（一）纳税案例

【例4-34】 甲房地产公司（一般纳税人）从事普通标准住宅开发，2016年7月，出售一栋普通住宅楼，总可售面积为12000平方米，平均每平方米含税价为1995元，销售收入总额（含税）2394万元，采用简易计税方法计税。为建该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元。房地产开发费用允许扣除比例10%。。

案例分析

（1）不含税销售收入总额=2394/（1+5%）=2280（万元）

应交增值税=2280×5%=114（万元）

（2）扣除项目金额（扣除利息支出100万元）：

1）取得土地使用权金额：324万元

2）房地产开发成本：1100万元

3）房地产开发费用=（324+1100）×10%=142.4（万元）

4）加计20%扣除数=（324+1100）×20%=284.8（万元）

5）税金及附加=114×（7%+3%）=11.4（万元）

扣除项目金额合计=324+1100+142.4+284.8+11.4=1862.6（万元）

（3）增值额=2280-1862.6=417.4（万元）

（4）增值率=417.4÷1862.6×100%=22.41%

适用税率30%，速算扣除率为0。

（5）应交土地增值税=417.4×30%-0=125.22（万元）

（6）获利金额=收入-成本-费用-利息-税金

=2280-324-1100-100-11.4-125.22=619.38（万元）

纳税筹划

该项目是普通标准住宅，之所以要缴土地增值税，是因为定价偏高。假设甲房地产公司采取让利措施，含税价降到1942.5元/平方米，销售收入总额则为2331万元。

（1）不含税销售额=2331/（1+5%）=2220（万元）

增值税额=2220×5%=111（万元）

（2）扣除项目金额=1424×1.3+111×10%=1862.3（万元）

（3）增值额=2220-1862.3=357.7（万元）

（4）增值率=357.7÷1862.3×100%=19.21%

增值率≤20%，根据土地增值税的优惠政策免征土地增值税。

（5）获利金额=2220-324-1100-100-11.1=684.9（万元）

降价后多获利=684.9-619.38=65.52（万元）

此案例证明了，经过纳税筹划，低收入可以高收益；不经过税收筹划，高收入可能是低收益。

（二）简易计税方法下普通标准住宅的免税临界点

（1）设不含税销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。

因此：

（2）按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y。

（3）财政部规定的加计20%扣除额为0.2Y。

（4）允许扣除的城建税、教育费附加为增值税的10%（7%+3%）。

（5）简易计税方法征收率为5%，税金及附加为增值税额的10%：(www.daowen.com)

税金及附加=X×5%×（7%+3%）=0.5%X=0.005X

（6）计算：

当增值率为20%时，销售收入总额X与建造成本Y的关系如下：

此公式的经济含义是，当增值率=20%时，售价为建造成本的1.56942倍。如果普通标准住宅在定价时，使售价X≤1.56942建造成本Y，这时增值率≤20%，根据税法规定，免交土地增值税。

所以，把1.56942称为“简易计税方法免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，经过计算得到的高收益的最低定价系数为1.70106。用图42表示如下：

图4-2 系数的计算

在【例4-34】 中不含息建造总成本为1424万元（1100+324），可售面积为12000㎡，单位建造成本为1186.66元/㎡。

免税临界点定价=1186.66×1.56942=1862.37（元/㎡）

高收益最低定价=1186.66×1.70106=2018.58（元/㎡）

税金及附加=（销售额×5%）×10%=0.5%销售额

计算验证：

1.筹划目的是免税

当定价为1862.37元/㎡，面积12000㎡，销售收入总额（不含税）为2234.84万元。

（1）扣除项目金额=1424×1.3+2234.84×0.5%=1862.37（万元）

（2）增值额=2234.84-1862.37=372.47（万元）

（3）增值率=372.47÷1862.37=19.9998%

测算结果，增值率≤20%，不交土地增值税。

结论：在本案例中，当定价不高于免税临界点定价1862.37元/㎡时，不征收土地增值税。

2.提高售价

市场看好，欲提高售价时，提高售价所带来的经济利益需大于应交的土地增值税，最低定价为多少？

当最低定价为2018.58元/㎡时，销售收入总额（不含税）为2422.3万元。

（1）扣除项目金额=1424×1.3+2422.3×0.5%=1863.31（万元）

（2）增值额=2422.30-1863.31=558.99（万元）

（3）增值率=558.99÷1863.31=30%，适用税率30%，扣除率为0，

（4）缴纳土地增值税=558.99×30%-0=167.70（万元）

（5）比免税提高收入=2422.30-2234.84=187.46（万元）

扣除应交土地增值税167.70万元，增加利润=187.46-167.70=19.76（万元）。

结论：在本案例中，当定价高于高收益最低定价2018.58元/㎡时，可以使提高售价所带来的经济利益大于应交土地增值税。

因此，在增值税简易计税方法下，免税临界点定价系数1.56942、高收益最低定价系数1.70106是可以作为参考的。

（三）简易计税方法下普通标准住宅的无税临界点

采用简易计税方法，当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系如下：

当X≤1.30653Y，增值额为负数，增值率≤0，不交土地增值税，可称为“简易计税方法无税定价系数”。

国办发〔2005〕26号文件规定，经济适用住房建设单位利润要控制在3%以内，按上述公式计算，增值额为负数，增值率≤0，因此，国税发〔2010〕53号文件规定，在预征土地增值税时应当“除保障性住房外”。

（四）增值税其他情况

增值税一般纳税人适用一般计税方法，应交增值税=销项税额-进项税额，增值税的税负率是个变量，无法计算免税临界点。