理论教育 小型房地产企业的产品出租核算法则

小型房地产企业的产品出租核算法则

时间:2023-08-10 理论教育 版权反馈
【摘要】:开发产品出租取得的营业收入,即按期收到或应收的租金。与开发产品出租相关的营业成本,主要是其按期摊销的出租产品的损耗价值以及发生的修理费用。同时应结转对外销售出租房的销售成本。

小型房地产企业的产品出租核算法则

房地产企业开发的房屋和土地,除作为商品对外出售或转让外,还可以对外出租。出租房屋和土地以营利为目的,以租出使用权作为经营获利的手段,是房地产企业的商品性经营活动之一。

1.出租产品投入经营的核算

开发产品出租应签订租赁合同、协议。企业开发建成的房屋和商品性土地用于出租经营时,应于签订合同、协议后将其实际成本从“开发产品”科目转入“出租开发产品”科目所属“出租产品”二级科目。开发产品出租取得的营业收入,即按期收到或应收的租金。需要指出的是,房地产企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产产权证前,与承租人签订商品房租赁预约协议,取得的商品房预租价款,应作为预收账款管理,商品房竣工验收办理租约手续后,再将预收账款转为营业收入。出租产品中途改变用途对外销售的,应按其对外销售合同价款确定营业收入,并按摊余价值结转成本。

与开发产品出租相关的营业成本,主要是其按期摊销的出租产品的损耗价值以及发生的修理费用。出租产品使用权,会导致产品有形损耗,因此出租产品虽然不是固定资产,但应视同固定资产管理,按使用期限摊销其实际开发成本

开发企业用于出租经营的房屋和土地,均应通过“出租开发产品”科目进行核算,并根据房屋、土地出租经营的具体情况,按出租产品的类别进行明细分类核算,建立“出租产品卡片”,详细记录出租房屋、土地的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

企业用于出租经营的房屋和土地,应按其实际开发成本登记入账:

(1)开发完成用于出租的出租房和商品性土地。

其实际开发成本应先从“开发成本或生产成本——房屋开发成本”、“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——出租产品”科目的借方。

(2)开发完成用于出租的出租房和商品性土地。

应于签订出租合同、协议,投入出租经营时,按其实际开发成本从“开发产品或库存商品——出租产品”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方。

(3)开发完成的商品房和商品性土地。

尚未销售和转让以前,用于出租经营的,也应视同出租房屋和土地进行管理和核算,将其实际开发成本从“开发产品或库存商品——商品房”、“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方。

(4)出租房屋和土地的租金收入。

应记入“银行存款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入”科目的贷方。

【例3-3】天地房地产开发公司将开发完成的绿洲小区商品房(写字楼)两套出租给世纪公司,租期2年。租赁合同规定每月租金3万元,出租房屋实际开发成本300万元,摊销年限30年,预计净残值率4.6%,发生出租房修理费用3500元。相关经济业务账务处理如下:

①签订租赁合同,结转房屋成本:

借:出租开发产品——出租产品 3000000

贷:开发产品——房屋 3000000

②收到当月租金3万元:

借:银行存款 30000

贷:主营业务收入——出租产品租金收入 30000

③如果租赁方未按期交纳租金,则:

借:应收账款 30000

贷:主营业务收入——出租产品租金收入 30000

④计提本月出租房屋摊销额:

月摊销率=(1-4.6%)÷(30×12)=0.265%(www.daowen.com)

月摊销额=3000000×0.265%=7950(元)

借:主营业务成本——出租产品经营成本 7950

贷:出租开发产品——出租产品摊销 7950

⑤支付房屋修理费用:

借:主营业务成本——出租产品经营成本 3500

贷:银行存款 3500

⑥房屋租赁期限到期,世纪公司同意将其买下,协议售价450万元,当期收款350万元。

●实现销售:

借:银行存款 3500000

应收账款 1000000

贷:主营业务收入——商品房销售收入 4500000

●结转摊余成本:

出租房屋已摊销价值=7950×12×2=190800(元)

出租房屋摊余价值=3000000-190800

=2809200(元)

借:主营业务成本——商品房销售成本 2809200

贷:出租开发产品——出租产品摊销 2809200

借:出租开发产品——出租产品摊销 3000000

贷:出租开发产品——出租产品 3000000

2.出租开发产品销售或转让的核算

开发企业出租的经营房屋和土地,如果改变用途,将其对外销售或转让时,就视同商品房销售和商品性土地转让处理。

出租房屋在改变用途进行销售以前,如要进行改装修复,其所发生的改装修复费,按照现行会计准则的规定,应作为销售费用,记入“销售费用”科目的借方。

出租房屋在改装修复后对外销售时,应在办理房屋交接、开出发票账单时,按其价款收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。

同时应结转对外销售出租房的销售成本。在结转出租房销售成本时,应扣除出租房累计摊销额,按出租房原值减已提累计摊销额后的净值,记入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方,同时,要注销出租房的原值和累计摊销额,将出租房累计摊销额记入“出租开发产品——出租产品摊销”科目的借方,出租房原值记入“出租开发产品——出租产品”科目的贷方。

出租土地如改变用途进行转让时,应在移交转让土地并将土地转让价款账单提交买主时,将转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方。同时,应将出租土地的净值作为土地转让成本记入“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方,出租土地累计摊销额记入“出租开发产品——出租产品摊销”科目的借方,出租土地原值记入“出租开发产品——出租产品”科目的贷方。

免责声明:以上内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。

我要反馈