（一）开发资金运动的形态

资金运动指的是资金的形态变化或位移。在市场经济条件下，资金只有在不断的运动中才能实现保值增值的目的。纵观房地产开发全过程，房地产开发资金随着房地产开发经营活动的进行而不断运动，并且在房地产开发过程中的不同阶段表现为不同的形态。在房地产开发的前期准备阶段，开发商以货币资金购入准备开发的土地，或先将货币资金用于完成“场地通平”等工作，等待合适时机开发。这样，货币资金就转化为储备资金。在房地产开发建设阶段，开发商一方面将购入的土地投入开发过程，储备资金转化为生产资金；另一方面，开发商用货币资金购置建筑材料设备、支付工程款及其他开发费用，使货币资金转化为生产资金。在预销售阶段，开发商可能通过预售部分房屋，在开发过程中收回部分投资，从而又使部分生产资金直接转化为货币资金。房地产开发项目验收合格后，生产资金转为成品资金，开发商通过租售继续收回其投资，这样成品资金又转化为货币资金。所以，房地产开发资金在其运动过程中不断改变形态，从货币资金开始，分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，最后又回到货币资金形态。这样周而复始的循环，形成房地产资金的运动过程。

图2-1 开发资金周转循环图

（二）开发资金运动的特征

1.资金占用量大

由于房地产开发需要耗用大量的土地资源、人力资源以及各种材料、设备等工业产品，而城市经济的发展、土地的稀缺性及市场需求的拉动又使这些资源和产品价格提高，使房地产开发占用大量的资金，并进一步影响到房地产流通和消费领域，从而使房地产生产和资金运动的各个环节都要占用大量的资金。这种资金占用规模，如果仅仅依赖于自有资金，不仅容易发生财务风险，甚至可能难以实现。

2.资金占用时间长，周转速度慢

由于房地产开发建设周期长，往往在一年、二年，甚至更长时间内，只有资金投入，没有或很少有资金收回。如采用出售方式，则资金收回和周转速度相对较快，但前提必须是市场需求旺盛，开发产品适销对路，否则开发产品滞销，交易困难，成品资金占用时间会延长。若采用出租方式，由于必须以租金方式逐年、分期收回资金，所以资金占用量虽然可以逐渐减少，但全部收回资金时间相当长。(www.daowen.com)

3.资金运动受区域范围的影响

由于房地产区位的固定性，加上房地产的流通和消费有较强的地域性，从而使其资金运动受区域范围的显著影响，往往局限于某一城市或某一区域内。

房地产开发资金的上述特点，带来了房地产开发项目资金运用和资金来源之间的尖锐矛盾，主要表现在以下方面：

（1）资金投入的一次性与资金占用长期性的矛盾。

（2）资金运用的集中性、大额性与资金来源的小额性、分散性的矛盾。

（3）资金收回缓慢与在生产中资金投入连续性的矛盾等。

这些矛盾集中地表现为，由于房地产开发周期长、流动性差，资金运动过程中的各种资金形态转化的速度慢，使得房地产资金投入与收回在时间上、数量上极端地不平衡。因此，如何通过各种渠道有效地筹集资金，保证房地产开发资金投入与收回在时间上、数量上的协调平衡，从而保证资金的循环运动和开发项目建设的顺利进行，就具有十分重要的意义。