销售收入总额是指转让房地产取得的全部价款和价外费用，包括货币收入、实物收入和其他收入。

营改增前转让房地产取得的收入按全额确认“销售收入总额”。

《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算时对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。所以，房地产企业在销售房地产时应当按照不同类型的房地产分别计算销售收入，在土地增值税清算时按不同类型房地产分别计算成本。

（一）销售收入总额的归集

税务机关在审核收入情况时，要结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细账及其他有关资料，重点审核“销售收入明细表”，房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

因此，房地产企业在销售房产过程中，应当建立严格的销售管理制度，由销售部门按房产类别分别登记“销售收入明细表”，财会部门予以监督，定期检查，保证销售收入的安全。待土地增值税清算时，销售部门应提供“销售收入明细表”。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

因此，在归集销售收入总额时，2016年4月30日之前按取得的全部价款和价外费用（全额）归集；2016年5月1日之后，销售收入总额不含增值税。

（二）扣除土地价款后“销售收入总额”的确定

土地增值税从1994年开征以来，在土地增值税清算时，均是按企业所得税的“主营业务收入”来确定土地增值税的“销售收入总额”。但是，2016年5月1日全面推开营改增之后，房地产企业中的一般纳税人选择或适用一般计税方法计税的，确认“销售收入总额”的方法产生了改变，原因是土地价款中内含的进项税额予以扣除。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告，以下简称18号公告）规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

【例4-30】 营改增后，甲房地产公司（一般纳税人）通过招拍挂取得一宗房地产开发项目，《建设工程开工证》注明开工日期为2016年6月1日，项目如期开工。2017年3月取得了《商品房预售许可证》，当月房产全部预售完毕，取得预售收入22200万元。12月份，项目竣工验收，甲公司按规定开具了增值税发票，办理交房手续，确认销售收入。按照可售面积比例法计算允许扣除的土地价款为6660万元，该项目进项税额留抵额为800万元，开发成本为18000万元。

案例分析

1.增值税的财税处理

18号公告采用“实耗扣除法”解决土地成本中内含进项税额的抵扣问题。房地产开发企业计算应交增值税时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。

（1）2017年3月份收到预收款，计算预交增值税为

222000000÷（1+11%）×3%=6000000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 222000000

贷：预收账款 222000000

借：应交税费——预交增值税 6000000

贷：银行存款 6000000

（2）2017年12月，开具发票并交房确认销售，计算销售额及销项税额。

销售额=222000000÷（1+11%）=200000000（元）

销项税额=200000000×11%=22000000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：预收账款 222000000

贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 22000000

主营业务收入 200000000

同时，结转成本，作会计分录如下（单位：元）：

借：主营业务成本 180000000

贷：开发产品 180000000

（3）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

=（222000000-66600000）÷（1+11%）

=140000000（元）

扣除土地价款的销项税额=140000000×11%=15400000（元）

（4）扣除土地价款后使销项税额减少额=22000000-15400000=66600000÷（1+11%）×11%=6600000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 6600000

贷：主营业务成本 6600000

（5）计算“应交增值税”科目的贷差=（22000000-6600000）-8000000=15400000-8000000=7400000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 7400000

贷：应交税费——未交增值税 7400000

（6）将预交增值税结转到“未交增值税”的借方，作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——未交增值税 6000000

贷：应交税费——预交增值税 6000000

（7）下月申报期内应缴纳的增值税。(www.daowen.com)

应交未交增值税额=7400000-6000000=1400000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——未交增值税 1400000

贷：银行存款 1400000

该项目增值税纳税事项全部完成。

2.土地增值税销售收入总额的确定

国家税务总局2016年70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入（“销售收入总额”）不含（实际）增值税销项税额。以公式表示如下：

土地增值税的“销售收入总额”=全部价款及价外费用-增值税实际销项税额

=222000000-（22000000-6600000）

=222000000-15400000=206600000（元）

与主营业务收入差额=206600000-200000000=6600000（元）

恰好等于“销项税额抵减额”。

结论如下：

“销售收入总额”比“主营业务收入”多“销项税额抵减额”。

一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，“销售收入总额”是在企业所得税“主营业务收入”的基础上，调增“销项税额抵减”数额。即：

土地增值税的“销售收入总额”=所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额

《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算时对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。上述计税方法是就整个开发项目计算的销售收入总额的计税方法，为了按不同类型房地产分别计算销售收入总额，需要计算“销项税额抵减率”。

销项税额抵减率=（销项税额抵减额/主营业务收入）×100%

某类房产销售收入总额=该类房产的销售收入×（1+销项税额抵减率）

【例4-31】 利用【例430】 的资料。假设在甲房地产公司开发的G项目房产类型有两类，普通标准住宅和非普通标准住宅，在不含税销售额20000万元中，普通标准住宅的不含税销售额为12000万元，非普通标准住宅的不含税销售额为8000万元，在土地增值税清算时，如何计算各类房产土地增值税的“销售收入总额”？

案例分析

G项目土地增值税的“销售收入总额”=所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额=200000000+6600000=206600000（元）

（1）销项税额抵减率=销项税额抵减额/主营业务收入×100%=6600000÷200000000×100%=3.3%

（2）普通标准住宅销售收入总额=该类房产的销售收入×（1+销项税额抵减率）=120000000×（1+3.3%）=123960000（元）

（3）非普通标准住宅销售收入总额=80000000×（1+3.3%）=82640000（元）

（4）验证：

两类房产的“销售收入总额”合计=123960000+82640000=206600000（元）

验证结果，计算正确。

（三）营改增后确认土地增值税销售收入总额的变化

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入（销售收入总额）不

含增值税

（1）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（实际）销项税额：

土地增值税的“销售收入总额”=所得税的“主营业务收入”+“销项税额抵减额”

（2）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税的应纳税额。

（3）房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入金额：

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入（全额）+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2.预征土地增值税的计征依据

2016年第70号公告规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计征依据：

预征土地增值税的计征依据=预收账款-应预交增值税税款

3.视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认

（1）视同销售的范围。纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产征税土地增值税。

（2）视同销售的销售额确定。视同销售收入按下列方法和顺序确认销售额：

1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

2）由主管税务机关参照当地、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4.安置回迁户，拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认

（1）房地产企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此项收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，按本企业在同一地区、同一年度、销售同类房地产的平均价格确定；同时计入本项目的拆迁补偿费。

（3）异地购房安置的。安置房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

《拆迁补偿合同》应当写明异地购房安置，购房发票的复印件作为本合同的附件。购房时可以开具动迁户的名，为其办理产权证，房产企业凭合同扣除。

（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。“支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应当一一对应。”