房地产的开发建设和经营，是房地产开发经营企业的基本经济活动。在开发经营过程中，企业一方面要建成并向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施和配套设施；另一方面还要发生人、财、物等物化劳动和活劳动耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用，而其中为某个特定开发项目所发生的费用，应将其对象化，计入各该开发项目的成本，称为开发成本。因此，房地产开发经营企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成，它是房地产开发经营企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本，提高经济效益，增强企业市场竞争能力，有着重要意义。

1.成本费用核算的基本要求

为了充分发挥成本费用核算的作用，在成本费用核算中必须遵循下述要求：

（1）适应开发经营特点和管理要求，合理确定成本计算对象和计算方法。

（2）将开发经营费用按经济用途分类，确定成本项目。

（3）划清各种费用界限，正确计算开发项目成本。包括以下几个方面：

①正确划分应计入成本费用和不应计入成本费用的界限。

②正确划分开发成本和期间费用的界限。

③正确划分各月份的费用界限。

④正确划分各类及各种开发项目的成本界限。

（4）做好各项准备工作。包括以下几个方面：

①建立健全成本费用核算体系。

②建立健全原始记录。

③建立健全材料物资的计量、收发和盘点制度。

2.成本费用的归集和分配

房地产开发经营企业对于发生的各项费用，一般应按以下步骤进行归集和分配：首先，应分清是否计入成本费用，对于不应计入成本费用的固定资产购建支出、营业外支出等应记入各相关账户中去；其次，对于应计入成本的费用应进一步划清各月份的成本费用界限，以及开发成本和期间费用的界限；最后，对于应计入开发成本的费用还应分清各成本计算对象的界限，并进而确认应记入的成本项目。

（1）材料物资费用的分配。

采用出包方式施工的房地产企业，应按承发包合同的规定负责开发项目所需设备和某些特殊材料的采购收发工作。企业行政管理部门和内部独立核算单位也会领用一些零星消耗性材料。企业发生的各项材料物资费用应根据领料单、设备出库单等凭证，按其用途分别记入有关账户。交付安装用于开发项目的设备，通常是按照开发项目分别领用的，属于直接费用，应根据设备出库单直接记入“开发成本”账户所属明细账。拨付承包单位抵做预付备料款或预付工程款的材料，应记入“预付账款”账户，以便和承包单位结算。企业内部独立核算单位和行政管理部门领用的消耗性材料，应分别记入“开发间接费用”和“管理费用”账户及相应的费用项目。举例如下。

【例3-4】某开发企业本月发生的材料物资发出业务有：

①房屋开发项目甲工程领用电梯交付安装，实际成本250000元。

②配套设施开发项目乙工程领用空调设备交付安装，实际成本120000元。

③拨付承包单位三建公司钢材一批，实际成本50000元，抵作预付工程款。

④企业所属第二分公司领用机械配件2000元，用于管理用设备的修理。

⑤企业行政管理部门汽车用油1000元。

作如下会计分录：

借：开发成本——房屋开发——甲工程　250000

——配套设施开发——乙工程　120000

贷：库存设备　370000

借：预付账款　50000

开发间接费用——第二分公司　2000

管理费用　1000

贷：库存材料　53000

（2）固定资产折旧费的分配。

采用出包方式施工的房地产企业需要对企业行政管理部门和内部独立核算单位使用的固定资产计提折旧。企业行政管理部门的固定资产折旧费，记入“管理费用”账户；内部独立核算单位的固定资产折旧费，记入“开发间接费”账户。

【例3-5】某采用出包方式施工的开发企业，本月固定资产折旧计算表中列示，企业行政管理部门折旧费5000元，第一分公司折旧费2000元，第二分公司折旧费1000元。则：

借：管理费用　5000

开发间接费用——第一分公司　2000

——第二分公司　1000

贷：累计折旧　8000

（3）工资及福利费的分配。

采用出包方式施工的房地产企业，需要支付企业行政管理人员工资、专设销售机构职工工资、企业内部独立核算单位管理人员工资等，并应按规定比例提取福利费。企业行政管理人员工资和提取的福利费应记入“管理费用”账户；专设销售机构职工工资和提取的福利费应记入“销售费用”账户；企业内部独立核算单位管理人员工资和提取的福利费，应记入“开发间接费用”账户。

【例3-6】某开发企业本月应付工资40000元，其中企业行政管理人员15000元，专设销售机构职工5000元，内部独立核算单位第一分公司管理人员工资8000元，第二分公司管理人员工资12000元。按规定，按照工资额的14%提取福利费。

①借：管理费用　15000

销售费用　5000

开发间接费用——第一分公司　8000

——第二分公司　12000

贷：应付职工薪酬——工资　40000

②借：管理费用　2100

销售费用　700

开发间接费用——第一分公司　1120

——第二分公司　1680

贷：应付职工薪酬——福利费　5600

（4）销售费用。

销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等。房地产企业的营业费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。

企业发生的销售费用，在“销售费用”科目核算，并按费用项目设置明细账，进行明细核算。期末，“销售费用”科目的余额结转“本年利润”科目后无余额。销售费用的核算举例：

【例3-7】天地房地产开发公司本月发生销售费用情况及账务处理如下：

①公司为出售小区商品房，根据客户需要进行改装，发生改装费8万元，款项尚未支付。(www.daowen.com)

借：销售费用　80000

贷：应付账款　80000

②为推销商品房，支付广告费45万元。

借：销售费用　450000

贷：银行存款　450000

③委托市房地产交易中心代售商品房一批，支付代售手续费4万元。

借：销售费用　40000

贷：银行存款　40000

④月末，结转“销售费用”科目余额57万元。

借：本年利润　570000

贷：销售费用　570000

（5）管理费用。

管理费用是指企业行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括由企业统一负担的总部（公司）经费、研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销（含土地使用费、土地损失补偿费）、矿产资源补偿费、坏账损失、提取的存货跌价准备、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费和法律、财务、资料处理及会计事务方面的成本（咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商标注册费等），以及向总机构（指同一法人的总公司性质的总机构）支付的与本身营利活动有关的合理的管理费等。除经国家税务总局或其授权的税务机关批准外，企业不得列支向其关联企业支付的管理费。

企业发生的管理费用，在“管理费用”科目核算，并按费用项目设置明细账，进行明细核算。期末，“管理费用”科目的余额结转“本年利润”科目后无余额。

【例3-8】天地房地产开发公司本月发生管理费用情况及账务处理如下：

①总经理办公室工作人员报销差旅费1.2万元。

借：管理费用　12000

贷：其他应收款　12000

②用支票支付本年度审计费17万元。

借：管理费用　170000

贷：银行存款　170000

③计提公司总部办公和管理用具摊销额0.5万元。

借：管理费用　5000

贷：周转材料——低值易耗品摊销　5000

④月末按规定计提坏账准备11万元。

借：管理费用　110000

贷：坏账准备　110000

⑤摊销无形资产价值1.1万元。

借：管理费用　11000

贷：无形资产　11000

⑥支付业务招待费2.8万元。

借：管理费用　28000

贷：银行存款　28000

⑦月末，结转“管理费用”科目余额33.6万元。

借：本年利润　336000

贷：管理费用　336000

（6）财务费用。

财务费用是指企业为筹集经营性资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。

企业发生的财务费用，在“财务费用”科目核算，并按费用项目设置明细账，进行明细核算。期末，“财务费用”科目的余额结转“本年利润”科目后无余额。

【例3-9】天地房地产开发公司本月发生财务费用情况及账务处理如下：

①收到开户行通知，已从企业存款账户扣收银行结算业务手续费0.5万元。

借：财务费用　5000

贷：银行存款　5000

②公司上年从银行取得3年期周转性贷款，金额500万元，月利率7.2‰，计提本月应付借款利息。

应计利息=5000000×7.2‰=36000（元）

借：财务费用　36000

贷：长期借款　36000

③接银行通知企业发生银行存款利息收入0.7万元。

借：银行存款　7000

贷：财务费用　7000

④企业的外币长期借款因汇率变动发生汇兑损失11万元。

借：财务费用　110000

贷：长期借款　110000

⑤月末，结转“财务费用”科目余额14.4万元。

借：本年利润　144000

贷：财务费用　144000