（一）开发产品成本的日常核算

说到产品成本一般都说是成本核算，实际上分类法的产品成本是在“成本分配计算表”上计算出来的，而不是在账目上核算出来的。

房地产企业在“开发成本”科目中只需设置五个成本项目，即土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费和开发间接费。按五个成本项目来核算日常发生的成本费用支出，在账簿中不需要设置开发产品的类别，在账上也无法计算各类房产的成本。各类房产的成本是在项目竣工验收取得全部费用支出的凭证后，按照“两项原则五个方法”将各项成本分配计入各类开发产品中，包括公共配套设施房产。

在“开发成本”科目中也不设置“公共配套设施费”明细科目，由于公共配套设施是为本开发项目住户服务的各类房产，公共配套设房产本身要承担开发项目中的土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费和开发间接费，按照“两项原则五个方法”将公共配套设房产所应承担的各项成本分配计入公共配套设房产后，称为“不可售面积总成本”，既是“公共配套设施费”，按照“可售建筑面积法”进行分配，计入可售建筑面积中，这就是工业会计学所称的“成本交互分配”。

（二）开发产品成本核算的管理

开发产品成本核算是一项综合性的工作，单独依靠财会部门根本无法实现，需要各业务部门提供相关资料。因此，开发产品成本核算总体要求是：公司领导重视；各业务部门积极支持；财会部门精细化操作。

（1）在公司开展税收法制教育，树立全员纳税的思想，要求从事对外交易和事项的所有员工必须把取得增值税专用发票与完成工作任务等同对待，如果交易完成而没有取得发票应视同未完成工作任务。

（2）建立健全工程结算制度，督促工程部、预算造价部与施工企业及时进行工程决算，及时取得建筑安装工程的增值税专用发票，并且在发票的备注栏注明项目名及建筑服务发生地所在县（市、区）。

（3）财会部门要严格审核各种原始凭证，只有合法、真实、有效的原始凭证才准予入账。

（4）按照国家税务总局印发的《房地产经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定的开发产品成本核算的范围，正确地对原始凭证进行分类归集，记入相关账目。

（5）财会部门应及时记账、结账、对账，提高会计核算的质量和及时性，保证会计核算资料的及时、准确、完整。

（三）开发产品成本核算的一般程序

（1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为开发成本和期间费用，开发成本应当资本化，期间费用计入当期损益。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（3）对当期已完工成本对象应负担的成本费用按已售开发产品、未售开发产品和固定资产进行分配。其中应由已售开发产品负担的部分，计入当期主营业务成本，在当期纳税申报时扣除；未售开发产品应负担的成本在“开发产品”科目中核算，待其实际销售时再予扣除。房地产企业自用的开发产品转入“固定资产”科目核算，出租的开发产品转入“投资性房地产”科目核算。

（4）已售开发产品的计税成本，按当期已实现销售的某类房产已售面积和该类可售面积单位成本确定。可售面积单位成本和已售开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

某类房产可售面积单位成本=该类房产总成本÷该类房产总可售面积

已售某类房产计税成本=该类房产可售面积单位成本×该类房产已售面积

（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

（四）开发产品成本分配计算方法

房地产企业开发、建造的开发产品应按“制造成本法——分类法”进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择：(www.daowen.com)

1.占地面积法

占地面积法（落地面积法或基座面积法），是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的方法。土地成本一般按占地面积法进行分配。

（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2.直接计入法

直接计入法是指建筑安装工程费由预算造价部门按照开发产品分类，计算各类开发成品的建筑安装工程成本，编制“各类开发产品建筑安装工程成本计算表”传递给财会部门，财会部门将其直接填在“开发产品成本分配计算表”中的方法。

3.建筑面积法

建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配的方法。建筑面积法体现了受益原则，前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费按建筑面积法进行分配。

（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

4.直接成本法

直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。开发间接费、借款费用一般按直接成本法分配。

5.预算造价法

预算造价法是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

房地产企业在选择成本核算方法时，下列成本应按规定方法进行分配：

（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。土地开发同时连房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经过税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按可售建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（4）其他成本项目的分配方法由房地产企业自行确定。为了保持成本核算方法的一致性，成本项目分配方法一经选定不得随意改变。