优待，应作为当年的应纳税所得额。
⑤固定资产租赁费。
纳税人根据生产经营需要租入固定资产而支付的租赁费，分别按下列规定处理：
●对于企业以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立企业之间交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除。
●融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；租赁期为资产尚可使用年限的大部分（75%或以上）；租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。
按照规定，企业以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。
⑥坏账损失与坏账准备金。
在计算应纳税所得额时，对于企业发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也可以按照规定提取坏账准备金。除另有规定者外，坏账准备金的提取比例为年末应收账款余额的5‰。
⑦支付给总机构的管理费。
纳税人按照规定支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费用，应当提供总机构出具的管理费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，经过主管税务机关审核后可以扣除。总机构管理费年终有结余的，可结转为下一年度使用，并相应核减下一年度的提取比例。通常管理费的增幅不得超过销售收入总额或利润总额（两者比较取低者）的增长幅度。
总机构管理费提取采取比例和定额控制，提取比例不得超过总收入的2%。
下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的管理费，应进行纳税调整，不得在税前扣除。低于标准上交的管理费，按当年实际上交数额据实扣除，其差额不得在以后年度补扣。
⑧会员费。
企业加入工商业联合会交纳的会员费可以扣除。有结余的可结转为下一年度使用，并相应核减交纳会员费的数额。企业按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许扣除。
⑨广告费与业务宣传费。
广告费用是企业为销售产品或者提供劳务而进行的宣传推广费用。企业的广告费用可以分为两个部分，一部分是企业正规的广告费支出，另一部分是业务宣传费。
按照规定，企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：
●广告是经工商部门批准的专门机构制作的。
●已实际支付费用，并已取得相应发票。
●通过一定的媒体传播。
按规定，房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
业务宣传费是指企业发生的不符合上述广告费支出条件的、未通过媒体传播的广告性质的宣传推广费用，包括广告性质的礼品支出等。按照规定，企业每一纳税年度发生的业务宣传费，在不超过营业收入0.5%范围内可据实扣除；超过部分当年不得扣除，以后年度也不得扣除。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
⑩差旅费、会议费和董事会费。
企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则不得在税前扣除。
差旅费的证明材料包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
会议费证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
⑪佣金。
佣金是指企业在推销产品或劳务过程中向提供中介服务的中介机构和代理人支付的合法报酬。企业发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：
●有合法、真实的凭证。
●支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的企业或个人（支付对象不含本企业雇员）。
●支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。
按照规定，企业在推销产品或劳务过程中支付的回扣（向非法中间介绍人支付的费用，包括支付给国家公务人员的居间介绍费用）不得在税前扣除。
⑫劳动保护支出。
企业实际发生的合理的劳动保护支出，可以扣除，劳动保护支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的支出。企业发放的非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出，除从职工福利费用中支出的以外，一律视为工资薪金支出。
企业职工冬季取暖补贴和职工防暑降温费，据实在税前扣除。
⑬违约金、罚款和诉讼费。
企业按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。
⑭企业按国家统一规定交纳的住房公积金，首先应用住房周转金支付，住房周转金开支不足的部分，经主管税务机关审核，可在税前扣除。
⑮企业收取和交纳的各种价内外基金（资金、附加、收费），属于国务院或财政部批准收取，并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户，实行收支两条线管理的，不征收企业所得税，并允许在计算交纳所得税时做税前扣除。
⑯企业根据劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定支付给职工的经济补偿金，可在税前扣除。
（7）不得扣除的项目。
按照《企业所得税条例》规定，在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：
①资本性支出。
②无形资产受让、开发支出。
③违法（主要指行政法规）经营的罚款和被没收财物的损失。
④各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款。
⑤自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分。
⑥超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠以及非公益、救济性的捐赠。
⑦各种非广告性质的赞助支出。
⑧纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除。
⑨与取得收入无关的其他各项支出。
纳税人与其关联企业之间的业务往来（包括资金、经营、购销），应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款和费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。
⑩存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金（包括风险投资准备金）以及国家税收法规规定可以提取的准备金之外的任何形式准备金。
⑪企业已出售给职工个人的住房，不得在企业所得税前扣除折旧和维修管理费。
⑫销售货物给购货方的回扣，其支出不得在税前扣除。
（8）亏损弥补。
企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补期限计算。这里所说的亏损，是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。
（9）免税的所得。
按照税法规定，企业的部分收入，如国债利息收入、技术转让收益（年净收入在30万元以下）等，免征企业所得税。对于这些免征企业所得税的收入，应当从当期应纳税所得额中减去。
①国债利息收入。
纳税人购买国债（指财政部发行的国库券、公债，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金融债券）的利息收入（仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收入），不计入应纳税所得额。所以在计算应纳税所得额时，应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。
②免税的补贴收入。
按照税法规定，企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补贴和其他补贴收入可以不计入应纳税所得额，如无文件明确，应一律并入实际收到该补贴年度的应纳税所得额计算纳税。所以在计算应纳税所得额时，对于有文件明确规定可以不计入应纳税所得额的补贴收入，应当减去。
③免税的纳入预算管理的基金、收费或附加。
按照税法规定，纳入预算管理的基金、收费或附加免征企业所得税。所以在计算应纳税所得额时，对于纳入预算管理的基金、收费或附加，应当减去。
④免予补税的投资收益。
对于股息性所得，由于是税后所得，凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的，或者被投资企业因享受国家税法规定的定期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的，投资企业不再征收企业所得税；投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的，其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益，按照税率差额依法补缴企业所得税；投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的，不退还已经缴纳的企业所得税。
⑤免税的技术转让收益。
按照税法规定，企业进行技术转让以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内，在此应当将企业当期免税的技术转让所得（技术转让收入减去技术转让支出）扣除。
⑥接受的捐赠实物资产。
企业接受捐赠按以下规定执行：
●企业接受捐赠的货币性资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。
●企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入账价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。企业取得的捐赠收入金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主营税务机关审核确认，可在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。
企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时，可按税法规定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。
此外，按照规定，根据《国家赔偿法》的规定，因国家机关及其工作人员违法行使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。
（10）资产的税务处理。
企业在经营活动中使用的固定资产折旧、无形资产和递延资产的摊销可以在税前扣除。
①固定资产的计价与折旧。
税法中对于固定资产的计价与应计提折旧的固定资产范围的规定同会计制度中的相应规定基本一致，需要说明的是，对于折旧年限不得短于以下规定：
●房屋、建筑物为20年。
●火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年。
●电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。
对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或者受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧的，由企业提出申请，经当地主管税务机关审核，报国家税务总局批准。
按照规定，企业固定资产折旧的计算，原则上应从固定资产原价中减除，残值比例在原价的5%以内，采用直线法计提折旧。
②无形资产的计价和摊销。
税法中对于无形资产计价的规定同会计制度中的相应规定基本一致，非专利技术和专利的计价应当经法定评估机构评估确认。
按照规定，企业购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。
按照规定，企业为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内平均摊销。
无形资产的摊销，应当采取直线法计算。
受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销；法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10年。
③递延资产及其摊销。
企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除，对经营期不足5年的，经当地税务机关审核批准，按其经营期限以直线法平均计算摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。
按照规定，企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业固定资产的改良支出，如固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如固定资产已经提足折旧，可作为递延资产，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：
●发生的修理支出达到固定资产原值20%以上的。
●经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上。
●经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
（11）应纳税额的计算。
房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
①采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
②采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
③采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
④采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
⑤外商投资企业预售房地产的，其取得的预收款，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
⑥房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。
企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得；第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得；第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额；第四步则是在应纳税所得额基础上乘以适用税率计算出企业当期的应纳所得税税额。
（12）核定征收。
如前所述，企业应缴所得税等于当期应纳税所得额乘以规定的税率，而当期的应纳税所得额等于当期实现的收入总额减去准予扣除的各项成本费用支出。显然，正确计算和缴纳所得税的前提是企业能准确核算企业的收入和成本费用支出。如果企业不能提供完整、准确的收入和成本费用核算资料，不能正确计算应纳税所得额，为了保证国家的税收收入，税务机关将按规定采用核定征收的方式征收企业所得税。
①核定征收的范围。
纳税人具有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：
●依照税收法律法规规定可以不设账簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置账簿的。
●只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的。
●只能准确核算成本费用，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的。
●收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，难以查实的。
●账目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料的。
●发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
②核定征收方式。
核定征收方式包括定额征收和核定应税所得率征收两种办法，以及其他合理的办法。
③核定征收的方法。
实行核定应税所得率征收办法的，应纳所得税额的计算公式如下：
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=收入总额×应税所得率
或应纳税所得额=成本费用支出额÷（1-应税所得率）×应税所得率
应税所得率应按表3-4规定的标准执行。
表3-4 实行核定应税所得率的企业的应税所得率
企业经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由主管税务机关根据其主营项目，核定其使用某一行业的应税所得率。
（13）税款的缴纳。
企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。
企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。
企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。
企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。所得税申报表见表3-5。
表3-5 企业所得税年度纳税申报表
续表
续表
注：附表略。
在表3-5中，除了前述计算应缴所得税的各个项目外，还应当包括如下几个项目：
●期初多缴所得税额。企业在年初汇算清缴上一年度所得税时，多预缴的所得税税款，若没有退还给企业，可以在本年度内抵缴。
●已预缴的所得税额。本项目反映企业在年终前已经按季预缴的所得税税款。
●应补税的境内投资收益的抵免税额。本项目反映企业在年度内进行股权投资而取得的股息性所得，在还原为应纳税所得额后，按被投资企业适用税率计算出的所得税抵免额，在计算实际应补缴税额时予以扣除，两者的差额即为实际应补缴的税款。
●应补税的境外投资收益的抵免额。企业来源于我国境外的所得，具体扣除方法有两种：一种是分国不分项计算扣除；另一种是定率扣除。企业可以选择一种方法计算扣除。计算出的境外所得税款扣除限额即为应补税的境外投资收益的抵免额。
●经批准减免的所得税税额。本项目反映企业经税务机关批准减免所得税的数额。
●应补（退）的所得税额。企业本年度的应缴所得税额，减去期初多缴所得税额、已预缴的所得税额、应补税的境内投资收益抵免额、应补税的境外投资收益抵免额和经批准减免的所得税额，即为汇算清缴时应补（退）的所得税额，用公式表示为：
在年终汇算时，除了报送年度决算报表、年度纳税申报表及各种附表外，企业还应当根据税务机关的要求报送其他有关资料，如，需要享受减免税优惠政策的企业应当按规定报送减免税申请资料，各种财产损失、技术开发费、业务招待费、工效挂钩清算等需要提供有关凭证资料的应提供有关凭证资料，对于当地税务机关规定需要经注册税务师进行审核的需要提供注册税务师审核报告等。
在报送的纳税申报表及有关资料经过税务机关审核无误后，企业对于应补缴的所得税税额，应当在年度终了后4个月内补缴；对于多预缴的所得税税额，可以在下一年度内抵缴，也可由税务机关退还给企业。
（14）会计处理。
①科目设置。
●“所得税费用”科目。
企业应在损益类科目中设置“所得税费用”科目，核算企业按规定从当期损益中扣除的所得税。该科目借方反映从当期损益中扣除的所得税费用，贷方反映期末转入“本年利润”科目的所得税额。
●“递延税款”科目。
企业应在负债类科目中增设“递延税款”科目，核算企业由于时间性差异造成的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异所产生的影响纳税的金额以及以后各期转销的数额。“递延税款”科目的贷方发生额反映企业本期税前会计利润大于应纳税所得额产生的时间性差异影响纳税的金额，以及本期转销已确认的时间性差异对纳税影响的借方数额；其借方发生额反映企业本期税前会计利润小于应纳税所得额产生的时间性差异影响纳税的金额，以及本期转销已确认的时间性差异对纳税影响的贷方数额；期末贷方（或借方）余额，反映尚未转销的时间性差异影响纳税的金额。
●“应交税费——应交所得税”科目。
企业应设置“应交税费——应交所得税”科目，用来专门核算企业交纳的企业所得税。
“应交税费——应交所得税”科目贷方发生额表示企业应纳税所得额按规定税率计算出的应当缴纳的企业所得税税额；借方发生额表示企业实际缴纳的企业所得税税额。该科目贷方余额表示企业应交而未交的企业所得税税额；借方余额表示企业多缴应退还的企业所得税税额。
②会计处理方法。
●按季预交所得税的会计处理。
按照税法规定，企业所得税应按年计算，分月或季预缴。
每月终了，企业应将成本费用和税金类科目的月末余额转入“本年利润”科目的借方，将收入类科目的余额转入“本年利润”科目的贷方，然后再计算“本年利润”科目的本期借贷方发生额之差。贷方余额则为企业本月实现的利润总额即税前会计利润，借方余额则为企业本月发生的亏损总额。
由于税前会计利润与应纳税所得额之间存在的永久性差异和时间性差异，会计核算上可以采用“应付税款法”或“纳税影响会计法”。
◆应付税款法。应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期。
在应付税款法下，当期计入损益的所得税费用等于当期应缴的所得税。
在应付税款法下，企业应按照税法规定对税前会计利润进行调整，得出应纳税所得额，再按税法规定的税率计算出当期应缴的所得税额，作为费用直接计入当期损益。
◆纳税影响会计法。纳税影响会计法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的时间性差异造成影响纳税的金额递延和分配到以后各期。
●汇算清缴的会计处理。
年度终了，企业应根据“本年利润”科目有关资料，计算出本年实现的利润总额。
企业应按规定将利润总额进行调整，包括弥补上年度亏损，减除已缴纳所得税的投资利润等，调整后的余额，就构成企业本年度的应纳税所得额。按本年度应纳税所得额乘上规定的税率就得出企业的应纳税额。
企业在汇算清缴时，计算的实际全年应纳税额多于全年已预缴所得税税额，其少缴的部分，应于下一年度缴纳时补缴。
a.计算出少缴的税款时，作如下会计分录：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
b.实际补缴少交的税款时：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
c.多交的部分，可在下一年抵缴。
③企业所得税减免税的会计处理。
按照税法规定，企业在享受减免税优惠措施时，应将减、免的应纳税额计算入账，并按规定进行纳税申报。
a.按规定计算出应纳税额时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
b.实际先缴后退的企业，按规定缴纳税款时：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
c.收到退回的所得税税款时：
借：银行存款
贷：应交税费——应交所得税
同时：
借：应交税费——应交所得税
贷：盈余公积
④上年利润调整所得税会计处理。
企业年度决算报表经有关部门审核后，对发现的上年度会计事项，如果涉及损益的，应对上年利润总额和利润分配进行调整，计算出多缴或少缴所得税，办理补缴或退税手续。
a.如果调整增加上年利润或减少上年亏损时：
借：有关科目
贷：利润分配——未分配利润
b.按规定补交所得税时：
借：利润分配——未分配利润
贷：应交税费——应交所得税
c.实际缴纳所得税时：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
d.对于调整减少上年利润或增加上年亏损时，作相反分录。
（15）纳税申报。
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