1.老项目简易计税办法的选择

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

2.预交增值税的规定

采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。

应预交税款=预收款项÷（1+征收率）×3%

选择简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款项的次月纳税申报期向主管国税机关预交税款。

3.纳税申报

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预交税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预交税款可以结转下期继续抵减。

4.发票开具

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用6“未发生销售行为的不征税项目”，下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

【例4-3】 丁房地产公司营改增前开发的G项目，于2016年9月取得《商品房预售许可证》开始预售房产。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税，丁公司选择按简易计税方法计税。预售时开具了“602.销售自行开发的房地产项目预收款”的增值税普通发票，当月取得预售收入8400万元，采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税，计算应预交的增值税

案例分析

（1）收到预收房款，作会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 84000000

贷：预收账款 84000000

（2）下月申报期预交增值税(www.daowen.com)

应预交增值税=84000000÷（1+5%）×3%=2400000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——简易计税 2400000

贷：银行存款 2400000

《增值税会计处理规定》中规定，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预交、缴纳等业务。

【例4-4】 接【例4-3】。假设，G项目2017年9月份已经完工并开始交付，预收账款总额420000000元，已经预交增值税12000000元，交房时开具销售房产的增值税发票，计算应交增值税。

应交增值税=420000000÷（1+5%）×5%=20000000（元）

（1）将预收账款结转主营业务收入，计算应交增值税。作会计分录如下（单位：元）：

借：预收账款 420000000

贷：主营业务收入 400000000

应交税费——简易计税 20000000

（2）下月申报期内，缴纳增值税。

累计预交的增值税1200万元在“应交税费——简易计税”科目借方核算。

贷方差额=20000000-12000000=8000000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：应交税费——简易计税 8000000

贷：银行存款 8000000

至此，预售阶段的账务处理完毕，再卖房属于销售。