1.计税方法

房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照简易计税方法计税，征收率为5%。

2.预交税款

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。

应预交税款按照以下公式计算：

应预交税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预交税款。

3.纳税申报

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预交的税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预交税款可以结转下期继续抵减。

4.发票开具

（1）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

（2）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。使用6“未发生销售行为的不征税项目”，下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

（3）小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

【例4-5】 E房地产公司（小规模纳税人）于2016年7月取得一项土地使用权，进行经济适用房的开发，2017年6月取得《商品房预收许可证》，开始预售房产，当月预售收入210万元，开具了602“销售自行开发的房地产项目预收款”的增值税普通发票，请计算应预交的增值税额。

案例分析

（1）收到预收款，作会计分录如下（单位：元）：(www.daowen.com)

借：银行存款 2100000

贷：预收账款 2100000

（2）预交增值税。

不含税销售额=2100000÷（1+5%）=2000000（元）

应预交增值税额=2000000×3%=60000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——应交增值税 60000

贷：银行存款 60000

（3）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预交税款后，向主管国税机关申报纳税。

交房时按照5%的征收率计税=含税销售额÷（1+5%）×5%

借：预收账款等科目

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税

征收率5%与预征率3%的差额，这部分税款留在房地产开发企业无息使用。