1.纳税人

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称《耕地占用税暂行条例》）规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照条例规定缴纳耕地占用税。其实施细则规定，经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。

2.耕地占用税的税额

（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元。

（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元。

（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元。

（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。

国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在条例规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。

3.纳税义务发生时间和纳税时间

（1）纳税义务发生时间。《耕地占用税暂行条例实施细则》第三十一条规定，经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。

（2）税款缴纳时间：《耕地占用税暂行条例》第十二条规定，获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件，发放建设用地批准书。

4.土地使用税与耕地占用税的异同

土地使用税与耕地占用税两税相辅相成、互为补充，起到减少乱占滥用土地、加强土地管理的作用。耕地占用税与城镇土地使用税的不同点：耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征收的；而城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的税，是按年征收的。

为了避免纳税人在同一时间重复缴纳两种税，《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：“征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。”

5.企业如何把耕地占用税、拆迁补偿费计入土地价款？

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文件规定，建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。(www.daowen.com)

目前土地出让的主要方式是招、拍、挂，应当由谁交耕地占用税？地方土地储备机构办理农用地转用手续后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式：一种方式是由地方土地储备机构缴纳，作为土地开发成本费用，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，待确定土地使用权人时，由受让土地者缴纳耕地占用税，土地开发成本不包括此费用。

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财税〔2006〕186号文件第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

这可以理解为，根据《土地储备管理办法》的规定，各地对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动，将收回、收购的土地，办理农用地转用手续的土地开发成建设用地，再由当地政府国土资源部门出让给土地使用者。如此看来，是谁把耕地变成建设用地了呢？是各地的土地储备机构，土地储备机构才是耕地占用税的纳税人。但是，《耕地占用税暂行条例实施细则》规定：“农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。”74号公告具体规定，“通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应缴纳城镇土地使用税”。其实质是，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，不应当征收耕地占用税。

《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）文件规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。营改增之后，缴纳增值税。

【例2-2】 甲房地产公司从市国土管理部门取得一项土地使用权，土地现状为毛地，拟定两个土地出让方案。

（1）市国土管理部门出让“毛地”，土地出让金总额21500万元，土地管理部门出具土地出让金收据。由甲公司负责拆迁补偿事宜，拆迁补偿费约为7000万元，甲公司列入开发成本。

（2）土地管理部门委托甲公司负责一级开发，土地开发费用抵顶土地出让金。土地一级开发费预计总额7000万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费3000万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费4000万元。甲公司给土地管理部门按7000万元开具发票，土地出让价款为28500万元。请问，如何选择土地出让方案？

案例分析

总局2016年第18号文件第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

如果选择第一方案，甲公司只能取得土地价款凭证21500万元，拆迁补偿7000万元可以计入房地产开发成本，计算应交增值税时，如何扣除？

扣除土地价款抵减销项税额=21500÷（1+11%）×11%=2130.63（万元）

选择第二方案，甲公司受托对土地进行开发，给土地管理部门开具7000万元的增值税发票，土地管理部门将土地开发费列入土地成本，给甲公司开具28500万元的土地出让金收据，甲公司可以抵减销项税额：

扣除土地价款抵减销项税额=28500÷（1+11%）×11%=2824.32（万元）

第二方案比第一方案降低增值税=2824.32-2130.64=693.68（万元）