非常规租赁包括回租、转租、无租、免租、不等额租金、押金、一次收取多年租金。

（一）转租的增值税征收

1.一般纳税人

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额×税率

2.小规模纳税人

应纳税额=销售额×征收率

3.其他个人

《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

个人转租收入=全部租金收入（含税）-向出租方支付的租税金额

（二）转租的房产税征收

财政部、国家税务总局对转租行为如何征收房产税尚没有统一规定。现在，各地对转租行为是否征税的做法不一：有的地区对转租收入全额征税；有的地区按照转租收入减去承租时支付租金的差额征税；有的地区对转租收入不征税。

《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地〔1996〕42号）规定：“现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，现我局决定，本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”各地可以参照执行该文件。

（三）售后租回

售后租回是一种集销售和融资为一体的特殊形式，是企业筹集资金的新型方法，通常指企业将现有的资产出售给其他企业后，又随即租回的融资方式。它是常用的筹资方式之一。在售后租回交易中，承租人与出租人都具有双重身份，进行双重交易，形成资产价值和使用价值的离散现象。

1.认定为经营租赁的售后回租

《企业会计准则第21号——租赁》第三十二条规定，售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。

《企业所得税法实施条例》所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。

2.认定为融资租赁的售后回租

【例4-28】 乙房地产公司有一幢2013年3月购买的写字楼，原价为3000万元。2017年3月以售后租回方式出售给A投资公司，评估价6150万元，已经税务机关确认。合同规定，出售后乙公司立即租回，租期5年，年租金1200万元，税率11%，增值税额132万元，价税合计1332万元。租赁开始日为2017年4月1日，每期租金在期初支付租金。租赁期满，乙公司将写字楼归还给A公司。折旧年限20年，不留净残值，乙公司选择按简易计税方法计税。

案例分析

按总局2016年第14号公告规定，出售营改增前的不动产依照简易计税方法差额征收增值税。

不含税销售收入=（61500000-30000000）÷（1+5%）

=30000000（万元）

应交增值税=30000000×5%=1500000（元）

写字楼已提折旧=30000000/20×5=7500000（元）

写字楼净值=30000000-7500000=22500000（元）

会计处理：

（1）固定资产清理

借：固定资产清理 22500000

累计折旧 7500000

贷：固定资产——写字楼 30000000

（2）出售写字楼，按照税务总局2016年第23号公告规定，全额开具增值税专用发票。

销售额=61500000÷（1+5%）=58571429（元）

增值税额=58571429×5%=2928571（元）

借：银行存款 61500000(www.daowen.com)

贷：应交税费——简易计税 2928571

固定资产清理 58571429

扣除房产原价使纳税额抵减额=30000000/（1+5%）×5%=1428571（元）

借：应交税费——简易计税 1428571

贷：固定资产清理 1428571

应纳增值税额=2928571-1428571=1500000

恰好等于按2016年第14号公告计算的应纳增值税额。

固定资产清理收入=58571429+1428571=60000000（元）

等于全部价款及价外费用减去应交增值税额之余额。

61500000-1500000=60000000（元）

（3）写字楼转让所得

转让所得额=60000000-22500000=37500000（元）

《租赁准则》，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延。

借：固定资产清理 37500000

贷：递延收益—未实现售后租回损溢 37500000

按5年摊销，调整租金支出。

每年摊销额=37500000÷5=7500000（元）

（4）2017年4月支付租金（含税）1332万元，取得增值税专用发票，租金1200万元，增值税额132万元。

借：管理费用——租赁费 4500000

递延收益 7500000

应交税费——应交增值税（进项税额） 1320000

贷：银行存款 13320000

以后每年付租金，均照此办理。

国家税务总局2010年第13号公告规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，因此不确认销售。

《企业所得税法实施条例》规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

（四）无租、免租、不等额租金、一次收取多年租金的税务处理

1.房产税

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2.企业所得税

《企业会计准则——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。

《企业所得税法》规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

国家税务总局2016年第86号公告第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第十四条规定的视同销售服务。

解读 关于纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，国家税务总局2016年第86号公告明确，这种情形不属于视同销售服务。