1.经营收入的核算

在确认开发产品经营收入时，应按权责发生制以销售实现为依据。所谓销售实现，一般有两个标志：一是开发产品的产权（所有权或使用权）已经转移，并将开发房地产交付购买人或租用人；二是价款已经收到或者已取得了收取价款的权利。根据以上两个标志：

（1）土地转让收入和商品房销售收入，应在转让土地、销售商品房办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时，确认为经营收入实现。

（2）代建房屋和代建工程结算收入，应在代建房屋和代建工程竣工验收、办妥移交手续、开具结算账单，并同时收到价款或取得了收款的证据，确认为经营收入实现。

（3）配套设施销售收入，应在转让配套设施、办妥财产交接手续，将配套设施工程价款账单提交有关单位，并收到价款或取得了收款的证据，确认为经营收入的实现。

（4）出租房租金收入和土地租金收入，应按企业与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认为出租房和土地租金收入的实现。合同或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。

（5）分期收款方式销售开发产品的经营收入，可按合同规定的收款时间分次转作经营收入。

开发企业在销售商品房时，如规定一次付清价款的购房者能获得一定折扣，可按净额法，即对商品房销售收入按扣除折扣后的销售收入净额入账。如规定一次付清房屋价款的购房者获得2%的折扣，则在购房者一次付清房款80000元时，开发企业就以销售收入净额78400元（80000-80000×2%）入账。

开发企业实现的房地产经营收入，应按实际收到或应收价款记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入”或“主营业务收入”科目的贷方，作如下分录入账：

借：银行存款　×××

应收账款　×××(www.daowen.com)

贷：经营收入或主营业务收入　×××

对于实现的房地产经营收入，应在“经营收入”或“主营业务收入”科目下按收入类别设置“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等二级科目进行核算。

2.经营成本的核算

根据经营收入应与其相关的成本、费用配比的原则，开发企业在将各个月份实现的房地产经营收入入账时，应同时将其相关的经营成本结转入账。

对于销售的商品房，应于月终将销售商品房的实际开发成本自“开发产品或库存商品——商品房”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方。

对于转让的商品性土地，应于月终将转让土地的实际开发成本自“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方。

对于销售的分期收款开发产品，应于月终将当期收入的价款占应收价款总额的比例计算本期应结转的销售成本，将它从“分期收款开发产品”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”、“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”等科目的借方。

对于对外销售的出租房和周转房，应按出租房和周转房的原值减已提累计摊销额后的净值，转入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方；同时注销出租房和周转房的原值和累计摊销额。

对于出租开发产品，应按月将出租产品摊销、发生的经常维修费和摊销的大修理支出等经营成本，自“出租开发产品——出租产品摊销”、“银行存款”、“应付职工薪酬”、“递延资产”或“长期待摊费用”等科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——出租产品经营成本”科目的借方。

对于移交结算的代建工程，应于月终将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品或库存商品——代建工程”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——代建工程结算成本”科目的借方。