房地产企业开发的产品，在完成全部开发过程并经验收合格、合乎设计标准，就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”转入“开发产品”等科目。

1.房屋销售核算

（1）主营业务收入的核算。

为了总括地核算和监督房地产企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入有关的成本的结转情况和税金的计算情况，房地产企业应设置如下会计科目：

①“主营业务收入”科目。

核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入。企业实现的上述收入，应按实际价款记账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记本科目。本科目应按经营收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。

②“主营业务成本”科目。

核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用，借记本科目，贷记“出租开发产品”科目。同时，月份终了，企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，借记本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。本科目应按照经营成本的种类设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。

③“营业税金及附加”科目。

核算应由当月主营业务收入负担的营业税金及附加，包括按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。月份终了，企业按规定计算出应由当月主营业务收入负担的营业税金及附加，借记本科目，贷记“应交税费”科目。需要指出的是，企业开展其他经营业务，按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，应在“其他业务成本”科目核算，不在本科目核算。

期末，应将“主营业务收入”科目的余额全部转入“本年利润”贷方，同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加”科目的余额转入“本年利润”借方，结转后，以上科目应无余额。

（2）房屋销售的核算。

房地产企业的开发产品，主要有商品房、配套设施及商品性建设场地等。商品房可以整幢出售，也可以分套（单元）出售。分套出售时应明确各套商品房的建筑面积及相应的土地使用权比例。商品房买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。企业转让开发的商品性土地（场地），应签订转让合同，并根据转让土地的地理位置、经济环境、土地用途、土地使用权转让期限、房地产市场情况等因素，决定土地转让的价格。通常可以采用招标、协议、拍卖等方式进行交易。商品房、配套设施销售和土地转让，一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主，并提交发票结算账单时作为销售实现，列入主营业务收入。

房地产企业预售商品房的，必须按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市交易。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理，商品房竣工验收办理移交手续后，再将预收账款转为营业收入。

企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。

【例3-1】天地房地产开发公司本期发生如下经济业务：

①对外一次收款销售商品房（写字楼）4套，建筑面积560平方米，每平方米售价5200元，价款共计291.2万元。房屋已经移交，并将发票账单提交买主，价款收讫存入银行。

借：银行存款　2912000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　2912000

②销售商品房住宅小区配套设施商店用房1套，销售价款163.3万元。房屋已经移交，发票已提交买主，同时收到买主开具并承兑的商业汇票。

借：应收票据　1633000

贷：主营业务收入——配套设施销售收入　1633000

③公司开发的商品性建设场地A场地竣工验收合格，根据转让协议，将该场地6000平方米移交市旅游局，协议规定的转让价格为800元/平方米，交接手续已办妥，款项尚未收到。

借：应收账款　4800000

贷：主营业务收入——土地转让收入　4800000

④以预售方式销售高级公寓两套，建筑面积700平方米，售价12000元/平方米。房屋竣工前已按合同规定预收购房款500万元。该公寓楼现已建设完工验收合格，公司已将发票账单提交买主，并办妥移交手续，余款收讫存入银行。

●确认已实现营业收入：

借：应收账款　8400000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　8400000

●冲转预收定金：

借：预收账款　5000000

贷：应收账款　5000000

●收到余款：

借：银行存款　3400000

贷：应收账款　3400000(www.daowen.com)

2.土地转让核算

开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投入相当的资金，完成相应的开发。

土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违约责任等。

土地转让的交易方式，可以采用协议、招标、拍卖等方式。土地转让的价格，根据地理位置、经济环境、土地用途、土地转让期限、房地产市场供求等因素决定，并报当地土地管理机关备案。

对其他单位转让的土地，应在移交转让土地并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方，作如下分录入账：

借：银行存款　×××

贷：经营收入或主营业务收入——土地转让收入　×××

月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方结转“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方，作如下分录入账：

借：经营成本或主营业务成本——土地转让成本　×××

贷：开发产品或库存商品——商品性土地　×××

3.代建工程结算收入核算

房地产企业的代建工程包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。房地产企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。

房地产企业收取的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计划利润。按照国家有关规定，代建工程价款结算可以采用以下结算方法：

（1）竣工后一次结算。代建工程（项目）全部建筑安装期限在12个月以内，或者工程合同价值在100万元以下的，可以实行工程价款每月预支，竣工后一次结算。

（2）分段分期结算。当年开工，当年不能完工的代建工程，应按照工程进度，划分为不同阶段，分段分期结算工程价款。

房地产企业的代建工程，一般采用竣工后一次结算办法。企业可向委托（发包）单位预收一定数额的工程款和备料款，预收的工程款，可设置“预收账款——预收工程款”科目核算；预收的备料款，设置“预收账款——预收备料款”科目核算。期末或竣工后结算工程价款时，从应收工程款中扣除。

开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，将其工程价款记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“经营收入或主营业务收入——代建工程结算收入”科目的贷方。

【例3-2】天地房地产开发公司接受市干道指挥部的委托，代建50公里的四环路建设，发生如下经济业务：

①收到市干道指挥部按合同规定拨付的建筑用水泥，价值500万元。

借：材料采购　5000000

贷：预收账款——预收备料款　5000000

②按工程实际进度向市干道指挥部预收工程价款300万元。

借：银行存款　3000000

贷：预收账款——预收工程款　3000000

③代建的50公里四环路建设工程全部竣工，验收合格，根据代建合同规定，向委托方提交“工程价款结算账单”，结算合同工程价款1000万元。

借：应收账款——应收工程款　10000000

贷：主营业务收入——代建工程结算收入　10000000

④与市干道指挥部结清代建工程价款，收取余款200万元。

借：预收账款——预收工程款　3000000

——预收备料款　5000000

贷：应收账款——应收工程款　8000000

借：银行存款　2000000

贷：应收账款——应收工程款　2000000