【基本案情】

原告：中国建设银行安徽C分行（简称C分行）。

被告：安徽某保健品开发公司（简称保健品公司）。

2013年11月28日，根据保健品公司的申请，安徽省A县人民政府批复，同意保健品公司在A县用地60亩，修建医疗、保健基地。同年12月18日，保健品公司与A县土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》。保健品公司依约向国土局付清了出让土地价款，并向村民支付了有关补偿款。

2014年5月1日，保健品公司取得60亩出让土地的《国有土地使用证》。之后，保健品公司即对该地进行规划、勘察设计，还与B县第一建设工程公司安徽分公司签订了《土地平整承包协议书》，并向该公司支付了平整土地进场费、备料款8万元。

2014年7月8日，保健品公司与安徽深蓝物业发展有限公司（简称深蓝公司）签订协议，约定由保健品公司委托深蓝公司寻找受让者，将该地转让，转让地价为每亩人民币6.9万元；保健品公司按此价转让土地，超过部分作为中介服务费付给深蓝公司。

经深蓝公司介绍，2014年10月25日，保健品公司与原中国建设银行安徽省信托投资公司D办事处（简称D办事处，经中国人民银行安徽省分行批准设立的具有独立核算权的经济组织）签订《土地使用权转让合同》。该合同主要约定：保健品公司转让该地给D办事处，总价款为599万元；D办事处应在合同签订后15日内一次性付给保健品公司土地价款599万元，如不能按期履行，合同失效；保健品公司收到全部土地价款后，将该地红线图、国有土地使用证书及政府批文原件交给D办事处，并须配合D办事处办理该地有关转让手续等。

签订合同当日，保健品公司就向D办事处出具了两张收据，一张填写收款额为480万元，另一张为119万元，同时，也把A县人民政府及有关部门的用地批准文件、用地红线图、土地使用权证等文证交给了D办事处。2014年12月5日，D办事处付给保健品公司土地转让款480万元，随后给深蓝公司付款119万元。此土地转让后，一直未被开发利用。

2015年7月9日，建设银行安徽省分行撤销了D办事处，并决定由原告C分行清理其债权债务。另查，原D办事处无法人资格，但有营业执照。2015年9月23日，A县土地管理局刊登公告，决定收回该60亩土地。同年10月20日，保健品公司向A县土地管理局申请延长用地时间获准。C分行在清理原D办事处的债权债务中，以该办事处与保健品公司进行的土地转让行为违反法律为由，于2016年4月17日向安徽省中级人民法院起诉，并提出财产保全。安徽中级人民法院即于同年4月19日裁定查封了双方约定转让之土地。

C分行起诉称：保健品公司与D办事处订立土地使用权转让合同，将其尚未开发的60亩土地转让给D办事处，违反了国家法律规定，该土地转让合同应为无效合同。故此请求法院依法判令保健品公司返还D办事处已付的全部土地转让款599万元，并赔偿利息损失和负担本案诉讼费用等。

保健品公司辩称：其与D办事处签订土地使用权转让合同，依照合同将其合法取得并已投资规划建设的60亩土地转让给了该办事处，该办事处依约给付了其地价款，现双方已办理完毕除过户手续外的土地转让全部手续。土地转让过户手续未办是D办事处不予配合所造成的。故此，C分行诉讼请求缺乏依据，请求法院依法驳回。

【纠纷焦点】

未达到房地产开发程度签订的土地使用权合同是否有效。

【审理分析】

（1）一审情况。

安徽省中级人民法院经审理认为：D办事处不具有法人资格，保健品公司受让土地后未投入便转让土地，属炒买炒卖行为，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款的规定，因而保健品公司与D办事处签订的土地使用权转让合同无效。D办事处对合同无效，负有主要过错责任，鉴于其已被撤销，责任由C分行承担。保健品公司负次要过错责任。据此依照《中华人民共和国经济合同法》第十六条之规定，判决：

①D办事处与保健品公司签订的《土地使用权转让合同》无效。(www.daowen.com)

②保健品公司须于本判决生效之日起15日内返还C分行土地使用权转让款599万元，并承担占用此款期间的利息损失，若逾期付款则按中国人民银行的规定双倍支付迟延付款期的利息。

③C分行须于本判决生效之日15日内将该土地的国有土地使用证、红线图、政府批文等有关文件资料原件退还给保健品公司。

一审宣判后，保健品公司不服，上诉至安徽省高级人民法院。称：其转让土地使用权已完全具备转让条件，即交清了土地地价款，取得了土地使用证，规划许可证和红线图，对土地进行了实际投资开发，土地使用权转让合同内容符合法律规定等等，请求二审法院依法撤销原判，确认其土地使用权转让合同有效。另D办事处未经其授权，即将土地使用权转让款119万元付给了中介人深蓝公司，因此也请求二审法院追加深蓝公司为本案第三人参加诉讼。

（2）二审情况。

安徽省高级人民法院经审理认为：D办事处是经中国人民银行安徽省分行批准设立的具有独立核算权的经济组织，因而其具有民事主体资格。D办事处与保健品公司签订的《土地使用权转让合同》，是双方的真实意思表示，且合同内容又不违反法律规定，除土地使用权转让过户手续未办理外，其他合同约定的义务双方已履行完毕。办理土地使用权转让过户手续，需由双方共同进行，现未办过户手续，双方均有责任。鉴于本案和房地产市场的实际情况，该土地使用权转让合同应认定有效，故双方须到土地管理部门依法办理土地使用权转让过户手续。D办事处履行合同一年有余，未作开发，现C分行主张合同无效，请求返还土地使用权转让价款，是转嫁经营风险的行为，因此，其诉讼请求理由不能成立，不能支持。保健品公司与深蓝公司的约定，属另一民事法律关系，本案不予审理。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，该院判决：

①撤销安徽省中级人民法院民事判决。

②D办事处与保健品公司签订的《土地使用权转让合同》有效。

③限C分行、保健品公司于本判决生效后三个月内到土地管理部门办理土地使用权转让登记手续，并按国家有关规定，承担相应应付税费。

【案例解析】

第一，本案土地的出让和转让，均不是在以房地产开发经营为经营范围的当事人之间进行的，而且仅涉及以出让方式取得土地使用权的一方向他方转让土地使用权的问题。依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《暂行条例》）第三条的规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定者外，均可依照该条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。这表明，依法可以出让或转让方式取得土地使用权的主体是非常宽泛的，组织并不限于必须是法人。所以，本案D办事处虽不具有法人资格，但其是经主管部门批准设立的有独立核算权的经济组织，其有权作为取得土地使用权的土地使用者，当然就有权与土地转让人签订土地使用权转让合同。

第二，依《暂行条例》第十九条的规定，转让的土地已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用，否则，转让方不得转让。这是土地使用权转让合同有效成立的一个必要条件，这样的规定，正是为了防止以单纯的土地转让牟利的投机行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

从本案情况来看，土地转让方保健品公司第一个条件完全具备，第二个条件尚未完全具备。据此，保健品公司依法取得土地使用权后，进行了规划、勘察设计，支付了土地平整费用，应视为进行了一定的投资开发、利用，其签订的土地使用权转让合同有效。

第三，本案土地转让发生在当地房地产热之时，受让方期待利益较大，不能正常估计其风险后果，在房地产降温后，因实际利益大为降低，故想利用合同及合同履行上的不完备之处，以合同无效为理由来减少损失或恢复到签订合同之前的状况，这种行为即为一种向他人转嫁风险责任的行为。转嫁风险损害了他人的合法权益，故法律上不予支持。本案存在这样的利益衡量的客观条件，故应当运用利益衡量的原则和方法来平衡当事人之间的权益。