1.营改增前已确认收入未计提营业税的，营改增后的财税处理

营改增前已经确认收入，未计提营业税的，在达到增值税纳税义务时点时，企业应在确认应交增值税销项税额的同时冲减原已确认的收入。

【例4-17】 2016年4月28日，丁房地产公司销售一幢商铺，售价为2220万元，售房合同已经签订，商铺已交付买方B公司，买方出具了欠据，但未开具营业税发票，丁房地产公司做“应收账款”处理，未进行纳税申报。营改增过程中，丁房地产公司已经确认为增值税一般纳税人，对老项目选择一般计税方法计税。同年5月11日，B公司交付了购房款，要求丁房地产公司开具增值税专用发票。

案例分析

（1）营改增前已经确认收入，未计提营业税，未确认损益。作会计分录如下（单位：元）：

借：应收账款——B公司 22200000

贷：主营业务收入 22200000

（2）营改增后，达到增值税纳税义务时点时，开具增值税专用发票，先冲减原来确认的收入，再按增值税的规定计算销售收入并计提增值税的销项税额。

销售额=22200000÷（1+11%）=20000000（元）

销项税额=20000000×11%=2200000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：主营业务收入 22200000

贷：主营业务收入 20000000

应交税费——应交增值税（销项税额） 2200000

2．营改增前已经计提营业税及附加但未缴纳，在达到增值税纳税义务时点时的

账务处理

【例4-18】 2016年4月29日，甲房地产公司售出办公用房一套，售价为为1050万元，房款已收讫，没有开具销售不动产营业税发票，已经确认销售，并计提了营业税金及附加，但是尚未缴纳。2016年5月1日起，全面推开营改增，营改增后，甲房地产公司已经登记为一般纳税人，对老项目选择按简易办法计税，5月10日需要给业主开具增值税专用发票，缴纳增值税。如何进行财税处理？

案例分析

（1）营改增前取得售房收入，计提营业税及附加，但未纳税，作会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 10500000

贷：主营业务收入 10500000

同时，结转主营业务成本，计提“营业税金及附加”并计算损益；“营业税金及附加”尚未缴纳，说明没有开具营业税发票。作会计分录如下（单位：元）：

借：营业税金及附加 588000

贷：应交税费——应交营业税 525000

应交税费——应交城建税 36750

应交税费——应交教育费附加 15750

应交税费——应交地方教育附加 10500

纳税申报时已经确认损益，营业税金及附加尚未缴纳。

（2）营改增后，首先冲回预提的应交未交的营业税金及附加，以“主营业务收入”作为过渡性科目，再计算应缴纳增值税及附加。作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——应交营业税 525000(www.daowen.com)

应交税费——应交城建税 36750

应交税费——应交教育费附加 15750

应交税费——应交地方教育附加 10500

贷：主营业务收入 588000

（3）计算应交增值税，但尚未开具增值税发票。应交增值税额属于“已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务，而需以后期间确认为销项税额的增值税额”。计入“应交税费——待转销项税额”科目。

应交增值税=10500000÷（1+5%）×5%=500000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：主营业务收入 500000

贷：应交税费——待转销项税额 500000

（4）达到增值税纳税义务时点时，开具增值税发票，产生纳税义务。《增值税会计处理规定》中规定，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预交、缴纳等业务。作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——待转销项税额 500000

贷：应交税费——简易计税 500000

次月纳税申报时缴纳增值税。作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——简易计税 500000

贷：银行存款 500000

（5）计提“税金及附加”。作会计分录如下（单位：元）：

借：主营业务收入 60000

贷：应交税费——应交城建税（500000×7%）35000

应交税费——应交教育费附加（500000×3%）15000

应交税费——应交地方教育附加（500000×2%）10000

案例分析

（1）本会计处理办法，在冲销已计提的应交未交“营业税金及附加”，以及营改增后计提增值税、“税金及附加”时，均以“主营业务收入”做过渡性科目。

（2）“主营业务收入”属于损益类科目，如果原来计提的营业税及附加与营改增后计算的增值税、税金及附加有差异，则计入当期损益。

差异=588000-（500000+60000）=28000（元）

其差额计入当期损益，计入应纳税所得额并缴纳企业所得税。

3.房地产开发企业在营改增之前销售的房产，在2016年5月1日之后交房时，

实测面积与销售面积不一致的处理方法

房地产企业销售房产最终按照实测面积计算，如果实测面积大于销售面积，需要补售房款的，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条的规定，按不动产权房变更的当天确定纳税义务发生时间。纳税义务发生时间在2016年4月30日前的，应按营业税政策规定补交营业税。根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，603“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具增值税普通发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。按照国家税务总局2017年第11号公告规定，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

交房时间在2016年5月1日以后的，如果实测面积小于销售面积，需退还售房款的，应向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。