1.土地征用费及拆迁补偿费

土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2.前期工程费

前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通、平等前期费用。

3.基础设施建设费

基础设施建设费是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

需要说明的是，在前期工程费与基础设施建设费中的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等管网工程费有重复，如何区分呢？需要看这些管网工程费是小区内还是小区外的，小区外的属于前期工程费；小区内的需要看是临时性的还是永久性的，临时性的属于前期工程费，永久性的属于基础设施建设费。

4.建筑安装工程费

建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。它主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。房地产开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。

采用发包方式进行建筑施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据房地产企业承付的已完工程价款确定，取得施工企业开具的增值税专用发票之后，按发票注明的金额借记“开发成本——建筑安装工程费”科目，按增值税额借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。

采用自营方式进行建筑安装施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关房屋开发成本对象的“建筑安装工程费”成本项目，借记“开发成本”科目，贷记“应付职工薪酬”“原材料”“银行存款”等科目。如果房地产企业自行施工大型建筑安装工程，也可设置“工程施工”“施工间接费”等科目，用来核算和归集各项建筑安装工程的支出，工程竣工验收后将实际施工成本转入“开发成本——建筑安装工程费”成本项目。

5.公共配套设施费

公共配套设施费是指房地产开发企业在开发小区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施发生的费用。由于公共配套设施本身就是开发产品，其成本只能在“开发产品成本分配计算表”上计算出来，日常是没办法核算的，待计算出各类公共配套设施的成本之后，再将其分配到可售面积中去。公共配套设施按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权明确属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠予地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

（3）房地产企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

【例3-17】 甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区服务功能，市政府决定在小区毗邻划拨土地，由甲公司出资建设一所小学校，建设总投资3000万元，市财政局用教育经费给予补偿2400万元，补偿款已到账，其余由甲公司自行解决。土地增值税清算时怎样处理？

1）收到补偿款时作会计分录如下（单位：万元）：

借：银行存款 2400

贷：开发产品 2400

2）将差额转损益，调整当期应纳税所得额，作会计分录如下（单位：万元）：

借：营业外支出等 600

贷：开发产品 600(www.daowen.com)

这600万元虽然在企业所得税的处理上调整了当期应纳税所得额，但是，在土地增值税清算时仍然属于无偿地赠给地方政府或公用事业单位的支出，应当作为公共配套设施费予以分配。

（4）红线外发生的费用。房地产开发企业所发生的红线外的费用，一般来讲是企业为取得土地使用权，当地政府为搞好市政建设而强加给企业的工程。处理方法有两种：一是在土地出让合同中明确规定，房地产企业出资金交给政府有关部门修建，由政府土地管理部门将这部分费用列入土地出让价款，出具土地出让金收据。二是合同规定由房地产企业承担费用，形成与取得土地使用权相关的费用，企业外委施工，凭发票计入前期工程费或土地征用及拆迁补偿费。

不管怎样处理，房地产企业所支付的红线外的费用符合企业所得税法第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.开发间接费

开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。它主要包括项目管理部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

工程管理费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等，可以计入开发间接费。

营销设施建造费是指售楼部和样板房，大体有如下几种来源：

（1）属于规划范围内的房屋，建成之后先做售楼部、样板间使用，待小区房产售完后可以对外出售的。这样的房屋就按开发产品核算，其建设成本、装修费用计入“开发成本”，完工后转做“开发产品”，启用后应交房产税，开发项目房产售完后按照开发产品对外销售。

（2）规划中为房地产企业设计的自用房产，建成后先做售楼部、样板间使用。其建造成本、装修费用全部计入开发成本，建成后转作固定资产，售楼期间的折旧费用计入开发间接费，开发项目房产售完后折旧费计入管理费用。

（3）利用开发的商品房作为售楼部和样板间。一般是把商品房的一层装修为售楼部，在楼内装修几套房屋做样板间。其装修费用不需要单独核算，直接计入开发成本。样板间内的家电、家具分别作为固定资产或低值易耗品核算，其折旧和摊销计入“销售费用”，不得进入开发成本。开发项目房产售完后作为开发产品对外出售。

（4）不包括在规划范围内的临时性房产作为售楼部和样板间。这是指在小区内或毗邻地方临时建造的售楼部和样板间，其全部建造成本、装修费用均在“开发间接费”中核算，开发项目房产售完后应当拆除，变价收入冲减开发间接费。

（5）经营租赁的营销设施，一般是用作售楼部。首先是租金，应当计入开发间接费。因为国税发〔2009〕31号文件规定营销设施建造费计入开发间接费，房地产企业为了节约费用支出而租赁的售楼部，总比建一个新房便宜，租金理应计入开发间接费。经营租赁房产的装修费，根据《企业所得税法》第十三条的规定，经营租入固定资产的装修改建支出计入“长期待摊费用”，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销，摊销时计入开发间接费。

7.借款费用

借款费用是指房地产企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会〔2013〕17号）第二十六条规定，开发成本中的“借款费用”，是指符合资本化条件的借款费用。

《企业会计准则第17号——借款费用》规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出。

（2）借款费用已经发生。

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十五条曾经规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。这项规定中的做法在房地产企业中延续至今，房地产企业一般是把借款费用计入“开发成本”科目的开发间接费。但是，由于土地增值税清算的需要，建议房地产企业，当借款费用不大于建造成本5%时，借款费用在“开发间接费”中三级科目“借款费用”核算，待土地增值税清算时，将借款费用剔除，享受“房地产开发费用”按10%加计扣除的税收待遇。当借款费用大于建造成本5%时，应当在“开发成本”中单独设立“借款费用”科目进行核算，使得借款费用可以随着售房进度全额扣除。