【基本案情】

2013年A公司通过划拨方式取得了一块土地，同年11月28日，A公司与B公司签订了《联合开发C商品楼及住宅工程协议》，约定A公司负责办理全套商品楼住宅开发用地的批准手续，B公司负责建设。建筑物竣工后B公司可获得C商品楼65%的商品房面积和泊车位，A公司获得35%的商品房面积及泊车位。协议还对施工期进行了约定：2014年4月1日前正式开工，开工后24个月内竣工，如由于B公司资金问题不能继续按期开工，累计停工超过两个月，本合同终止，B公司退出本项目的营造权，A公司酌情分期归还B公司投入的成本（由此造成的损失由B公司承担），该项目由A公司继续进行。协议订立后，B公司组织施工队进行了施工，至2014年12月起工程停工，工程仅建至地上一层。因双方产生较大争议，协调没有结果，A公司于2016年向该市第二中级人民法院提起了诉讼，要求判令终止A公司与B公司之间的《联合开发C商品楼及住宅工程协议》的法律效力；B公司赔偿因其不履行合同义务而造成A公司的经济损失计人民币2500万元并承担诉讼费。

【纠纷焦点】

合作建房的合同是否有效。

【审理分析】

案件审理中，法院委托会计师事务所对A公司的损失及B公司的投入进行了审计。随后法院判决如下：

（1）被告B公司应自本判决生效日起10日内返还原告A公司人民币1553万元。

（2）原告A公司与被告B公司于2013年11月28日签订的《联合开发C商品楼及住宅工程协议》一份无效。原告A公司应自本判决生效日起10日内返还被告B公司人民币2536万元。原告A公司应自本判决生效日起10日内支付被告B公司人民币利息损失（自2016年5月8日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算）。(www.daowen.com)

（3）原告A公司的其余诉讼请求不予支持。

【案例解析】

（1）A公司是土地所有者，其将部分土地使用权转让给B公司，应承担相关报批义务，正由于A公司至今未办妥相关法律手续，导致B公司至今对该项目没有法律上的名分，A公司应承担合同无效的主要过错。

（2）A公司提供的土地是通过划拨方式取得，不具备土地使用权转让的前提条件，该项目既没有经政府部门批准列入商品房建设计划或调整为经营性建设项目，也没有办理土地使用权出让手续，双方合作建房也未经过审批，联建协议无效，无效协议自始没有法律约束力，当事人因该行为取得的财产应当返还给对方，因此A公司应返还B公司已投入的资金。

（3）A公司要求B公司赔偿2500万元损失，没有事实和法律依据，属无理请求。

（4）合作建房是房地产开发经营的一种常见形式，合作建房必须符合我国法律法规的规定，供地方只能是合法有偿取得土地使用权的主体，而建筑方必须是依法取得房地产开发经营资格的法人企业。合作建房各方必须履行相关审批手续及土地使用权变更登记手续，否则，合同无效。