《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。”应税行为的具体范围，按照该办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。转让土地使用权属于销售无形资产，应当征收增值税，适用税率为11%。

《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。以公式表示：

应交增值税=（全部价款和价外费用-土地使用权原价）÷（1+5%）×5%

【例4-21】 宏大房地产开发公司（一般纳税人）有一宗2014年取得的土地使用权，原价3000万元。2017年6月，董事会决定以该宗土地使用权投资设立全资子公司H公司，经评估机构评估的价值为5100万元，该资产评估报告已经主管税务机关审查确认。请计算应缴纳的增值税。

案例分析

《增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，应当视同销售征收增值税。

应交增值税=（51000000-30000000）÷（1+5%）×5%=1000000（元）(www.daowen.com)

《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

（2）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

（3）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

如果宏大公司不设立全资子公司，而设立全资的项目公司，在按照土地用途不变、规划条件不变、土地价款总额不变的“三不变”原则，将土地受让人变更为项目公司，即可节省全部税费。

为避免对以前的申报结果进行调整，国家税务总局2016年第86号公告规定，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。