由于房地产开发资金需求量大，房地产开发商的自有资金一般不可能完全满足需要，通过哪些渠道落实资金就成为房地产开发商必须解决的一个重要问题。随着我国房地产市场的逐步完善，房地产金融业的逐步发展，房地产开发资金的筹集渠道也越来越多。通常，房地产开发商的资金筹集渠道主要有自有资金、银行贷款、发行债券及预收房款等形式，对股份制企业而言，发行股票也是有效的筹资方式。

（一）自有资金的筹集

房地产开发商对任何房地产开发项目都必须投入相当量的自有资金，这是房地产开发的基本条件之一。通常，开发商可以筹集的自有资金包括现金和其他速动资产，及近期可收回的各种应收款。有时企业内部一些应付费用和应交税费，通过合理安排，也可采取推迟付款满足临时的资金需求。

在一般情况下，开发商不可能在银行存有大量的货币资金等待开发项目，货币资金只是自有资金筹集的一方面，速动资产的变现也是重要的资金来源之一。它包括企业持有的各种银行票据、股票、债券等（可以转让、抵押或贴现而获得货币资金），以及其他可以立即售出的开发产品等。至于各种应收款，包括已定合同的应收款项及其应收款。

只要开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益（如银行存款利息等）或速动资产变现损失（包括机会损失）等，开发商都可以根据自身的能力，适时投入自有资金。

（二）银行借款

任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行和其他金融机构的支持。由于“杠杆效应”的存在，任何开发商都不可能，也不愿意完全靠自有资金周转而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。常用的银行借款方式有以下几种：

1.房地产开发企业流动资金借款

房地产开发企业流动资金借款是金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定贷款范围内、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。一般来说应具备以下贷款条件。

（1）必须持有工商营业执照，具有开发企业资格证书。

（2）必须在贷款银行开立账户，持有贷款证。

（3）必须拥有一定量的自有资金。

（4）必须具有开发计划，必须具有有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。

（5）必须具有健全的管理机构和财务管理制度。

（6）必须具有还本付息的能力等。

另外，贷款银行对企业的实收资本、信誉、老板的品德、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建筑工程情况（是否超能力开发）等也将进行审核。

2.房地产开发项目借款

房地产开发项目借款是指金融机构对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。它的特点是贷款只能用于规定的开发项目，贷款对象是一些投资额大、建设周期长的开发项目，如大型住宅小区等，承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者。

开发项目贷款，除必须符合房地产开发企业流动资金贷款条件外，还必须具备以下条件：

（1）贷款项目必须列入当年的开发计划。

（2）必须具备批准的设计文件，并经过银行的项目评估。

（3）必须前期工作准备就绪，落实施工单位，具备开工条件。

与房地产开发企业流动资金借款不同，开发项目借款时，银行参与项目的选择，参与可行性研究工作，并进行项目评估，未经评估的项目一般不承诺贷款。银行参与项目扩充计划及概算的审查，并根据项目有关情况参与销售价格的评估。银行参与项目年度计划的安排，并根据计划执行情况，编制年度贷款计划，核定贷款额度。

房地产开发项目贷款程序与流动资金贷款程序基本相同。

3.房地产抵押贷款

房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。当借款人不履行债务时，银行有权依法处分作为抵押物的房地产并优先受偿。当处分抵押房地产后的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。

可以设定抵押权的房地产有：依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房地产等。

以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的，依法处分该房地产后，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，贷款银行方可优先受偿。(www.daowen.com)

房地产抵押贷款的对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人，也可以是具有可抵押的房地产并具有完全民事行为能力的自然人。

房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外，最主要的就是拥有可抵押的房地产。房地产抵押是建立贷款关系的前提，也是取得贷款的条件。

房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款基本相同，不同之处在于：

（1）房地产抵押贷款的额度由贷款银行根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定。

（2）抵押合同由借款人或抵押人与贷款银行双方共同签订，抵押合同是房地产抵押贷款合同不可分割的文件。

（3）房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后，必须办理抵押登记手续，若按规定须公证的，贷款合同和抵押合同必须经过公证机关公证。

（三）债券筹资

发行公司债券是房地产开发商的资金来源之一。与银行贷款一样，同属企业外来资金，但可使用时间较长。由于公司债券较政府债券风险大，因此其利率要高于政府债券利率。其发行主体为房地产股份有限公司、国有独资房地产公司和两个以上国有企业或者两个以上的国有投资主体设立的房地产有限责任公司。

（四）股票筹资

对股份公司而言，发行股票是有效的筹资渠道之一，其发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。

设立房地产股份有限公司申请公开发行股票，应当符合设立股份有限公司申请公开发行股票的一般规定。

（1）符合国家产业政策。

（2）发行的普通股限于一种，同股同权。

（3）发起人认购的股本数不低于股本总额的规定比例。

（4）向社会公众发行的部分不低于股本总额的规定比例；

（5）证券委规定的其他条件。

（五）其他筹资方式

1.各类信托基金

各类信托基金除将部分资金用于购买可以确保其利息收入的政府债券等风险较小、收益水平相对较低的投资外，仍有愿望将基金的一部分用于有一定风险性但收益相对较高，又有相对较高安全保证的房地产投资，作为其投资组合的一部分。开发商可以用约定的利率益向各类基金组织融资，也可以吸收其投资入股。尽管其利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言，仍不失为一条有效的筹资渠道。

2.预收购房定金或购房款

商品房建设达到规定条件（主体完工或达到投资总额的25%以上），开发企业可以向房地产管理部门提交有关材料，申请预售许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法做出准予预售的行政许可书面决定，发给“商品房预售许可证”，开发企业可以预售商品房。预售房屋对于购房者来说，由于只需要支付少量定金或部分房款，即可以享受未来一段时间的房地产增值收益；而对开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金，又可降低市场风险。适时、适价地预售部分房屋仍是必要的，尤其对自有资金实力不强的开发商来说，成功地组织预售是房地产开发成败的关键。

3.寻找经济实力雄厚的承包商

一方面可以在资金临时短缺时，争取由承包商垫付部分费用，例如，少付或不付预付工程款（当然，这种方式应慎用），而将部分融资困难和风险分担给承包商。同时，延期支付工程款的利息通常不会超过银行贷款利率。另一方面，对于一些预期效益好的开发项目或具有投资价值的房地产，开发商可以吸引承包商投资参与房地产开发，承包商和开发商共担融资风险和市场风险。此外，寻找有实力的合作伙伴合作，共同开发房地产项目也是一条有效的筹集资金的方式。

以上是房地产开发过程中，房地产开发商通常使用的资金筹集的渠道。在一般情况下，在进行具体项目的开发建设时，上述各种渠道是综合运用的。例如，开发商将汇集到的自有资金用于支付地价款和各项前期费用，达到开工条件；在取得土地使用权后，将土地使用权抵押取得贷款，用于建筑物的建造。当达到预售条件后，收回部分售楼款或定金，再加上其他渠道筹集的资金，将楼宇开发完毕，交付使用。

如果开发商拟将楼宇建成后以出租为主营业务，则开发商重点要考虑长期融资，在投入使用后，以每年的租金收入逐年还本付息。由于以出租为主的开发项目投资回收期很长（一般要10年左右），只有实力很强又有银行或财团支持的大型房地产开发企业才愿做。

另外，需要说明的是，由于房地产开发资金的筹集一般必须以房地产开发企业——法人为主体进行，因而以上从企业角度介绍了开发资金筹集的各种渠道。而实际上，我们在进行开发项目的可行性研究、资金筹集方案的比较时，一般都是以具体项目为主体而展开的。对具体开发项目而言，其资金筹集渠道主要有自有资金（项目资本金）、借入资金和预收定金或购房款等三种形式，项目资金可能来自投资开发企业的自有资金，也可能来自投资开发企业通过发行债券、股票取得的资金或房地产开发项目贷款，也可能来自共同投资开发企业的自有资金。因此，由于主体不同，资金筹集渠道是有区别的。当然，除自有资金外，其他渠道基本相同。