（一）《住宅质量保证书》的含义与特征

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书》具有以下法律特征：

1.房地产开发企业是具有行为责任能力和资格的主体

承担质量责任的主体是经批准有行为能力的开发企业，具有法律规定的对自己生产的产品质量负责的责任、能力和资格。

所称“行为能力”，是指权利主体能够以自己的行为，依法行使权力和承担义务的能力。

所称“法律规定的对自己生产的产品质量负责的责任”，是指《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》规定的建设单位、设计单位、施工企业和工程监理单位依法对建设工程质量负责的要求。

所称有负责的“能力”，是指《城市房地产开发经营管理条例》规定的房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当有规定的资金、专业人员，并依法进行工商登记和房地产主管部门备案。

所称有负责的“资格”，是指按照建设部制定的《房地产开发企业资质管理规定》所核定的房地产开发企业资质等级，并在规定的业务范围内从事房地产开发业务，不得越级承担开发业务。

2.《住宅质量保证书》是具有法律效力的书面承诺

《住宅质量保证书》是房地产开发企业依据法律法规的规定做出的有关住宅建设质量的单方面书面承诺。

（1）规定建设单位向购房者提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的文件主要有国务院的《城市房地产开发经营管理条例》、建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房〔1998〕102号）。(www.daowen.com)

（2）建设单位做出单方面的书面文件，不需要购房者回应，一经提交就生效。

（3）由于《住宅质量保证书》是单方面的约定，所以可以设置符合技术标准的前置条件，如不改动结构、合理装修、正常使用和保修时间等。

3.承担保修责任

房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》做出承诺，承担保修责任。

（二）《住宅使用说明书》的含义与特征

《住宅使用说明书》是房地产开发企业对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等，以书面形式向购房者做出的使用说明和注意事项。《住宅使用说明书》具有以下特征：

（1）编制和提交《住宅使用说明书》的主体是房地产开发企业，不是设计、施工或物业管理公司。

（2）《住宅使用说明书》既是房地产开发企业为方便住户安全使用住宅而编制提交的指导性文件，也是向住户发出的房地产开发企业承担质量保证责任的前置条件，是《住宅质量保证书》的配套性文件

（3）房地产开发企业对《住宅使用说明书》的真实性、正确性和科学性负责。