（一）开发产品的预售

1.商品房预售管理办法

根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》规定，商品房建设达到规定条件，开发企业可以向房地产管理部门提交有关材料，申请预售许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法做出准予预售的行政许可书面决定，发给《商品房预售许可证》，开发企业可以预售商品房。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

2.预售开发产品预征增值税的规定

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。应预交税款按照以下公式计算：

应预交税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预交税款。

小规模纳税人应在收到预收款时按3%的预征率预交增值税。

3.预售开发产品的会计处理

（1）收到预收款：

借：银行存款

贷：预收账款

（2）预交增值税：

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

房地产开发企业在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

（二）开发产品的销售

1.开发产品完工的条件

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

2.商品销售确认的条件

《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方。

（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制。

（3）收入的金额能够可靠地计量。

（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》（国税发〔2007〕10号）规定，对外转让土地使用权和销售商品房的，应于土地使用权和商品房已经移交，并将发票结算账单提交对方时，确认收入的实现。

3.增值税纳税义务发生时间

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（1）收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到的款项。(www.daowen.com)

（2）取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预交税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预交税款可以结转下期继续抵减。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预交税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预交税款可以结转下期继续抵减。

结论：

（1）出售未完工的开发产品，称预售，预交增值税。

（2）出售已完工的开发产品，称销售，缴纳增值税。

（三）开发产品分期收款销售

《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，《增值税暂行条例》规定的增值税纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。按销售方式的不同，具体为：采取赊销和分期收款方式销售货物，纳税义务发生时间为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

《企业所得税法实施条例》规定，以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

【例4-20】 营改增之后，乙房地产公司（一般纳税人）取得开发项目有两个。

（1）A项目已经竣工验收，正在销售完工的开发产品。2016年11月，张三从A项目购得一套住房，价税合计111万元，采取按揭贷款方式付款，首付款比例为30%，张三支付了33.3万元，如何开具增值税发票，如何纳税？

（2）B项目已经取得“商品房预售许可证”，开始预售，李四准备买一套在建的房产，李四已经与乙公司签订了预购房合同，价税合计111万元，李四预付了定金33.3万元，如何开具预售增值税发票，如何纳税？

案例分析

（1）张三购房采用的按揭方式，实际是分期付款销售（分两期），首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认销售收入的实现。

张三所付的333000元，开具增值税普通发票，确认销售，计算应交增值税销项税额。

增值税销项税额=333000/（1+11%）×11%=33000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 333000

贷：主营业务收入 300000

应交税费——应交增值税（销项税额） 33000

（2）B项目取得“商品房预售许可证”正在预售，李四所付的333000元定金属于预付款，根据2016年第53号公告的规定，乙公司应当按照规定，开具预收款发票，即使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票，不承担增值税纳税义务，但是，应当预交增值税。

借：银行存款 333000

贷：预收账款 333000

应预交增值税=333000/（1+11%）×3%=9000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——预交增值税 9000

贷：银行存款 9000

（四）以按揭方式预购房产的财税处理

如果购房人以按揭方式预购房产，实际是分期收款方式预购房产，应当按照合同约定的收款日期确认预售房款的实现。即，首付款应于实际收到日确认预收账款收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认预收账款的收入。

收到预收款开具预收款发票，即使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票，不承担增值税纳税义务，应当按规定预交增值税。