理论教育 房地产开发财税全程管控解析

房地产开发财税全程管控解析

时间:2023-08-07 理论教育 版权反馈
【摘要】:增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”“销项税额抵减”“已交税金”“出口抵减内销产品应纳税额”“减免税款”“转出未交增值税”“销项税额”“出口退税”“进项税额转出”“转出多交增值税”等专栏。核算一般纳税人当月预交增值税,月度终了从“预交增值税”转入“未交增值税”明细科目。

房地产开发财税全程管控解析

(一)“应交税费”科目

本科目核算按照税法规定计算应缴纳的各种税费,包括增值税、所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加和地方教育费附加等。

公司代扣代缴的个人所得税,也在本科目核算。

本科目按应交的税费项目进行明细核算。

增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”“预交增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“待转销项税额”“增值税留抵税额”“简易计税”“代扣代缴增值税”“转让金融商品应交增值税”等明细科目。

增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”“销项税额抵减”“已交税金”“出口抵减内销产品应纳税额”“减免税款”“转出未交增值税”“销项税额”“出口退税”“进项税额转出”“转出多交增值税”等专栏。“应交税费——应交增值税”明细账如表1-12所示:

1-12 “应交税费——应交增值税明细账

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1.“应交增值税”几个主要专栏的使用说明

(1)“进项税额”专栏,记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额。

(2)“销项税额抵减”专栏,记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。如:①销售营改增之前取得的不动产差额计税;②房地产企业采用一般计税方法扣除土地价款而抵减的销项税额等。

(3)“已交税金”专栏,记录一般纳税人当月已缴纳的应交增值税额。

(4)“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏,分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额。

(5)“减免税款”专栏,记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额。例如,按现行增值税制度规定,企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的。

(6)“出口抵减内销产品应纳税额”专栏,记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税(退税额)抵减内销产品的应纳税额。

(7)“销项税额”专栏,记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。

(8)“出口退税”专栏,记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额。

(9)“进项税额转出”专栏,记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等带来的增值税额,因发生非正常损失以及用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费等原因而不应从销项税额中抵扣的进项税额,按规定应做转出处理。

2.“未交增值税”明细科目

(1)核算一般纳税人月度终了当月应交未交、多交的增值税额从“应交增值税”转入“未交增值税”明细科目。

(2)核算一般纳税人当月预交增值税,月度终了从“预交增值税”转入“未交增值税”明细科目。

房地产开发企业等在预交增值税后,应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

(3)月末,本科目进行借、贷方对比,贷方大于借方,表示应交未交的增值税额;借方大于贷方表示尚未抵扣的进项税额。

(4)当月缴纳以前期间未交的增值税额。

3.“预交增值税”明细科目

“预交增值税”明细科目核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等,以及其他按现行增值税制度规定应预交的增值税额。

4.“待抵扣进项税额”明细科目

“待抵扣进项税额”明细科目核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证,按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。它包括以下几种:

(1)一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。

(2)实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。

5.“待认证进项税额”明细科目

“待认证进项税额”明细科目核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。它包括:

(1)一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣,但尚未经税务机关认证的进项税额。

(2)一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。

6.“待转销项税额”明细科目

“待转销项税额”明细科目核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产,已确认相关收入(或利得)但尚未发生增值税纳税义务(不符合《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间)而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。

7.“增值税留抵税额”明细科目

“增值税留抵税额”明细科目核算原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的,截至纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额(进项税额留抵额),按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额;但是,仍然可以从今后销售货物或提供加工、修理修配劳务的销项税额中抵扣的增值税额。

8.“简易计税”明细科目

“简易计税”明细科目核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预交、缴纳等业务。(www.daowen.com)

9.“转让金融商品应交增值税”明细科目

“转让金融商品应交增值税”明细科目核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额

财税〔2016〕36号文件规定,金融商品转让,是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金信托理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。

财税〔2016〕140号文件规定,纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期的,不属于所称的金融商品转让,不在本科目核算。

10.“代扣代交增值税”明细科目

“代扣代交增值税”明细科目核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。

(二)主要账务处理

1.取得资产或接受劳务等业务的账务处理

(1)采购等业务进项税额允许抵扣的账务处理。一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、建筑安装服务、其他服务、无形资产或不动产,按应计入相关成本费用或资产的金额,借记“原材料”“库存商品”“开发成本”“无形资产”“固定资产”“管理费用”“开发间接费”等科目,按当月已认证的可抵扣增值税额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目;按当月未认证的可抵扣增值税额,借记“应交税费——待认证进项税额”科目,按应付或实际支付的金额,贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。

发生退货的,如原增值税专用发票已做认证,应根据税务机关开具的红字增值税专用发票做红字冲减的会计分录;如原增值税专用发票未做认证的,应将发票退回并做红字冲减的会计分录。

(2)采购等业务进项税额不得抵扣的账务处理。一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等,其进项税额按照现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的,取得增值税专用发票时,应借记相关成本费用或资产科目,借记“应交税费——待认证进项税额”科目,贷记“银行存款”“应付账款”等科目,经税务机关认证后,应借记相关成本费用或资产科目,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,待确认不得抵扣增值税额时,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。

(3)购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分两年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记“固定资产”“在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目,按应付或实际支付的金额,贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。

尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。

(4)货物等已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的账务处理。一般纳税人购进的货物等已到达并验收入库,但尚未收到增值税扣税凭证并未付款的,应在月末按货物清单或相关合同协议上的价格暂估入账,不需要将增值税的进项税额暂估入账。下月初,用红字冲销原暂估入账金额,待取得相关增值税扣税凭证并经认证后,按应计入相关成本费用或资产的金额,借记“原材料”“库存商品”“固定资产”“无形资产”等科目,按可抵扣的增值税额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按应付金额,贷记“应付账款”等科目。

(5)购买方作为扣缴义务人的账务处理。按照现行增值税制度规定,境外单位或个人在境内发生应税行为,在境内未设有经营机构的,以购买方为增值税扣缴义务人。境内一般纳税人购进服务、无形资产或不动产,按应计入相关成本费用或资产的金额,借记“生产成本”“无形资产”“固定资产”“管理费用”等科目,按可抵扣的增值税额,借记“应交税费——应交税费(进项税额)”科目(小规模纳税人应借记相关成本费用或资产科目),按应付或实际支付的金额,贷记“应付账款”等科目,按应代扣代缴的增值税额,贷记“应交税费——代扣代交增值税”科目。实际缴纳代扣代缴增值税时,按代扣代缴的增值税额,借记“应交税费——代扣代交增值税”科目,贷记“银行存款”科目。

2.销售等业务的账务处理

(1)销售业务的账务处理。企业销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产,应当按应收或已收的金额,借记“应收账款”“应收票据”“银行存款”等科目,按取得的收入金额,贷记“主营业务收入”“其他业务收入”“固定资产清理”“工程结算”等科目,按现行增值税制度规定计算的销项税额(或采用简易计税方法计算的应纳增值税额),贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应贷记“应交税费——应交增值税”科目)。发生销售退回的,应按规定开具的红字增值税专用发票做红字冲减的会计分录。

按照国家统一会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的,应将相关销项税额计入“应交税费——待转销项税额”科目,待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税(销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目。

按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的,应将应纳增值税额,借记“应收账款”科目,贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目,按照国家统一的会计制度确认收入或利得时,应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。

(2)视同销售的账务处理。企业发生税法上视同销售的行为,应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理,并按照现行增值税制度规定计算的销项税额(或采用简易计税方法计算的应纳增值税额),借记“应付职工薪酬”“利润分配”等科目,贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应计入“应交税费——应交增值税”科目)。

(3)全面试行营改增税前已确认收入,此后产生增值税纳税义务的账务处理。企业营改增税前已确认收入,但因未产生营业税纳税义务而未计提营业税的,在达到增值税纳税义务时点时,企业应在确认应交增值税销项税额的同时冲减当期收入;已经计提营业税且未缴纳的,在达到增值税纳税义务时点时,应借记“应交税费——应交营业税”“应交税费——应交城市维护建设税”“应交税费——应交教育费附加”等科目,贷记“主营业务收入”科目,并根据调整后的收入计算确定计入“应交税费——待转销项税额”科目的金额,同时冲减收入。

3.差额征税的账务处理

(1)企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目,贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。

(2)金融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额的账务处理。金融商品实际转让月末,如产生转让收益,则按应纳税额借记“投资收益”等科目,贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目;如产生转让损失,则按可结转下月抵扣税额,借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目,贷记“投资收益”等科目。缴纳增值税时,应借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目,贷记“银行存款”科目。年末,本科目如有借方余额,则借记“投资收益”等科目,贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目。

4.进项税额抵扣情况发生改变的账务处理

因发生非正常损失或改变用途等,原已计入进项税额、待抵扣进项税额或待认证进项税额,但按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的,借记“待处理财产损溢”“应付职工薪酬”“固定资产”“无形资产”等科目,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”“应交税费——待抵扣进项税额”或“应交税费——待认证进项税额”科目;原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等,因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的,应按允许抵扣的进项税额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记“固定资产”“无形资产”等科目。固定资产、无形资产等经上述调整后,应按调整后的账面价值在剩余尚可使用寿命内计提折旧或摊销。

一般纳税人购进时已全额计提进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的,对于结转以后期间的进项税额,应借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。

5.月末转出多交增值税和未交增值税的账务处理

月度终了,企业应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。对于当月应交未交的增值税,借记“应交税费——应交增值税(转出未交增值税)”科目,贷记“应交税费——未交增值税”科目;对于当月多交的增值税,借记“应交税费——未交增值税”科目,贷记“应交税费——应交增值税(转出多交增值税)”科目。

6.缴纳增值税的账务处理

(1)缴纳当月应交增值税的账务处理。企业缴纳当月应交的增值税,借记“应交税费——应交增值税(已交税金)”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“银行存款”科目。

(2)缴纳以前期间未交增值税的账务处理。企业缴纳以前期间未交的增值税,借记“应交税费——未交增值税”科目,贷记“银行存款”科目。

(3)预交增值税的账务处理。企业预交增值税时,借记“应交税费——预交增值税”科目,贷记“银行存款”科目。月末,企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目,借记“应交税费——未交增值税”科目,贷记“应交税费——预交增值税”科目。

房地产开发企业等在预交增值税后,应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

(4)减免增值税的账务处理。对于当期直接减免的增值税,借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科目,贷记损益类相关科目。

(5)增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的账务处理。按现行增值税制度规定,企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的,按规定抵减的增值税应纳税额,借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“管理费用”等科目。

7.增值税期末留抵税额的账务处理

纳入营改增试点当月月初,原增值税一般纳税人应按不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额,借记“应交税费——增值税留抵税额”科目,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目。

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