房地产企业在开发阶段主要需要缴纳建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加；签订建设施工合同等的印花税；开发阶段保有土地的城镇土地使用税以及预售的营业税和企业所得税。

1.建筑安装营业税

（1）纳税义务人与征税范围。

建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等内容。建筑安装营业税由在中国境内提供建筑安装的单位和个人缴纳，建筑安装业务实行分包或转包的，分包或转包者为纳税人，其应纳税款以总承包人为扣缴义务人。

①建筑是指新建、改建、扩建。各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支撑、操作平台的安装或装设的工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。但自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业税目的征税范围。出租或投资入股的自建建筑物，也不是建筑业的征税范围。而单位自己新建（简称“自建”）建筑物后销售的，其自建行为视为提供应税劳务。

②安装是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

③修缮是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

④装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

⑤其他工程作业是指除建筑、安装、修缮、装饰工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。

⑥管道煤气集资费（初装费）业务。管道煤气集资费（初装费），是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。

（2）税率。

建筑安装营业税税率为3%。

（3）计税依据。

具体的计税依据为：

①建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

②从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。

③自建行为的营业额根据同类工程的价格确定；没有同类工程的，按下列公式核定计税价格：

计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率由各省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

④招标、投标工程的营业额。实行招标、投标的建筑安装工程，其标的的报价编制，均应包含营业税，中标的价格是计征营业税的营业额，中标价格以后调整的，以调整后的实际收入额为营业额。

（4）营业税的优惠。

营业税的优惠政策分为三个方面：

①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税。

②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税。

③房地产企业自建自用建筑物免征营业税。

（5）应纳税额的计算。

建筑安装阶段应纳营业税额的计算公式为：

应纳税额=建筑业计税营业额×3%

建筑安装阶段的计税营业额，是指建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（工程造价）及工程价款外收取的各种费用。其工程价款一般由直接费用、间接费用、计划利润和税金四部分组成。这里，计税营业额的确定应注意以下几点：

①纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

②纳税人从事安装工程作业，凡以安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

③建筑安装作业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。

④单位和个人新建建筑物后销售，其自建行为应视同提供建筑业应税劳务，由税务机关核定营业额。

【例2-5】建筑公司承包一项工程，工程总造价为5500万元，其中将2000万元土建工程分包给B施工企业。由于市场原材料价格上涨以及该工程提前竣工，建设单位付给A建筑公司材料差价款500万元，提前竣工奖200万元。A建筑公司又将其中的材料差价款100万元和提前竣工奖100万元付给B企业。计算A建筑公司应缴的营业税额和代扣代缴B企业营业税额。

A建筑公司应纳营业税=[（5500-2000）+（500-100）+（200-100）]×3%

=120（万元）

A建筑公司应代扣代缴B企业营业税=（2000+100+100）×3%

=66（万元）

【例2-6】某施工企业2011年6月向建设单位办理的工程结算单如下：直接材料费200000元，直接人工费200000元，施工管理费60000元，计划利润20000元，税金20000元。则：

该施工企业应缴营业税=500000×3%

=15000（元）

会计核算如下：

①结转工程结算收入时：

借：应收账款　500000

贷：工程结算　500000

②计提营业税时：

借：工程结算税金及附加　15000

贷：应交税费——应交营业税　15000

③上缴营业税时：

借：应交税费——应交营业税　15000

贷：银行存款　15000

（6）纳税申报。

营业税纳税申报表见表2-6。

表2-6　营业税纳税申报表

2.增值税

按照税法规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。房地产开发企业以房地产开发经营为主要经营业务，因而在一般情况下不需要缴纳增值税，不是增值税的纳税人。但是如果房地产开发企业从事商品购销活动，或者将购入的材料销售给其他单位和个人，或者接受委托加工产品等，需要缴纳增值税，成为增值税的纳税人。

按照规定，增值税的纳税人可以分为一般纳税人和小规模纳税人两种。由于房地产开发企业一般不经常发生应征增值税行为，按照税法规定，应作为小规模纳税人缴纳增值税。

（1）征税对象。

按照规定，房地产开发企业附设工厂、车间生产的水泥预制件、其他构件或建筑材料，如果用于本企业的建筑工程的，应视同销售货物，在移送使用环节征收增值税。但房地产开发企业附设工厂、车间在建筑工程现场制造的预制构件，凡是直接用于本企业的建筑工程的，不征收增值税。

（2）税率。

按照现行税法的规定，小规模纳税人销售货物或者应税劳务的征收率为3%。

（3）计税依据。

增值税的计税依据是销售额。按照《增值税暂行条例》的规定，销售额是指纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。具体来讲，作为增值税计税依据的销售额包括如下三个方面内容：

①价款。即纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款。

②价外费用。即向购买方收取的各种价外费用。价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。税法规定，上述价外费用，无论会计制度规定如何核算，都应当并入销售额计税。按照规定，下列三个项目不包括在价外费用之内：

●向购买方收取的销项税额。增值税作为价外税，其应当向购买方收取的增值税额也不应当包含在销售额中。

●受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

●同时符合下列条件的代垫运费：承运部门的运费发票开具给购买方的；纳税人将该项发票交给购买方的。

同时符合上述两个条件，表明这是企业为购买方义务代办货物运输业务，并未从中取得利益，因而其向购买方收取的运费不应当包括在销售额中。

③消费税税金。消费税是价内税，其应纳消费税包含在其销售价格中。因此，在计算增值税额时，凡属于应征收消费税的货物，其应纳消费税税金应包括在作为计税依据的销售额中。

小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额，小规模纳税人销售货物和应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

不含税销售额=含税销售额÷（1+征收率）

（4）应纳税额的计算。

按照税法规定，小规模纳税人销售货物或者应税劳务，应采用简易办法计算应纳税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额=销售额×征收率

（5）会计处理。

按照规定，企业应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目。“应交税费——应交增值税”科目的借方发生额反映企业实际已交纳的增值税；贷方发生额反映销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额；期末借方余额，反映企业多缴纳的增值税；期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的增值税。

①在具体进行会计核算时，企业在销售货物或提供应税劳务并实现销售收入时，应按规定计算出应缴纳的增值税，会计分录如下：

借：银行存款

贷：其他业务收入等

应交税费——应交增值税

②企业实际缴纳增值税税额时：

借：应交税费——应交增值税

贷：银行存款

（6）纳税申报与缴纳。

①纳税义务发生时间。

按照规定纳税人销售货物或者应税劳务，为收讫销售款或者取得销售款凭据的当天。

②纳税地点。

按现行税法规定，增值税纳税地点为：

●固定业户应当向其机构所在地主管税务机关申请纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地主管税务机关申报纳税；经国家税务总局或其授权的税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地主管税务机关申请纳税。

●固定业户到外县（市）销售货物的，应当向其机构所在地主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明，回其机构所在地主管税务机关申请纳税。未持有其机构所在地主管税务机关核发的外出经营活动税收管理证明，到外县（市）销售货物或者应税劳务的，销售地主管税务机关一律按6%的征收率征税。其在销售地发生的销售额，回机构所在地后，仍应向机构所在地主管税务机关申报纳税，在销售地缴纳的税款不得从当期应纳税额中扣减。

●非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地主管税务机关申报纳税。

●非固定业户到外县（市）销售货物或者应税劳务未向销售地主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征税款。

3.印花税

按照规定，凡是在中国境内书立、领受、使用税法所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税人，具体包括以下几类：

（1）立合同人。

凡书立购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质凭证的，以立合同人（指合同的当事人）为印花税的纳税人。

（2）立据人。

凡书立产权转移书据的，以立据人为印花税的纳税人。如果立据人未贴花或少贴花的，应由书据的持有人负责补贴印花。如果所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。

（3）立账簿人。

凡建立营业账簿的，以立账簿人为印花税的纳税人。

（4）领受人。

凡领受权利许可证照的，以领受人为印花税的纳税人。对于同一凭证，如果有两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，各方均为当事人，应当由各方就其所持凭证的各自金额贴花。

房地产开发企业在其经济活动中，经常需要签订各种合同，需要订立产权转移书据，需要建立营业账簿，需要领取有关的权利许可证照，自然成为印花税的纳税人。印花税的缴纳贯穿于整个房地产开发经营过程中。房地产开发企业在进行建筑设计、发包建设合同、购买建筑材料、销售房产时，一般都要签订有关合同，在这期间，要根据各种不同类型的合同情况来缴纳印花税。

（1）征税对象和征税范围。

印花税的征税对象是《印花税暂行条例》列举的各种凭证，主要包括以下五类。

①各种合同，包括依据《中华人民共和国合同法》订立的各种合同。对于房地产开发企业来说，主要包括以下几项：

●购销合同。包括企业与其他单位和个人签订的各种供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿贸易、易货贸易等各种合同。凡是属于明确双方供需关系，据以供货和结算，具有合同性质的凭证，均应作为购销合同按规定缴纳印花税。

●加工承揽合同。包括加工、定作、修缮、修理等合同。

●建设工程勘探设计合同。包括企业与勘探设计单位签订的勘探、设计合同的总包合同、分包合同等。

●建筑安装工程承包合同。包括企业与其他单位和个人签订的建筑、安装工程承包合同的总包合同、分包合同和转包合同。

●财产租赁合同。包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等的合同，还包括企业出租门店、设备等所签订的合同，但不包括企业与主管部门签订的经营性租赁承包合同。

●货物运输合同。包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。

●仓储保管合同。包括仓储、保管合同或者作为合同使用的仓单、栈单（或称入库单）等。

●借款合同。包括企业与银行及其他金融机构签订的借款合同。

●财产保险合同。包括企业与保险公司签订的财产、责任、保证、信用等保险合同。

●技术合同。包括企业与其他单位和个人签订的技术开发合同、技术转让合同（包括专利申报转让合同、非专利技术转让合同等，但不包括专利权转让合同，后者属于财产转移书据）、技术咨询合同（不包括法律、会计、审计等方面的咨询合同）和技术服务合同（不包括以常规手段或为生产经营目的进行一般加工、修理、修缮、广告、印刷、测绘、标准化测试以及勘察、设计等所书立的合同）。

●具有合同性质的凭证。指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。

对于企业签订的上述各种合同，不论其是否兑现或者按期兑现，都应当缴纳印花税。如果一项业务既签订合同，又开立单据，只就合同贴花；凡不签订合同，只开立单据，以单据作为合同使用的，其使用的单据应按规定贴花。

②产权转移书据。包括企业在财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专用技术使用权的买卖、继承、赠予、交换、分割等过程所书立的书据。其中，财产所有权转移书据是指经政府管理机关登记注册的不动产、动产的所有权转移所书立的书据，包括股份制房地产开发企业向社会公开发行的股票。

③营业账簿。包括企业按照《会计法》和财务会计制度的要求设置的、反映其生产经营活动的各种账册。在印花税税目中，营业账簿分为资金账簿和其他营业账簿两类。

●资金账簿，是指反映企业资本增减变化的账簿，指记载“实收资本”和“资本公积”的账簿。

●其他营业账簿，是指反映除资金资产外的其他生产经营活动内容的账簿，即除资金账簿外的归属于财务会计体系的生产经营用账册，包括日记账簿和各明细分类账簿。

④权利许可证照。指政府授予企业某种法定权利和准予从事特定经济活动的各种证照，包括房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证等。

⑤经财政部确定征税的其他凭证。

（2）税率。

按照规定，印花税税率分为比例税率和定额税率。定额税率适用于权利、许可证照和其他营业账簿，其他则一律采用比例税率。具体适用税率见表2-7。(www.daowen.com)

表2-7　印花税税目税率

续表

（3）计税依据。

按照规定，印花税按照不同征税项目，分别采用从价计征和从量计征两种方法。

①采用从价计征方法的计税依据。按照规定，对于各种合同、财产转移书据和营业账簿中的资金账簿，应采用从价计征方法，其计税依据为凭证所载金额，具体来说：

●对于购销合同，应以购销金额为计税依据。对于企业与其他单位和个人签订的以货换货交易合同，由于其实际上包括购入和销售货物双重交易行为，所以应按合同所载购销合计金额计税贴花。如果合同中未列明金额的，应按合同所载购销货物数量，依照国家牌价或者市场价格计算应纳税额。

●对于加工承揽合同，应以加工或者承揽收入额作为计税依据。对于由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡是在合同中分别记载加工费金额和原材料金额的，应当分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税，两项税额相加数，为合同应贴印花；如果合同中未分别记载，应就全部金额依照加工承揽合同计税贴花。

●对于建设工程勘探、设计合同，应以勘探、设计所收取的费用为计税依据。

●对于建筑安装工程，应以工程承包金额为计税依据。

●对于财产租赁合同，应以租赁金额为计税依据。

●对于货物运输合同，应以运输费用金额（不包括所运货物的金额、保险费、装卸费等）为计税依据。对于国内联运业务，如果在起运地统一结算全程运费的，应以全程运费为计税依据，由起运地运费结算双方缴纳印花税；如果分程结算运费的，应以分程的运费为计税依据，分别由办理运费结算的各方缴纳印花税。对于国际货运，不管是由国外企业运输还是由国内企业运输，作为托运方的房地产开发企业，均应就其持有的运费结算凭证，以全程运费为计税依据计算应纳税额。如果结算凭证是在国外办理的，应在凭证转回我国境内时按规定缴纳印花税。

●对于仓储保管合同，应以仓储保管费用为计税依据。

●对于借款合同，应以借款金额为计税依据。

●对于财产保险合同，应以保险费金额为计税依据。

●对于技术合同，应以合同所载的价款、报酬或使用费为计税凭据。

●对于产权转移书据，应以书据中所载的金额为计税依据。

●对于营业账簿中的资金账簿，以实收资本和资本公积的两项合计金额为计税依据。

在确定合同和财产转移书据的计税依据时，若在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同或商标、专利权转移书据中的转让收入，按照对方销售收入的一定比例或者按利润分成的，租赁合同只规定租金标准而不确定租期的，可在签订或书立时按定额（5元）贴花，以后结算时再按实际结算金额补贴印花。

②采用从量计征方法的计税依据。按照规定，除了上述各种合同、财产转移书据和资金账簿外，其他营业账簿和权利、许可证照，采用从量计征方法，以凭证的件数为计税依据。

（4）应纳税额的计算。

如上所述，印花税应纳税额的计算采用从价定率和从量定额两种方法。

①从量定额方法主要适用于权利、许可证照和其他账簿，其计算公式为：

应纳税额=权利、许可证照和账簿件数×税额

②从价定率方法适用于除权利、许可证照和其他账簿以外的各种凭证。其计算公式为：

应纳税额=凭证所载金额×税率

（5）印花税的减免。

税法规定，房地产开发企业的下列凭证免征印花税：

①已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本。但以副本或者抄本作正本使用的，应另行贴花。

②企业将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。其中，“社会福利单位”是指抚养孤老伤残的社会福利单位。

③企业与各银行签订的无息、贴息贷款合同。

（6）纳税申报与缴纳。

①纳税期限和地点。

按照规定，印花税的纳税期限（贴花时间）根据凭证种类分别确定，各种合同应于合同正式签订时贴花；对各种产权转移书据，应于书据立据时贴花；对各种营业账簿，应于账簿正式启用时贴花；对各种权利、许可证照，应于证照领受时贴花。

印花税一般实行就地纳税。

②申报与缴纳。

印花税一般是由纳税人根据规定自行计算应纳税额、自行购买并自行一次贴足印花税票的缴纳办法。企业应向税务机关或其指定的代售单位购买印花税票后，将印花税票粘贴在应税凭证后即行注销，注销标记应与骑缝处相交。所谓骑缝处是指粘贴的印花税票与凭证之间的交接处。

企业应当按照当地税务机关规定的纳税申报期限定期填制印花税纳税申报表，就其缴纳印花税情况向税务机关进行纳税申报。印花税纳税申报表见表2-8。

表2-8　印花税纳税申报表

③违章的处理。

●纳税人在应纳印花税的凭证上未贴或少贴印花税票的，除补贴印花税票外，要处以应补贴印花税票金额3倍或5倍罚款。

●纳税人将已贴在应纳税凭证上的印花税票揭下重用的，要处以重用印花税票金额5倍或者2000元以上10000元以下罚款。

●纳税人在应税凭证上贴花后，不同时注销或画销的，要处以未注销或画销印花税票金额1～3倍罚款。

●对伪造印花税票的，由税务机关提请司法机关依法追究刑事责任。

●汇总缴纳单位超过税务机关核定的纳税期限，未缴或少缴印花税款的，税务机关除责令限期补缴税款外，并从滞纳之日起，按日加收0.5‰的滞纳金，并处不缴或少缴税的50%以上5倍以下的罚款；情节严重的，同时撤销其汇缴许可证。

●纳税人对纳税凭证未按规定妥善保存的，税务机关要处以5000元以下罚款。

4.车辆购置税

按照《车辆购置税暂行条例》（本节以下简称《条例》）的规定，车辆购置税的纳税人是指在我国境内购置《条例》规定应当征税的车辆的单位和个人。凡是购置应税车辆的房地产开发企业都是车辆购置税的纳税义务人。

（1）征税范围。

按照《条例》的规定，车辆购置税的征税对象是在我国境内购置的应税车辆。

这里所说的购置，包括购买、进口、自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆的行为。

（2）计税依据。

车辆购置税的计税依据是计税价格。按照《条例》规定，车辆购置税的计税依据根据不同情况，按照下列规定确定：

①纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。价外费用，是指销售方价外向购货方收取的手续费、基金、违约金、包装费、运输费、保管费、代收款项、代垫款项和其他各种性质的价外收费。

②纳税人进口自用的应税车辆计税价格的计算公式为：

计税价格=关税完税价格+关税+消费税

③纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的车辆的计税价格，由主管税务机关参照规定的最低计税价格核定。

国家税务总局参照应税车辆市场平均交易价格，规定不同类型应税车辆的最低计税价格。纳税人购买自用或者进口自用应税车辆，申报的计税价格低于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的，按照最低计税价格征收车辆购置税。

●国产车辆的最低计税价格，暂按交通部《关于部分国产车辆和进口车辆计征车辆购置附加费（以下简称车购费）最低征费额的通知》（交财发〔2000〕433号）中规定的最低征费换算确定，换算公式为：

最低计税价格=最低征费额÷10%

●进口车辆的最低计税价格，按《进口车辆最低计税价格目录》执行。

●对已经缴纳车辆购置税并办理了登记注册手续的车辆，其发动机或底盘发生更换，其最低计税价格按同类新车最低计税价格的70%计算。

其最低计税价格按以下办法确定：

最低计税价格=同类新车最低计税价格×[1-（已使用年限÷规定使用年限）]×100%

其中规定使用年限为：国产车辆按10年计算，进口车辆按15年计算。超过规定使用年限的，不再征收车购税。

纳税人以外汇结算车辆价款的，按照申报纳税之日中国人民银行公布的人民币基准汇价，折合成人民币计算应纳税额。

●减免税车辆因转让、改变用途等原因不再属于减免税车辆时，应在办理过户手续前或办理变更注册登记手续前缴纳车辆购置税。

（3）税率。

按照《条例》规定，车辆购置税的税率为应征车辆计税价格的10%。

（4）应纳税额的计算。

按照《条例》规定，车辆购置税实行从价定率征收的办法计算应纳税额，其应纳税额的计算公式为：

应纳税额=计税价格×税率

（5）减免税。

按照规定，企业购置自用的设有固定装置的非运输车辆，免征车辆购置税。所谓设有固定装置的非运输车辆，指挖掘机、平地机、叉车、装载车（铲车）、起重机（吊车）、推土机等，具体种类参见原交通部印发的《免征车辆购置附加费车辆图册》。

（6）会计处理。

企业缴纳的车辆购置税应当作为所购置车辆的成本。由于车辆购置税是一次性缴纳，因此它可以不通过“应交税费”账户进行核算。在具体进行会计核算时，对于企业实际缴纳的车辆购置税，应当作如下会计分录：

借：固定资产

贷：银行存款

（7）纳税申报与缴纳。

按照《条例》规定，车辆购置税由国家税务局征收。目前暂由各省、自治区、直辖市、计划单列市交通部门所属车辆购置附加费稽征机构负责代征。按照《条例》规定，纳税人购置应税车辆，应当向车辆注册地的主管税务机关申报纳税；购置不需要办理车辆登记注册手续的应税车辆，应当向纳税人所在地主管税务机关申报纳税。

按照《条例》规定，纳税人购买自用应税车辆的，应当自购买之日起60日内申报纳税；进口自用应税车辆的，应当自进口之日起60日内申报纳税；自产、受赠、获奖或者以其他方式取得应税车辆的，应当自取得之日起60日内申报纳税。

车辆购置税税款应当一次缴清。

按照规定，纳税人应当在向公安机关车辆管理机构办理车辆登记注册前，缴纳车辆购置税。纳税人应当持主管税务机关出具的完税证明向公安机关车辆管理机构办理车辆登记注册手续；没有完税证明的，公安机关车辆管理机构不得办理车辆登记注册手续。税务机关发现纳税人未按照规定缴纳车辆购置税的，有权责令其补缴。纳税人拒绝缴纳的，税务机关可以通知公安机关车辆管理机关暂扣纳税人的车辆牌照。

5.车船税

按照规定，车船税的纳税人是在我国境内拥有并且使用车船的单位和个人。房地产开发企业为满足生产经营的需要，通常都拥有一定数量的车船，因而会成为车船税的纳税人。

（1）征税对象和征税范围。

按照规定，车船税的征税对象是行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊和领海口岸的船舶。对于企业拥有的不使用的车船或只在厂区内部行驶，不领取行驶执照，不上公路行驶的车辆不征收车船税。车船税的征税范围包括车辆和船舶两大类。

①车辆。包括机动车和非机动车。机动车是指依靠燃料等能源为动力运行的车辆，包括乘人汽（电）车、载货汽车和摩托车等。非机动车是指依靠人、畜力运行的车辆，包括畜力驾驶车（如马车、骡车）、人力驾驶车（如人力三轮车）和自行车等。

②船舶。包括机动船和非机动船。机动船是指依靠燃料等能源为动力运行的船舶，包括客货轮船、气垫船、拖轮和机帆船等。非机动船是指依靠人或其他力量运行的船舶，包括畜力驳船、木船、帆船、舢板及各种人力驾驶船。

（2）车船税的减免。

按照税法规定，对房地产开发企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的车船，免征车船税。企业新购置的车船暂不使用，可暂不申报登记纳税。开始使用时，应于使用前依照规定申报办理纳税手续。

按照规定，房地产开发企业用于工程作业的专用汽车，如沥青撒布车、混凝土搅拌车、架线车、野外工程车等，各省、自治区、直辖市可根据具体情况分别规定征税或免税。

企业缴纳车船税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征车船税。

（3）计税依据。

按照规定，车船税是以车船的辆数或吨位数为计税标准。车辆除载货汽车按净吨位以外，其余都按辆计征；机动船按净吨位计征；非机动船按载重吨位计征。其中，载货汽车的“净吨位”是指在总吨位内，减去车皮吨位或司机间、乘务员所占用地方吨位所余的吨位，即实际载货的吨位，一般按额定的载重量计算；机动船的“净吨位”是指在总吨位数内，减去驾驶间、轮机间、业务办公室、卫生设备及船员住室等占用容积所余的吨位。载重吨位是指在其总吨位数内，减去舵房帆库舱、船员卧舱占用容积所余的吨位，即实际载货或载客的吨位。

（4）税率。

车船税实行定额税率。定额税率，也称固定税额，是税率的一种特殊形式。定额税率计算简便，适宜于从量计征的税种。

①车辆税额。《车船税暂行条例》对应税车辆实行有幅度的定额税率（见表3-9），即对各类车辆分别规定税额，同时授权省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内，根据当地的实际情况，对同一计税标准的车辆，具体确定适用税额；由省、自治区、直辖市人民政府自行规定，更有利于税法的贯彻执行。

②船舶税额。

《车船税暂行条例》对船舶税额采取统一的固定税额，具体税额见表2-9。

表2-9　车船税税目税额表

注：专项作业车、轮式专用机械车的计税单位及每年税额由国务院财政部门、税务主管部门参照本表确定。

（5）纳税申报与缴纳。

①纳税义务发生时间。车船税义务发生时间，可以分为下列三种情况：

●纳税人使用应税车船，从使用之日起，发生车船税的纳税义务。

●纳税人新购置车船使用的，从购置使用的当月起，发生车船税的纳税义务。

●已向交通航运管理机关上报全年停运或者报废的车船，当年不发生车船税的纳税义务。停运后又重新使用的，从重新使用的当月起，发生车船税的纳税义务。

②纳税期限。车船税按年征收，分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

车船税法之所以授权省、自治区、直辖市人民政府确定纳税人的具体纳税期限，主要考虑：一是各地情况不同，授权地方自行确定，有利于税收征管；二是纳税人拥有并且使用的车船种类不一，数量各异，其应纳税额多少也相差较大。所以，对那些使用车船数量多、应纳税额大、一次性缴纳有困难的纳税人，应允许其按季度或者按半年缴纳；而对那些非机动车船，纳税人面广人多、应纳税额小，纳税人愿意一次性缴纳的，就应允许其一次缴清全年税款。

③纳税地点。车船税的纳税地点为纳税人所在地。所谓纳税人所在地，对房地产开发企业来说，是指经营所在地或机构所在地。需要注意的是，企业的车船上了外省的车船牌照，仍应在企业经营所在地纳税，而不在领取牌照所在地纳税。

车船税实行源泉控制，一律由纳税人所在地的地方税务局负责征收和管理，各地对外省、市来的车船不再查补税款。

④纳税申报。车船税的纳税人应按照条例有关规定及时办理纳税申报，并如实填写《车船税纳税申报表》（见表2-10）。

表2-10　车船税纳税申报表

（6）会计处理。

对于车船税，建筑安装企业应设置“应交税费——应交车船税”账户，以反映车船税的计提和缴纳情况。企业计提车船税时，应借记“管理费用”，贷记本账户。企业缴纳车船税时，应借记本账户，贷记“银行存款”。

【例2-7】某建筑公司有载货汽车3辆，每辆自重10吨，假设每吨年适用税额为50元；有大客车2辆，假设每辆车适用税额为300元；摩托车5辆，自重每辆0.5吨，年适用税额为180元，则该公司年应缴车船税计算如下：

年应纳车船税额=3×10×50+2×300+5×180

=3000（元）

①计提时，作会计分录如下：

借：管理费用——税金　3000

贷：应交税费——应交车船税　3000

②缴纳时，作会计分录如下：

借：应交税费——应交车船税　3000

贷：银行存款　3000