产品成本核算，是指在一定时期内，把企业生产经营过程中所发生的费用，按产品的性质和特点分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产某产品发生的费用，并分别计算出某产品的总成本和单位成本的管理活动。产品成本核算的基本任务是正确、及时地核算产品总成本和单位成本，提供正确的成本数据，为企业经营决策提供依据，并借以考核成本计划执行情况，综合反映企业的生产经营管理水平。

（一）按房产类别核算成本是企业所得税征管的需要

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位成本=某类成本对象总成本÷该类成本对象总可售面积

已售开发产品的计税成本=已售可售面积×可售面积单位成本

为了计算不同类型房产实现的利润，就应当按照不同类型的房地产分别核算销售收入总额，按不同类型房产分别计算已售开发产品的计税成本。因此，在房地产开发产品成本核算时，必须按不同类型的房地产分别计算成本。

国家税务总局在该文件第四章“计税成本的核算”中对开发产品成本核算做出原则的规定，使得按不同房产类别进行成本核算成为可能。

1.确定成本对象的原则

（1）可否销售原则。

（2）功能区分原则。

（3）定价差异原则。

（4）成本差异原则。

（5）分类归集原则。

（6）权益区分原则。

2.开发产品成本核算的两项原则和五种方法

（1）两项原则是，受益的原则和配比的原则。

（2）五种方法是，直接计入法、占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。

（二）按房产类别核算成本是土地增值税征管的需要(www.daowen.com)

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定，土地增值税清算时对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。土地增值税的核心是增值额，增值额的计算公式如下：

增值额=销售收入总额-扣除项目金额

为了按不同类型的房地产分别计算增值额，就应当按照不同类型的房地产分别核算销售收入，并按不同类型的房地产分布计算扣除项目金额。在扣除项目金额中，占比较大的就是房地产开发成本。因此，按不同类型房地产分别进行成本核算是土地增值税征管的需要。但是，在土地增值税暂行条例和实施细则以及土地增值税的征管文件中，并没有开发产品成本核算的具体方法，31号文件解决了成本核算方法的问题，使土地增值税征管所需的成本核算需求得以实现。

（三）开发产品成本核算是会计制度的要求

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会〔2013〕17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目。并且对每个成本项目核算的范围作出明确规定。

该文件的第四十三条对房地产开发产品成本核算的方法作出规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。

该文件从会计核算层面提出开发产品成本核算的要求和方法，使开发产品成本核算有了会计制度的依据。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》和《企业产品成本核算制度（试行）》的原则规定，运用工业企业的“分类法”进行开发产品成本的核算，具体操作是在《开发产品成本分配计算表》上进行开发产品成本的分配和计算。

分类法，是指以产品的“类”作为成本核算对象，将日常会计核算所归集的各项成本费用，按产品类别分配计算产品成本的一种方法。

在实际工作中，作为成本对象的产品“类别”的划分，可以定义为产品自然类别、管理需要的产品类别等。

运用分类法进行成本核算，要求有明确的产品分类原则和分类方法，开工之前合理地将产品分为若干“类”。有固定的产品成本项目，明确各个成本项目核算的范围和具体内容；财会部门日常按成本项目归集成本费用；有科学的成本分配计算原则与计算方法，利用《开发产品成本分配计算表》将各项成本费用分配计算到各“类”开发产品中，计算该类产品的总成本，在此基础上计算各类产品的单位成本。

分类法适合于产品品种规格繁多，并且可以按照一定的标准进行分类的企业，房地产开发产品的成本核算恰好符合这些规定。

新收入准则第二十六条对合同成本作出如下规定，企业为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，应当作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。

（3）该成本预期能够收回。