房屋的开发，是房地产企业的主要经济业务，企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

1.房屋开发成本核算对象的确定

房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称。房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按规划设计要求重新建造各种房屋。房屋开发是房地产企业的主要经济活动。企业开发建设的房屋按用途可以分为三类：第一类是为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售；第二类是为出租经营而开发建设的出租房，开发完成以后作为出租开发产品出租给单位或个人使用，并按月收取租金；第三类是为安置拆迁居民而开发建设的周转房，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用。不论哪一类房屋，均要在开发完成的土地上进行开发建设，开发建设完成后均属于企业的最终产品，因此，均需要设置房屋开发明细账。根据前述房屋开发成本计算对象确定的原则，成本计算对象应结合房屋开发内容、地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素进行确定。

（1）一般开发项目应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

（2）对于同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同，并由同一施工队伍施工的群体开发项目，可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再将其实际总成本按每栋独立房屋概、预算的比例进行分配，求得每栋房屋的开发成本。

（3）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和责任制的要求，以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象，待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总，求得该栋房屋的开发成本。

（4）如果在开发的自用建设场地上继续进行房屋开发，且能分清每个房屋开发成本计算对象应负担的土地开发成本，则应将土地开发成本和房屋开发成本合并设置为房屋开发成本计算对象，不再单独计算土地开发成本。

（5）受其他单位委托，代为开发建设的职工住宅，称为代建房，也应按上述原则确定成本计算对象。

2.房屋开发成本项目的设置

房屋开发成本项目应包括以下六项：

（1）土地受让金，土地征用及拆迁补偿费。

（2）前期工程费。

（3）建筑安装工程费。

（4）基础设施费。

（5）配套设施费。

（6）开发间接费。

其中建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程预算的土石方工程、砖石工程、钢筋混凝土工程、钢结构工程、木结构工程、电气照明工程、卫生工程、地面工程、屋面工程、装饰工程、电梯工程、采暖工程等发生的费用，含材料费、人工费和设备购置费等；配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本的不能有偿转让的锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、停车场、公厕等费用；开发间接费是指应由房屋开发成本负担的分公司发生的组织管理开发项目建设而发生的各项费用。

对于需要单独计算配套设施成本的配套设施，应以编制独立的设计、概算和预算，建成后可以独立发挥效益的配套设施项目作为成本计算对象，设置配套设施成本明细账。

3.房屋开发成本的核算

房屋开发成本核算举例：

【例2-2】某房地产企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出，见表2-3。

表2-3　房屋开发支出情况

①在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　180000

贷：银行存款　180000

②结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开发成本时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　150000

贷：开发成本或生产成本——自用土地开发成本　150000

③将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　90000

贷：应付账款——应付工程款　90000

④将应付建筑施工企业基础设施工程款入账时，应作：(www.daowen.com)

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　235000

贷：应付账款——应付工程款　235000

⑤将应付建筑施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　1530000

贷：应付账款——应付工程款　1530000

⑥分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　205000

贷：开发成本或生产成本——配套设施开发成本水塔　205000

⑦分配应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　216000

贷：开发成本或生产成本——预提配套设施费　216000

⑧分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　210000

贷：开发间接费用　210000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。现列示商品房开发成本明细分类账，见表2-4（账页中各明细账户各月借方发生额均汇总进行登记）。

表2-4　房屋开发成本明细分类账

房屋开发成本明细账上归集的自开始建设至本月末止的全部开发费用，如果开发项目尚未竣工验收，则为在建房屋开发项目的实际成本；如果已经完成全部开发过程，并已验收合乎设计标准，则为已完房屋开发项目实际成本，应将其及时从“开发成本”账户及所属明细账，结转到“开发产品”账户及其所属明细账“房屋”上。

【例2-3】企业开发的房屋C工程已竣工验收，实际成本18000000元，则：

借：开发产品——房屋——C工程　18000000

贷：开发成本——房屋开发——C工程　18000000

当已验收的房屋按预定用途销售、出租或投入使用时，再由“开发产品”账户分别结转到“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”和“周转房”等账户。

代建工程是指开发企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋、市政工程等。由于代建工程种类较多，各种代建工程的开发内容和开发特点不同，应采用不同的计算和结转方法。

开发企业受托代为开发的建设场地和各种房屋，其开发内容和特点与自有土地和房屋开发相同。因此，可以在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”账户下分别按每个代建开发项目设置明细账，并按成本项目设置专栏，归集各代建开发项目的成本。其成本计算方法与土地开发和房屋开发项目相同。

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本或生产成本——代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”或“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发间接费用”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本或生产成本——代建工程开发成本”科目的贷方转入“开发产品”或“库存商品”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”或“库存商品”科目的贷方转入“经营成本”或“主营业务成本”科目的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费800000元，前期工程费160000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本或生产成本——代建工程开发成本　1580000

贷：银行存款　960000

应付账款——应付工程款540000——开发间接费用　80000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品或库存商品——代建工程　1580000

贷：开发成本或生产成本——代建工程开发成本　1580000