1.土地增值税项目登记制度

《国家税务总局关于印发<土地增值税纳税申报表>的通知》（国税发〔1995〕90号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送“土地增值税项目登记表”，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容；纳税人转让（预售）其开发的房地产并取得收入的，应根据税务机关确定的时间，定期向主管税务机关报送“土地增值税纳税申报表”。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内，向主管税务机关填报“土地增值税纳税申报表”。

营改增之后，为加强土地增值税的征收管理工作，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（国税函〔2016〕309号）又一次强调，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送“土地增值税项目登记表”，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

2.土地增值税的预征制度

房地产开发产品生产周期长，占用资金量大，为解决建设资金的短缺，房地产开发达到一定程度可以预售。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法、预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来。各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预交税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。(www.daowen.com)

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预交增值税税款

3.土地增值税的清算单位

（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。房地产企业取得土地使用权后（称房地产开发项目），向当地发改委申请立项，获取《企业投资项目核准证》，按所核定的项目做为清算单位。

（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（3）对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。