（一）土地增值税预征的管理

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文件）“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及增值税进项税额的，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

预交土地增值税=预收账款/（1+税率或征收率）×土地增值税预征率

适用一般计税方法的税率为11%；选择简易计税方法的征收率为5%。营改增前转让房地产取得的收入按全额（含营业税）确认“销售收入总额”。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年70号，以下简称70号公告）规定、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计征依据：

预征土地增值税的计征依据=预收账款-应预缴增值税税款

（二）土地增值税预交方法的选择

43号文件：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

预交土地增值税=预收收入/（1+税率或征收率）×预征率

财税〔2016〕36号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

70号公告：预征土地增值税计征依据=预收账款-应预缴增值税税款

预交土地增值税=（预收账款-应预缴增值税税款）×预征率

43号文件与70号公告土地增值税税基的比较：

43号文简易计税方法土地增值税的税基=预收收入/（1+5%）

70号公告土地增值税的税基=预收账款-应预缴增值税税款（3%）

预交土地增值税的税基相差2%。(www.daowen.com)

43号文件一般计税方法土地增值税的税基=预收收入/（1+11%）

70号公告土地增值税的税基=预收账款-应预缴增值税税款（3%）

预交土地增值税的税基相差8%。

【例4-32】 2017年8月，A房地产开发企业“幸福城”项目开盘预售住宅2万平米，签订合同总价2.4亿元，当月取得预收收入1.05亿元，选择简易计税方法计税，如何预交土地增值税？假设住宅项目土增税预征率1%。

（1）按43号公告计算

预交土地增值税=10500/（1+5%）×1%=100（万元）

（2）按70号公告计算

预交增值税=10500/（1+5%）×3%=300（万元）

预交土地增值税=（10500-300）×1%=102（万元）

70号公告比43号文件多预交土地增值税=102-100=2（万元）

【例4-33】 2017年8月，B房地产开发企业“幸福城”项目开盘预售住宅2万平米，签订合同总价2.4亿元，当月取得预收收入1.11亿元，选择一般计税方法，如何预交土地增值税？假设住宅项目土增税预征率1%。

（1）按43号公告计算

预交土地增值税=11100/（1+11%）×1%=100（万元）

（2）按70号公告计算

预交增值税=11100/（1+11%）×3%=300（万元）

预交土地增值税=（11100-300）×1%=108（万元）

70号公告比43号文件多预交土地增值税=108-100=8（万元）

结论：请纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件预交土地增值税。