（一）以划拨方式取得土地使用权

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该块土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”

1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）第十四条规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”2009年以来国务院多次强调，保障性安居工程的主体是廉租房和经济适用房，其供地方式统一为划拨，从而明确了经济适用房等城镇保障性安居工程建设用地以划拨方式取得。而棚户区改造则以原地改建为主。

（二）以出让方式取得土地使用权

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿的形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。有偿出让使用权的土地必须是国有土地，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地，也可以是完成市政基础设施建设的土地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地七十年；②工业用地五十年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；④商业、旅游、娱乐用地四十年；⑤综合或者其他用地五十年。”

根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，我国土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。

（1）协议出让土地使用权，是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。由于协议出让对外信息不公开，容易滋生暗箱操作、产生腐败现象，因此，国家对此有严格的报批程序。国土资源部于2001年5月9日发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中明确规定：自2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这就大大缩小了可以协议出让国有土地使用权的范围。自2003年8月1日起开始施行的《协议出让国有土地使用权规定》，更是对协议出让土地使用权的审批程序、过程做出了详细而又严格的规定。

（2）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）或其委托的中介机构就土地使用权出让发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招标出让土地使用权是在规划规定期限内由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权。

（3）拍卖出让土地使用权，是市、县人民政府土地行政主管部门或其委托的中介机构就土地使用权出让发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让土地使用权，是在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人的主持下，竞标者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价高者获得土地使用权。

（4）挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门或其委托的中介机构就土地使用权出让发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

根据当前我国法律、法规及规章规定，我国工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地和同一宗土地有两个以上意向用地者的，均应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。

（三）土地使用权转让与项目转让

1.土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务的前提下，将土地使用权再转移给其他土地使用者的经济行为。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”第二十二条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”土地使用权转让形式主要有出售、交换和赠予等，此外，土地使用权转让还有出租、抵押、继承等形式。

2.项目转让

项目转让是指房地产企业将其名下的房地产开发项目通过合同转让给另一房地产企业进行开发经营的行为。房地产开发项目转让包括房地产开发用地使用权的转让，但不同于房地产开发用地使用权的转让。房地产开发项目转让也不同于联合开发，因为在项目转让的形式下，转让人不再参加该项目的开发经营。项目转让的条件和程序如下：

（1）应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定条件，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

项目转让不得违反第三十八条规定的禁忌条款，下列房地产不得转让：

1）以出让方式取得土地使用权的，不符合该法第三十九条规定的条件的。

2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3）依法收回土地使用权的。

4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5）权属有争议的。

6）未依法登记领取权属证书的。

7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（2）受让项目的房地产企业应当具备与受让房地产开发项目相应的经营范围和资质。

（3）房地产项目转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。转让合同应当包括所转让的房地产项目的基本情况，转让价格及支付方式，土地使用权变更登记，双方的其他有关权利、纠纷的解决方式等主要条款。

（4）办理所转让的房地产项目土地使用权的变更登记手续。

（5）项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完之日起30日内，持房地产项目转让合同到房地产主管部门备案。

（6）房地产企业转让房地产项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利义务随之转移给受让人，项目转让人应当通知被拆迁人。

（四）合作建房

关于合作建房，最高人民法院的司法解释是：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合作建房合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合作建房审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合作建房合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合作建房合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。合作建房合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依照双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。

以上所称的合作建房合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

实际上合作建房的方式有多种，不限于“一方提供土地，另一方提供资金”这种方式，通俗地讲，只要参与建房的各方共同通过签订合同或协议的方式合作开发房地产的行为，均可称为合作建房，常见的方式有以下几种：

（1）拥有土地使用权的一方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产企业的，按下列规定进行处理：

1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（2）拥有土地使用权的一方为取得房产而提供土地使用权，另一方当事人是具有开发资质的房地产企业，其提供资金和技术，以双方的名义共同开发，然后按照约定的比例分配房产。

国税发〔2009〕31号文件规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

（3）拥有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方当事人提供资金成立合营企业开发房地产项目，提供土地的一方不承担风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

（4）一方提供土地使用权，另一方提供资金，设立合营的房地产开发企业，采取风险共担、利润共享的分配方式。提供土地使用权的一方应认定为以土地使用权投资到房地产企业。将土地使用权投资到房地产企业的，接受投资的房地产企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（5）不具有房地产开发资质或开发资质等级不足的土地使用权所有人，以挂靠的形式与具有房地产开发资质证书的房地产企业签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金及开发经营，被挂靠的房地产公司负责办理合作项目的立项、报建、签订销售合同，办理房地产产权证等，同时，收取一定比例的管理费或分取固定的利润。这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，其实质是房地产企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利润，一旦发生法律纠纷，相关合同往往被裁定无效。

（五）新区开发时农业用地的征用补偿

新区开发是把农业或其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的建设用地，即把“生地”变成“熟地”，把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建设用地。新区开发中把农业用地变成建设用地，在征地过程中应当依法给予补偿。

1.征用农业用地的性质

按照《土地管理法》等有关法律法规的规定，需要征用农业用地的建设项目，必须是已经列入国家固定资产投资计划、经过主管部门批准的建设项目。

国家在征用农业用地的过程中，会引起一系列经济和产权关系的变化。首先，通过征地改变了土地的使用性质，把原来的农业用地改变成建设用地；其次，通过征地改变了所有权关系，把原来农民集体所有的土地改变为国家所有的城市建设用地。另外，在征地过程中，由于农民丧失了土地所有权，所以必须对农村集体土地所有者进行补偿。同时，由于土地使用权的性质变化，把农业用地变成了建设用地，使土地实现了价值。

2.农业用地征用的审批权限(www.daowen.com)

《土地管理法》规定，只有国务院和省级人民政府才有农业用地转用和征地的审批权。农业用地转用，即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地改变为建筑物、构筑物的土地，必须经过国务院和省级人民政府批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地，可以由市县级人民政府批准。

《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

3.农业用地征用的补偿

国家建设征用农民集体所有的土地，必须给予补偿。《土地管理法》对征用土地补偿的步骤、标准和用途都做了相应的规定。

（1）办理征地补偿登记。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

（2）土地补偿的标准。征收土地的，按照被征收土地的原用途（耕地或非耕地）按照不同的标准给予补偿。

1）征用耕地的补偿。如果征用的是耕地，必须按照下列规定给予补偿：①征用耕地补偿费用的构成，包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；②征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍；③安置补偿费的标准。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四～六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。如果上述土地补偿费和安置补偿费不能够使需要安置的农民保持原有的生活水平，省、自治区、直辖市人民政府可以增加安置补助费。

土地补偿费、安置补助费的补偿标准中土地被征用前三年平均年产值按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

2）征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

3）被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

4）征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

集体农用土地征用变成国有建设用地之后，国家可以划拨或出让给建设单位使用。

（六）旧城改造时国有土地上房屋征收补偿

根据《城市房地产管理法》的规定，房地产企业在旧城改造中应当取得净地，但是，由于拆迁工作的复杂性，许多政府把旧城改造的工作转嫁给房地产企业。旧城改造应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋进行拆迁征收并予以补偿，流程如下：

1.旧城改造立项，确定征收范围

对危房集中、基础设施落后等地段由市、县人民政府依照城乡规划法等有关规定房屋征收决定、实施旧城区改造，办理项目立项手续。同时市县人民政府将旧城改造纳入政府年度工作计划，并根据行政管理辖区权限及地理特征确定征收范围。旧城改造立项及确定范围后，由市县人民政府以招标、邀标或招商引资形式初步确定投资主体。

2.确定征收部门

旧城改造立项及确定改造范围后，市、县级人民政府确定的房屋征收部门办理房屋征收的相关工作，房屋征收部门可以直接办理征收工作，也可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

征收部门确定后，旧城改造投资主体按《城市房地产管理法》明确的义务向房屋征收部门或房屋征收实施单位提供相应的必要资金，以利启动房屋征收相关工作。房屋征收管理部门书面通知相关部门暂停办理拟改造区域内的户口迁入、旧房改造、房屋过户等相关手续，暂停时间最长为一年。

3.对被征收房屋进行入户登记

房屋征收管理部门对拟改造区域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等物权状态进行初步登记，被调查对象应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，登记物权状态为拟定补偿方案提供数字支持。

当被征收物权缺少法定权属文件或法定权属文件不完善时，征收部门组织有关单位对无权属文件的物权经过调查后进行认定或处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿，对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿。

4.草拟征收补偿方案

房屋征收部门根据入户调查被征收物业的概算价值、旧城改造估算容积率和可建产品预期收益，在平衡相关各方利益的基础上草拟《征收补偿方案（建议稿）》，报市县人民政府审议。

5.公布《征收补偿方案（征求意见稿）》

市县人民政府对征收部门提交的《征收补偿方案（建议稿）》组织相关部门进行论证并修改，修改后形成的《征收补偿方案（征求意见稿）》应当以政府名义对外公布，征求公众意见。征求公众意见的时间不得少于30天。

6.修订征收补偿方案并公布

《征收补偿方案（征求意见稿）》征求意见时限结束，市、县人民政府应当根据公众提出的意见对《征收补偿方案（征求意见稿）》进行修改或补充，修改后的《征收补偿方案》应当及时向公众公布。当被征收区域的多数被征收人对《征收补偿方案》有异议时，做出房屋征收决定的市、县人民政府应当及时组织听证会，对《征收补偿方案》进行听证。根据听证会公众反映的意见修改《征收补偿方案》并及时公布。

7.做出是否征收的决定

市县人民政府公布《征收补偿方案》后，应当按照有关规定对旧城改造项目进行社会稳定风险评估，并制定具体的应对风险预案。征收决定做出后，政府应当根据征收部门提交的征收工作计划，结合定稿的《征收补偿方案》以书面形式告知投资主体搬迁资金使用概算。投资主体应当根据公布的《征收补偿方案》测算费用，足额转入房屋征收部门指定的账户。

8.公布征收决定

市、县人民政府做出房屋征收决定后应当在当地主流媒体上公布旧城改造决定，载明《征收补偿方案》及必要的附件，对征收决定有异议时的行政复议及行政诉讼事项及其他事项。

9.被征收人选定评估机构

征收决定公布后，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

10.对被征收物进行评估

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

11.签订征收补偿协议

房屋征收部门与被征收人依照条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

选择货币补偿的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级人民政府依照条例的规定，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

12.履行《征收补偿协议》，实施征收补偿

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁任务。

当被征收人不能履行搬迁补偿协议时，房屋拆迁部门通过法律渠道督促被征收人履行协议。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

13.征收完毕，交付拆迁

所有被征收人搬迁后，对被拆迁物予以拆迁。市县人民政府或房屋征收管理部门将房屋征收文档副本交付投资主体。投资主体有责任无条件履行房屋征收部门与被征收人签订的《拆迁补偿协议》所明确的义务。