《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

根据财税〔2016〕47号文件，纳税人出租土地使用权增值税的征收见表4-15所示。

表4-15 纳税人出租土地使用权增值税的征收 （根据财税〔2016〕47号）

（1）一般纳税人，出租2016年4月30日前取得的土地使用权（以下称老项目土地使用权），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租老项目土地使用权与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在土地使用权所在地国税局预交税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的土地使用权适用一般计税方法计税（税率为11%），以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。如果土地使用权与机构所在地不在同一县（市）的，应按照3%预征率在土地使用权所在地国税局预交税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（3）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

（4）小规模纳税人出租土地使用权，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租的土地使用权与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在土地使用权所在地国税局预交税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【例4-27】 2016年9月，B市的甲房地产公司（一般纳税人）在A市取得一项土地使用权，因当前资金短缺无力开发，暂时将土地出租给物流公司做货场。出租期5年，年租金222万元。前2年租金444万元已经到账，请计算应交增值税。

案例分析

一般纳税人出租土地使用权适用一般计税方法计税，税率11%，在机构所在地开具增值税专用发票；先按3%的预征率在土地使用权所在地预交，然后在机构所在地进行纳税申报。

不含税销售额=4440000÷（1+11%）=4000000（元）

A市预交增值税=4000000×3%=120000（元）(www.daowen.com)

B市申报计税销项税额=4000000×11%=440000（元）

应交增值税=440000-120000-进项税额

（1）在A市预交增值税，填报“增值税预交税款表”，作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——预交增值税 120000

贷：银行存款 120000

月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——未交增值税 120000

贷：应交税费——预交增值税 120000

（2）在机构所在地进行纳税申报时，应纳税额=440000-120000-进项税额，作会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 4440000

贷：其他业务收入（房产租赁） 40000000

应交税费——应交增值税（销项税额） 440000