【基本案情】

H公司将自有楼房出租，签订租赁协议后，承租人对该房屋进行了装修装饰，开始依法经营。租赁期限为2年，在承租人经营一年多时，该房屋所在地块被许可拆迁，在此之前，房屋产权人已从国土部门取得该土地使用权及地上附着物补偿费。承租人提出不管是房屋产权人还是拆迁人只要对其装修装饰进行评估并合理补偿，就自愿提前解除租赁关系。房屋产权人认为产权已转移，且取得的补偿费并不包含承租人对房屋的投资装修装饰和拆迁补偿，自己没有义务向房屋承租人进行补偿。拆迁人则认为房屋产权已归属拆迁人，可以暂不拆除，计划安置承租人租赁该房屋至租期届满，且认为承租人不是拆迁裁决当事人，应当驳回承租人的申请。各方当事人就拆迁补偿安置达不成协议，承租人单独就承租房屋内装修装饰部分的拆迁补偿向房屋拆迁管理部门提出裁决申请。

【纠纷焦点】

已经进行装修的出租房屋拆迁如何进行补偿。

【审理分析】

房屋拆迁管理部门受理裁决申请后，作出如下裁决：拆迁人向承租人支付房屋装修装饰设备安装补偿费和其他补助费、补偿费。

此案最终以拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就室内装修装饰补偿达成一致意见，拆迁人撤回起诉而告终。

在裁决和诉讼中，如何对单独就室内装修装饰补偿纠纷作出处理，存在3种不同的看法：

（1）根据拆迁行政法规，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本案中鉴于各方当事人对解除租赁关系不持异议，产权房屋亦无争议，故房屋拆迁管理部门应当裁决由拆迁人直接对房屋承租人的房屋装修装饰设备安装和其他费用进行补偿。

（2）国土部门收购土地使用权和地上附着物，并且已经向房屋产权人给予了补偿，是该纠纷的利害关系人，应当列为裁决被申请人，参加到裁决中去。

（3）虽然被许可拆迁时，存在合法的租赁关系，但是已经租赁了一年多的时间，承租人只能得到与其租期相对应的补偿。

【案例解析】(www.daowen.com)

第一种的看法比较适合本案的情况，因为：

（1）这宗拆迁纠纷案中要确定拆迁当事人的主体资格。

①拆迁人通过出让方式依法取得土地使用权，并不自然而然成为房屋产权人，应当予以合理补偿后方能取得相关权利。

②国土收储和出让均属行政行为，国土收储协议和出让合同是行政和合同的结合。房屋拆迁管理部门在进行裁决时，没有审查该行政机关此类具体行政行为的法定职责，国土收储部门明显不能作为拆迁当事人。

③拆迁裁决是对拆迁当事人（拆迁人、被拆迁人和房屋承租人）之间的与拆迁管理密切相关且与合同无关的特定的民事权益进行裁量和决定的行政行为，不属于合同法调整范围，是一种行政处理。

对于不动产，标的物的所有权自登记时起转移。本案中，房屋产权人与国土收储部门签订协议、取得补偿费后并未依法办理房屋所有权转移登记手续，并未发生所有权转移的法律效力。

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

（2）本案处理的关键是如何对有关当事人进行补偿，即应对本案承租人的申请。房屋产权人的土地使用权已被国土部门收储，这完全是被动的，是为了加快旧城改造，是为了社会公共利益。不足之处在于签订收储补偿协议时未就承租房屋内的装修装饰设备安装补偿及遇到拆迁如何处理作出约定，留下了后遗症。关于装修装饰部分的所有权归属，房屋产权人已明确表示对此与房屋承租人之间无争议，投资人即装修装饰人就成了这部分的所有权人，如此，就有两个产权人，权且称为大产权人和小产权人，按照《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人应当对被拆迁人（大小产权人）都实行补偿安置。

拆迁要解决的问题就是补偿安置和房屋拆除，房屋产权人（已得到的补偿费确实少于该房屋的房地产市场价格）放弃部分权利，退出争议，剩下的拆迁当事人实际上只有拆迁人和房屋承租人，此时拆迁人对承租人的投资进行合理的补偿，同时由承租人承担限期内的房屋腾空交付义务，就是本案要解决的根本问题。

（3）现房屋产权人不再向拆迁人主张新的补偿，对自己的权利自愿作出适当处分，并不违反法律、行政法规的强制性规定。由承租人投资装修装饰设备安装，按产权归属补偿，按谁投资补偿给谁原则，承租人享有获得补偿权利，这也是拆迁人的法定义务。而由拆迁人给予房屋产权人以产权调换营业安置房再由承租人继续租赁，与租赁双方尤其是承租人的意愿相悖；要求房屋产权人就室内装修装饰补偿事宜与承租人再进行协商，明显缺乏现实基础；而由拆迁人给予承租人合理补偿（评估时已经充分考虑了装修装饰部分的使用年限及折旧等因素，裁决时也考虑了租赁期限及停业等因素），相应地，由承租人承担腾空房屋并交付拆除的义务，既是对申请人请求的法律意义上的处理，又能达到拆迁的目的。

现实当中，越来越多的新型拆迁纠纷呈现出来，法律的滞后和政策的不配套，给房屋拆迁管理部门和司法审查带来新的挑战，也面临着新的考验。