《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十六条规定，房地产企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（1）凡开发合同或协议中约定向投资各方（合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

此项规定，一般称其为“以钱换房”。

（2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

此项规定，一般称其为“以钱生钱”。

【例2-6】 2014年1月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为自有资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金4200万元。双方合同约定，房产建成后，南欣分给广德房产20000平方米。2016年12月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得房产20000平方米。营改增后，南欣房地产公司已经登记为一般纳税人，对老项目选择按简易计税方法计税。分配房产时，该小区开发成本已经计算完成，计税成本为1800元/平方米，同类房产市场价格2520元/平方米。应如何进行财税处理？

案例分析

（1）南欣公司收到广德公司投资款，做负债处理，会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 42000000

贷：其他应付款——广德 42000000

（2）分配开发产品时，前提是计税成本已经计算完成，这时可以按照合同分配开发产品。

销售收入=42000000÷（1+5%）=40000000（元）

应交增值税=40000000×5%=2000000（元）

作会计分录如下（单位：元）：

借：其他应付款——广德 42000000

贷：主营业务收入 40000000

应交税费——简易计税 2000000

（3）结转成本，作会计分录如下（单位：元）：

主营业务成本=1800×20000=36000000（元）

借：主营业务成本 36000000

贷：开发产品 36000000

《企业所得税法实施条例》第二十四条规定，采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。(www.daowen.com)

很显然，国税发〔2009〕31号文件第三十六条与《企业所得税法实施条例》不符。这正体现了31号文件人性化的特点。南欣房地产公司使用广德公司资金4200万元之多，使用了三年之久，并没有按照公允价值支付对价（利息），因此，分配房产时，也不强调按照公允价值，而是按照合同的规定，体现了税法承认合同，按照合同约定确认销售的特点。

按照合同分配房产有一个很重要的前提，就是计税成本已经计算完成，如果未计算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

【例2-7】 接上题。如果2016年12月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分房产20000平方米，但是，该小区因为工程决算滞后，计税成本没有计算完成，则按市场同类房产的平均售价2520元/平方米确认收入。

案例分析

（1）南欣公司收到广德公司投资款，作为负债处理，作会计分录如下（单位：元）：

借：银行存款 42000000

贷：其他应付款——广德 42000000

（2）计税成本没有计算完成，按合同分配房产时应当按市场价确认收入，作会计分录如下（单位：元）：

价税合计=2520×20000=50400000（元）

销售额=50400000÷（1+5%）=48000000（元）

应纳增值税=48000000×5%=2400000（元）

借：其他应付款——广德公司 42000000

应收账款——广德公司 8400000

贷：主营业务收入 48000000

应交税费——简易计税 2400000

南欣公司由于没有完成计税成本的计算，税法规定按公允价值确认收入为4800万元，据此缴纳增值税、税金及附加、土地增值税、企业所得税等。造成这种情况的原因是南欣公司与施工企业工程结算不及时，无法计算成本。广德公司也不会认可应收账款840万元。由此可见，计税成本的及时计算完成对房地产企业是何等的重要，但是，这个事实，只有财会人员知道不行，要让公司的总经理、各业务部门的负责人，以至于全体职工都知道。全公司从上至下都重视成本核算，才能保证成本核算的及时性。

【例2-8】 2017年3月，甲房地产公司取得一项土地使用权，开发前景看好，但是自有资金不足，资金缺口难以解决。张某个人同意投资与甲公司合作开发，合同规定：张某投入资金以后，承担投资风险，参加净利润的分配。在具体实施过程中应当注意哪些问题？

案例分析

凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

（1）将合作合同（协议）报甲公司主管税务机关备案，请其对项目开发进行管理和监督。

（2）（房地产）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时，不能因接受投资方投资而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（3）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。根据《企业所得税法》的规定，居民企业投资于其他居民企业，取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。投资方取得股息、红利收入，应当请房地产企业的主管税务机关开具完税证明，证明该笔收入为股息红利收入，而非利息收入。对个人投资取得的股息、红例，应代扣代缴个人所得税。